Хозяин в «доме» класса А. Управление по высшему разряду

25 Февраля в 18:30 36 Ирина Богатырева

Премиальный бизнес-центр требует ответственного подхода, а значит, и управлять им должна профессиональная компания. Основные ориентиры в работе — безаварийная эксплуатация, достойное качество уборки, высокий уровень безопасности. На рынке работает достаточно операторов, способных предоставить такой уровень сервиса.

 
Все самое лучшее
 
Хозяин в «доме» класса А. Управление по высшему разряду

БЦ «Белая площадь», класс А

Фото: MIRATO
Наличие профессиональной управляющей компании (УК) является одним из критериев в оценке деятельности качественного офисного объекта. Чем выше класс, тем компетентнее должен быть оператор. «Проекты категории А имеют функциональную планировку, высокое техническое оснащение, автоматизированную систему жизнеобеспечения, — говорит Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL. — Для управления ими специалистам необходимо обладать соответствующими знаниями».
 
В первую очередь УК должна обеспечить бесперебойную эксплуатацию инженерных систем и оборудования на объекте. Это касается и противопожарной безопасности, и приточно-вытяжной вентиляции, и контроля доступа, и лифтового оборудования, и телекоммуникаций. В круг ее обязанностей также входят круглосуточная охрана, организация ресепшена, взаимодействие с кейтеринговой компанией на предмет питания, клининг, замена расходных материалов и т.п. При этом персонал должен иметь ухоженный внешний вид, правильно реагировать на конфликты, уметь общаться с разными посетителями.
 
Количество дополнительных опций напрямую связано с классом объекта. По запросу арендаторов могут предоставляться услуги по проведению мелкого ремонта, комплексной уборки, обслуживанию нештатных инженерных систем, личной охране сотрудников, озеленению офисов, организации шаттл-басов и т.п.
 
«Ответственность на объектах класса А высока, — рассказывает Виктор Козин, исполнительный директор московского офиса компании NAI Becar. — То, что является нормой или считается несущественным в категории В или С, в этом формате может расцениваться как катастрофа. Сроки реагирования на инциденты короче, да и контроль над их соблюдением жестче».
 
Справимся сами
 
Хозяин в «доме» класса А. Управление по высшему разряду

БЦ «Линкор»

Фото: MIRATO

В отличие от Запада в России не принято отдавать бизнес-центры в распоряжение сторонним компаниям. К услугам профессиональных операторов прибегают не более 23% владельцев недвижимости.

По мнению В. Козина, самостоятельное управление офисным комплексом выбирается в двух случаях. Первый — когда собственнику есть что скрывать. Именно поэтому часть девелоперских компаний создают свои подструктуры. В такой ситуации сор из избы не выносится, приемка объекта проходит безболезненно и с наименьшими финансовыми потерями. Правда, по одной из версий, о качестве услуг при таком раскладе говорить не приходится.
 
Второй случай — когда девелопер исходит из принципа, что собственная организация выгоднее по сравнению с аутсорсингом. «Качество управления при таком подходе тоже может сильно страдать, — уверен г-н Козин. — Мое мнение — сапоги должен тачать сапожник». Однако эксперт все же признает, что на рынке достаточно удачных примеров структур, созданных девелоперами для своих объектов («Дон-Строй», ПИК, KR Properties, ГК «Ташир» и др.).
 
Выбери меня
 
К СВЕДЕНИЮ
Арендатор премиального офиса рассчитывает на максимум услуг. Поэтому основное отличие УК, обслуживающей бизнес-центры высокого класса, — предоставление большого количества дополнительных сервисов.
Количество УК, заточенных на офисные объекты высшей пробы, у нас пока незначительное, однако желающих работать в этой нише много. «Если говорить о таком типе управления, как facility management, подразумевающем обслуживание и эксплуатацию объекта, то конкуренция велика, — конкретизирует С. Богданчиков. — Это обусловлено отсутствием в Москве и Санкт-Петербурге достаточного количества качественных объектов. На рынке идет серьезная борьба, контракт, как правило, заключается на долгосрочный период. В сфере property management (управление недвижимостью) конкуренция еще больше, поскольку собственники предпочитают оставлять полномочия за собой».
 
Выбирая оператора, заказчик в первую очередь обращает внимание на его репутацию и опыт работы. «Партнер никогда не подбирается наугад, — говорит В. Козин. — Это целая церемония с неоднократными визитами на объекты, которые обслуживаются подрядчиком, встречами в офисе с презентацией возможностей УК. В итоге в финал выходят компании с серьезным клиентским портфелем, квалифицированными кадрами, мощным материальным и финансовым ресурсом».
 
Особые требования предъявляют к руководителям управляющих организаций. Предпочтение отдается «топам», проработавшим в международных и зарубежных компаниях, с богатым опытом управления аналогичными объектами, структурированным подходом к бизнесу.
 
Время и деньги
 
23% собственников офисной недвижимости привлекают к управлению профессиональных операторов.
Контракты с управляющими компаниями обычно заключают на год, однако многие заказчики уже практикуют сроки три — пять лет. По словам Сергея Семенюка, коммерческого директора компании Facilicom, стоимость услуг для класса А варьируется от 70 до 90 долл./кв. м арендуемой площади в год. Для сравнения: в классе В тарифы находятся в диапазоне от 50 до 70 долл./кв. м. При этом зачастую схема расчета напрямую связана с процентом от дохода с объекта. Кроме того, она зависит от набора услуг и размера обслуживаемой территории. Чем больше квадратов, тем ниже стоимость сервиса на единицу площади.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных