Германия: СУПЕРмаркет недвижимости

23 Августа в 18:29 52

Коммерческая недвижимость Германии приносит стабильный доход и является достойной альтернативой акциям, бондам, банковским депозитам. Увеличение спроса на рынке со стороны местных и зарубежных покупателей не только гарантирует прирост актива в будущем, но и обеспечивает ликвидность в настоящем.

Германия на данный момент, пожалуй, единственная страна в Европе, где отмечается пусть и небольшой, но стабильный рост производства, что стимулирует улучшение экономики в целом. Рынок стойко переносит волнения в Евросоюзе, поэтому вложения в немецкую недвижимость — надежный способ сохранить и приумножить капитал. Суммарная выручка инвестора складывается из текущей доходности от аренды, роста цены самого актива и ежегодной индексации стоимости аренды. В стране существует большой выбор форматов готового бизнеса: логистические терминалы, супермаркеты, магазины, торговые центры, гостиницы, офисы. Варианты с постоянным доходом может подобрать инвестор с любым бюджетом.
 
От 500 тыс. евро
 
Германия: СУПЕРмаркет недвижимости

Sony Center, Берлин

Фото: S. MIRATOV
 

Германия: СУПЕРмаркет недвижимости

Sony Center

Фото: RAINER VIERTLBOC/ARCHDAILY.NET
 

Германия: СУПЕРмаркет недвижимости

Radisson Blue Hotel, Берлин

Фото: S. MIRATOV
 

Германия: СУПЕРмаркет недвижимости

Фото: S. MIRATOV
 
Германия: СУПЕРмаркет недвижимости
аргументов

в пользу инвестиций

в коммерческую

недвижимость

Германии
• Стабильная экономика



• Защита прав собственника законом



• Рост стоимости объектов



• Получение пассивного дохода



• Защита капитала от инфляции



• Банковское кредитование



• Доходность от аренды 6–9%



• Хорошее состояние зданий



• Надежные арендаторы



• Высокая капитализация объекта
Имея на руках эти деньги, можно приобрести объект с учетом кредитного плеча 70% (соотношение между суммой залога и выделяемыми средствами) до 1,5 млн евро. Банки активно финансируют сделки с коммерческой недвижимостью, предлагая условия вплоть до 75% от стоимости при ставке 2,8–3,5%.
 
В частности, бюджет для супермаркетов и магазинов колеблется от 1 до 2,5 млн евро. Цена определяется форматом проекта, требованиями арендаторов к площадям, типом здания. У дорогих объектов большие площади и несколько арендаторов.
 
На рынке торговой недвижимости Германии действует несколько крупных сетевых ритейлеров. Как правило, они предпочитают избавляться от замороженных активов (собственные площади) и переходят на арендные отношения.
 
Каждый оператор работает в своем сегменте товаров и имеет определенные предпочтения относительно формата магазина, расположения, условий аренды. Под эти критерии застройщики реализуют проект.
 
Договор аренды заключают на срок до 15 лет с возможностью пролонгации три раза по пять лет. В течение этого периода прописаны обязательные условия как для оператора, так и для собственника. В частности, ритейлер не может без штрафных санкций съехать раньше времени, а владелец не имеет права произвольно увеличивать плату, которая индексируется в соответствии с инфляцией и соглашением. Расходы на содержание и коммунальные платежи лежат на арендаторе. Собственник погашает налог на землю, страховку и некоторые другие пункты.
 
Доходность магазинов и супермаркетов зависит от региона, расположения объекта, срока, оставшегося до окончания договора, рейтинга оператора, стоимости и состояния помещения. Прибыль от аренды колеблется от 6 до 11%.
 
Рекомендации инвестору:
• при поиске объекта нужно учитывать проходимость места;
• следует обратить внимание на техническое состояние здания;
• предпочтительны надежные арендаторы с долгосрочными договорами;
• актив должен иметь хорошее соотношение ликвидности и доходности.
 
Офисный расклад
 
Характерной особенностью аренды офисов является короткий срок договора, составляющий в среднем от трех до пяти лет с пролонгацией. Только немногие крупные компании оформляют длительные отношения. Они, как правило, вкладывают собственные средства в оснащение и оборудование помещений.
 
Существует несколько типов офисов. Самые маленькие организуют в жилых или встроенных помещениях. Цена таких объектов сопоставима со стоимостью квартиры. Однако они крайне редко поступают на рынок. Площади в торговых или многофункциональных центрах не продают отдельно. Их реализуют вместе со всем зданием как встроенные помещения.
 
Еще одна группа — отдельно стоящие комплексы. Среди них довольно часто встречаются объекты, имеющие одного крупного арендатора — частную или государственную организацию. К другому типу относятся министерства, ведомства, налоговые органы, полиция, муниципальные школы и др. Это одни из лучших арендаторов: они редко переезжают, их финансирование надежно, как и вся госмашина страны.
 
К СВЕДЕНИЮ
С началом мирового финансового кризиса перед инвесторами встал вопрос выбора инструментов сохранения и преумножения капитала. Рискованные вложения в виде акций показали отрицательные результаты, облегчив портфель клиентов до 70%. Облигации тоже ведут себя нестабильно. Котировки ценных бумаг в большой степени зависят от политических рисков и слабо поддаются предсказаниям. Наиболее надежный вид сохранения денег — банковский депозит — также потерпел фиаско и потерял доверие после банкротства крупнейших финансовых структур Кипра.
 
Гостеприимный формат
 
Отель — самый распространенный запрос инвесторов. В первую очередь их интересуют маленькие гостиницы и пансионы на 25–40 номеров. Это типично семейный бизнес, дающий доход за счет бесплатной рабочей силы в качестве собственных ресурсов. Управляющих, как правило, не привлекают — денежный поток небольшой и не позволяет платить высокий оклад менеджерам. Исключение — формат бутик-отелей. При отсутствии расходов на зарплату прибыль достигает 6–7%. Бюджет для семейных отелей и пансионов составляет от 700 тыс. до 2,5 млн евро в зависимости от уровня и локации.
 
Объекты с большим номерным фондом (более 40) также интересны инвесторам, поскольку предусматривают наличие оператора, который занимается эксплуатацией. Спросом пользуются городские гостиницы, комплексы на побережье или в горах рядом с горнолыжными подъемниками. Отель отдают в управление на 15–25 лет. Оператор платит фиксированный доход от стоимости в размере 5–7%. Это гарантированные инвестиции на долгие годы, не требующие самостоятельного участия собственника.
 
Марина Алексеева, генеральный директор Just Real Consult
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных