В кризисных реалиях вопрос, как будет развиваться ситуация в разных форматах коммерческой недвижимости, остается открытым. На традиционной встрече с журналистами в офисе компании Cushman & Wakefield были сделаны прогнозы относительно развития сектора в 2014 г.
Слабое звено
Проанализировав рынок коммерческой недвижимости, эксперты пришли к выводу: офисы — самый слабо развивающийся его сегмент. В прошлом году брокеры наблюдали снижение активности арендаторов. Кроме того, заключалось меньше договоров продажи. Однако в структуре спроса потребители больше покупали. По результатам исследований компании, доля таких сделок в общем объеме составила 70%.
«Корректировка цен дает повод думать, что стоит инвестировать средства в недвижимость, — прокомментировал Михаил Миндлин, руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Активизировались непрофильные игроки. Офисы до 1 тыс. кв. м приобретаются в собственность компаниями средней руки. Накопившийся инвестиционный спрос серьезно влияет на рынок. Вопрос: насколько он длительный?»
Своя логика у арендаторов, которые стремятся минимизировать расходы, поэтому переезжают в менее качественные офисы. В целом эксперты считают: рынок сегодня лоялен, любые запросы компаний реализуются на условиях более выгодных, чем в 2010–2011 гг.
«В текущем году картина будет похожей, — подчеркнул господин Миндлин. — Возможно даже небольшое снижение. Но ничего смертельного и сверхъестественного на офисном рынке происходить не будет».
В фаворе у рынка
Как и в Европе, в России ежегодно вводится примерно 1,5 млн кв. м торговой недвижимости, отметила Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield. Это 60–70 торговых центров. Столько же может быть введено в текущем году.
«Потенциал не исчерпан, — считает эксперт. — В частности, не охвачен Сибирский округ. Динамично застраиваются небольшие города с численностью населения 300–500 тыс. человек.Мегаполисом с большим потенциалом по-прежнему остается Москва».
Между тем крупнейшие продовольственные ритейлеры «показывают» снижение темпов роста (в 2013 г. — на 20%, в 2014 г. — на 30%.). В целом доля покупателей уменьшается. Однако нельзя говорить о том, что на рынке будет крах.
Средние ставки аренды в ТЦ стабильны. Есть даже основание полагать, что с вводом новых качественных проектов они поднимутся. В успешных ТЦ почти нет свободных площадей, поэтому в некоторых даже практикуется плата за открытие точки.
Регионы — драйверы
К СВЕДЕНИЮ
В 2013 г. введен в эксплуатацию 61 ТЦ общей площадью 1,6 млн кв. м. В среднем площадь проекта — 24 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем в 2011 г. Всего в разных стадиях строительства в России (без учета Москвы) находится 110 качественных ТЦ общей площадью 3,9 млн кв. м. В 2014 г. в России запланировано к открытию 78 ТЦ.
Снижения активности не происходит и в складском сегменте. Наоборот, идет уверенный рост. В прошлом году быстрее всего площади поглощали дискаунтеры вроде «Пятерочки» и «Верного». Крупные сделки были совершены и с западными компаниями.
«Следующий год пройдет прежде всего под знаком спроса со стороны российских компаний, — прокомментировал Егор Дорофеев, руководитель отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield. — Второй сдвиг — перенос активности из Москвы в регионы. Положительная динамика будет наблюдаться в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, городах Южного Федерального округа. Перспективен и Владивосток, где сейчас реализуется несколько крупных проектов».
Эксперты отметили: ставки аренды в регионах уже приближаются к московским. В частности, в Северной столице и Екатеринбурге они подходят к отметке 135 долл./кв. м/год. В регионах работают местные девелоперы.
Итоги мероприятия подвел Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield. Эксперт подчеркнул, что в ходе развития рынок коммерческой недвижимости прошел несколько этапов и к сегодняшнему дню окончательно сформировался: «С приходом в Россию иностранцев первую скрипку играли офисы. Потом стал набирать обороты ритейл — в начале нулевых революцию произвели «Икея» и «Метро Групп». В итоге сегодня мы видим сбалансированную картину. Думаю, вопреки негативным экономическим веяниям сектор вполне может развиваться в противофазе».
