Доходность против амбиций

По мнению Сергея Чемерикина, MRICS, директора отдела оценки компании Cushman & Wakefield, для увеличения рентабельности объектов существует две группы возможностей. К первой относятся внутренние факторы, которые находятся во власти управляющей компании. Например, можно предусмотреть в договоре аренды ежегодную индексацию ставок. «На практике часто встречается обратная ситуация, когда собственник, желая быстрее сдать все площади, заключает заведомо невыгодные для себя договоры с фиксированной арендой на несколько лет», — поясняет эксперт. Вторую группу образуют внешние обстоятельства, не зависящие от менеджмента: рост ставок на рынке, повышение спроса со стороны инвесторов, снижение налогового бремени... В каждом сегменте коммерческой недвижимости генерация доходов имеет свои нюансы. В чем же специфика?

 

Целыми и внарезку

 

На рынке торговой недвижимости особенно привлекательными частным инвесторам кажутся объекты стрит-ритейла. «Доходность в этом формате в среднем составляет 10–12%, — рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Наиболее рентабельны площади на оживленных магистралях и в местах активного пешеходного трафика». По словам эксперта, торговые центры (ТЦ) показывают доходность на уровне 12–15%. Более высокие показатели характерны для концептуальных современных объектов в Подмосковье.

 

По большому счету отдача от торговой недвижимости зависит исключительно от того, сколько денег принесет владельцу арендатор. При этом удачная локация объекта и внушительные площади не всегда гарантируют быструю окупаемость. «Если арендатор не найден, есть смысл разделить помещение и сдать частями, — советует Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Маленькие блоки по 50–100 кв. м пользуются высоким спросом и стоят дороже».

 

Правда, возможным отрицательным моментом при такой тактике может стать ротация арендаторов, что, кстати, характерно и для сегмента ТЦ. «Для грамотной работы молла сначала необходимо посадить якорных арендаторов по низким ставкам, а потом уже заполнять галерею мелкими операторами по более высоким тарифам», — дополняет эксперт.

 

Особое место в стратегии максимизации доходов занимают мероприятия, направленные на увеличение оборотов арендаторов. «Чем больше посетителей, тем выше заработки собственника ТЦ, ведь сейчас во многих объектах ставки аренды включают в себя процент с оборота», — отмечает И. Чаплинский, генеральный директор City Retail Group.

 

Поскольку доходность напрямую зависит от уровня ставок, инвесторы быстро реагируют на их рост в том или другом регионе. «Увеличение цен на рынке аренды в Москве сегодня менее интенсивно, чем в сегменте продажи, — рассказывает Е. Мишина. — В связи с этим срок окупаемости объектов увеличивается, доходность снижается. Одна из тенденций последнего времени — перетекание инвестиционного спроса в сторону подмосковных объектов, у которых приемлемое соотношение арендных ставок и стоимости квадрата».

 

Офисный пирог

 

По словам экспертов, доходность офисных объектов сегодня не опускается ниже 15%. «Инвесторы не рассматривают проекты с меньшим потенциалом, — считает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. — Девелоперы стремятся получить еще большую доходность — от 20% и выше, так как их риски существеннее».

 

По данным компании «НДВ-Недвижимость», рост арендных ставок в офисном сегменте Москвы в конце II квартала 2013 г. составил 5–7%. Средние сроки окупаемости объектов варьируются от 7 до 12 лет.

 

Прием нарезки большого помещения на части для сдачи в аренду практикуется и на офисном рынке. Как считает Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», при такой тактике прибыль может быть увеличена до 20%. Есть и другие варианты. Например, собственнику делового комплекса может быть выгоднее сделать ремонт в помещении самостоятельно: «Выполняя отделку, он сэкономит, во-первых, на сроке экспонирования, а во-вторых, на периоде арендных каникул, которые, как правило, предоставляются компаниям для обустройства».

 

По мнению С. Канаева, одной из точек роста является извлечение дополнительных доходов от торговли, банкоматов, рекламы и пр. «В сегменте офисной недвижимости эффективно добавление сопутствующих функций, — соглашается Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН. — Грамотное наполнение здания не просто максимизирует дивиденды, но и придает активу жизнь, делает его местом для комфортного пребывания людей, а не просто рабочей коробкой для времяпрепровождения с 9 до 18 ч».