Деловые кварталы. Живи и работай!

20 Июня в 15:33 383 Алевтина Максимова

Бизнес-центрами сегодня не удивишь ни москвичей, ни жителей других крупных городов. Офисы, опустевшие в кризис, вновь заполняются арендаторами, которым становится скучно в привычных опен-спейсах. Другое дело — деловые кварталы с обилием возможностей, которые осваивают наиболее продвинутые компании. В чем их преимущества, на каких арендаторов они рассчитаны?

 
В едином порыве
 


«Новоспасский двор»

Фото: NOVOSPASSKY.RU
 



«Новоспасский двор»

Фото: NOVOSPASSKY.RU
 



«Новоспасский двор»

Фото: NOVOSPASSKY.RU
Деловой квартал — консолидация зданий, построенных в одном стиле на одной территории. Такие кластеры обычно находятся в черте Москвы, на месте бывших заводов и фабрик. Кстати, как подсказала Анна Двуреченская, коммерческий директор компании KR Properties, именно расположение отличает деловые кварталы от бизнес-парков, которые обычно встречаются за пределами ТТК и даже за МКАД.
 
Примерами подобных проектов могут служить:
 
• деловой квартал «Красная Роза 1875» — бывшая фабрика по производству шелковых тканей французского промышленника Клода-Мари Жиро;
• лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867» — изначально красильное предприятие купца Мещерина, ставшее впоследствии крупнейшей текстильной фабрикой в стране;
• деловой квартал «Новоспасский двор» — с 1823 г. ситценабивная фабрика швейцарского предпринимателя Бухера;
• «Фабрика Станиславского» — в прошлом ткацкая мануфактура, выпускавшая золотую канитель (нить) для производства дорогих парчовых тканей;
• дизайн-завод Flacon — бывший хрустальный завод им. Калинина;
• бизнес-центр «Красный Октябрь» — знаменитое кондитерское производство.
 
Два последних проекта некоторые эксперты относят к деловым кварталам с осторожностью, предпочитая называть их арт-кластерами. «Разница между этими форматами заключается в пуле арендаторов: «Красный Октябрь» и Flacon выбирают их по принципу принадлежности к искусству, — говорит Куралай Садыбекова, коммерческий директор делового квартала «Новоспасский двор». — Критерий платежеспособности иной раз даже не играет ключевой роли. Поэтому в полном смысле эти объекты деловыми кварталами не являются».
 
Между тем есть мнение, что общность арендаторов «от искусства» вполне можно назвать деловой: ведь так или иначе они ведут бизнес. А единство интересов образует синергию, столь необходимую для деятельности бизнес-сообщества.
 
«Основа любого кластера — люди, которые вкладывают знания и силы в создание продукта или услуги, будь то творчество или производство программного обеспечения, — рассуждает Елена Илюшина, генеральный директор дизайн-завода Flacon. — Единая территория обеспечивает комфортные условия для взаимодействия между арендаторами, создает преимущества для тех, кто строит бизнес в рамках кластера. Скажем, рекламные агентства нуждаются в услугах типографии, а создатели интернет-сервисов — в помощи дизайнеров и т.п.».
 
Этот принцип, отмечает А. Двуреченская, справедлив для многих объектов, это «Красная Роза 1875» (арендаторы из IT-отрасли и медиа: «Яндекс», Publicis Group Media Eurasia, Leo Burnett), «Белая площадь» (крупнейшие консалтинговые компании — CBRE, PWHC, McKinsey), «Даниловская мануфактура 1867» (медиа- и фэшн-индустрия — «Афиша», MTV, Lenta.ru, «Кира Пластинина», Tom Tailor, Paolo Conte).
Поэтому если компании продуктивно соседствуют в рамках делового сообщества на городской территории, объединенной рабочей концепцией, такие кластеры вполне могут называться деловыми кварталами.
 
Диапазон ставок в некоторых деловых кварталах Москвы
Объект
Ставка, тыс. руб./кв. м/год
«Москва-Сити», «Северная башня» (класс А)
От 18,6
«Красная Роза 1875» (класс В+)
От 23,3
«Фабрика Станиславского» (класс В)
От 13,5
«Новоспасский двор» (класс В+)
От 13
«Даниловская мануфактура» (класс В+)
От 10
Flacon (класс В)
От 9,5
По данным открытых источников
 
 
Ставки и сроки
 
МНЕНИЕ
 
Елена Илюшина, генеральный директор дизайн-завода Flacon:
 
«Деловые кварталы предлагают новую модель развития городского пространства. Процесс кластеризации позволяет вывести промышленные территории за пределы мегаполиса, корректирует негативную социальную обстановку в районе. Кроме того, такие образования привлекают дополнительные инвестиции в ту или иную индустрию, создают принципиально новые продукты. Стремление жить и строить бизнес рядом с людьми, которые тебя понимают, очевидно, является основным стимулом к формированию кварталов».
Большинство деловых кварталов представляют собой продукт редевелопмента территорий. Среди новых проектов масштабом и замыслом отличается разве что ММДЦ «Москва-Сити». Его можно считать пионерским, в чем-то революционным, ведь он был задуман еще в 1992 г. «Если сопоставить российские версии деловых кварталов с зарубежной практикой, то достойным примером станет именно этот проект, — считает К. Садыбекова. — Именно в рамках международного опыта девелоперы создавали «Сити», сделав его сердцем деловой столицы».
 
Проекты, реализованные на базе бывших заводов и фабрик, обычно имеют более низкий класс (В или В+). Однако девелоперы зачастую оспаривают этот факт, апеллируя к тому, что у зданий после реновации полностью обновлены коммуникации, улучшены планировки и т.п. Также классность делового квартала может быть понижена из-за отсутствия достаточного количества машино-мест. Однако иногда даже этот факт позволяет держать ставки на уровне категории А благодаря удачному местоположению.
 
По словам А. Двуреченской, цены формируются исходя из срока договора аренды, необходимой площади, местоположения офиса. Наиболее выгодные условия — у якорных арендаторов. После размещения на объекте «якорей» ставки возрастают на 10–15%. Впоследствии они дифференцируются таким образом: чем меньше площадь и выше этаж, тем больше ставка.
 
 
Ближе к дому
 


Дизайн-завод FLACON

Фото: Архитектурное бюро «Практика»
 



Дизайн-завод FLACON

Фото: MIRATO
 



Фото: MIRATO
Еще один интересный момент в функционировании деловых кварталов связан с возможностью проживать непосредственно на их территории. Правда, пока этот подход реализован далеко не во всех проектах. В частности, лофт-апартаменты в «Красном Октябре» — давняя, но не нашедшая воплощения идея.
 
«Вопрос организации жилья на территории дизайн-завода — один из самых острых, — говорит Е. Илюшина. — Flacon располагает пространством, которое может быть отведено под эти цели. Однако, к сожалению, пока ни один из предложенных вариантов не соответствует нашим требованиям».
 
Между тем четыре десятка апартаментов есть в проекте «Даниловская мануфактура 1867». Скажем, в «Рядах Солдатенкова» продается несколько лофтов с мансардами. Помимо этого частью квартала является гостиница Azimut Moscow Tulskaya Hotel на 144 номера. Цены на стандартные номера в сутки начинаются от 3,3 тыс. руб.
 
Есть отель и на территории «Красной Розы 1875». Пятиэтажный объект пока находится в стадии реализации. После ввода в эксплуатацию ему будет присвоена категория «четыре звезды» или даже «пять звезд».
 
Сотрудники офисов ММДЦ «Москва-Сити» также могут поселиться рядом с работой. Апартаменты здесь предлагается купить или арендовать. Правда, это по карману немногим. Например, в агентстве Gamelan можно снять в длительную аренду 186 кв. м жилой площади за 623 тыс. руб./мес.
 
 
Перспективы
 
В огромном потенциале формата эксперты рынка не сомневаются. «Если удастся создать сообщество людей в той или иной сфере деятельности, любой подобный проект обречен на успех, — уверена Е. Илюшина. — Кто будет его формировать, креативный класс или финансисты, не так важно».
 
Возможности для активного развития деловых кварталов есть и за пределами центра столицы. Такие объекты, как дизайн-завод Flacon и «Даниловская мануфактура», находящиеся за пределами ТТК, это уже доказали. Согласно информации KR Properties, в границах Москвы осталось всего около нескольких сотен гектаров, пригодных для редевелопмента промзон, поэтому кварталы неизбежно выйдут за пределы города. Однако будут ли они, как прежде, называться деловыми или как-то иначе — вопрос времени.
 
  • Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных