Дебаркадеры. Бизнес на воде

 

Большое плавание

 

В 2006–2008 гг. по инициативе городской мэрии в арбитражные суды Москвы приходили многочисленные иски, в которых выдвигались требования по демонтажу столичных дебаркадеров. Официальная версия того, чем именно не угодили плавучие сооружения Юрию Лужкову, такова: они недопустимо сильно загрязняют воды Москвы-реки. Звучало и предположение, что бывший глава городской администрации хотел, чтобы владельцы дебаркадеров хоть что-то платили городу. Однако даже в столице водные пространства — общегосударственная собственность. Для того чтобы расположить судно на Москве-реке, надо заключать договор с федеральными, а не местными властями. Как бы то ни было, в 2007 г. первый дебаркадер, стоявший на приколе в Серебряном Бору, демонтировали.

 

Работе других плавучих средств препятствовали МГУП «Мосводоканал», ГУП «Гормост», управление ГИБДД ГУВД по Москве и ОАО «Московская городская электросетевая компания». Как вспоминает Леонид Кронгауз, партнер Kalinka Real Estate Consulting Group, дебаркадеры отключали от электросети, перед их трапами ставили заграждения и строительные конструкции. Но на защиту плавучих гостиниц и ресторанов встала Федеральная антимонопольная служба, и столичное правительство вынуждено было отменить все поручения по разбору дебаркадеров. Тем не менее в 2009–2011 гг. новые объекты на воде не строили — инвесторы предпочитали не связываться с опальным форматом, дожидаясь определенности со стороны администрации.

 

Сегодня отношение к дебаркадерам кардинально изменилось. Наглядное тому подтверждение — инвестиционный проект «Строительство и размещение гостиничных и других социально значимых объектов инфраструктуры на базе плавательных средств в городе Москве» (включен в государственную программу города «Жилище»), разработку которого инициировало само же столичное правительство в сотрудничестве с Национальной ассоциацией судовладельцев. Как отмечает Л. Кронгауз, на рынке дебаркадеров наблюдается подъем: «Только в 2013 г. должны построить 15 объектов, а до 2015-го на Москве-реке их может появиться две сотни. Если планы удастся воплотить в жизнь, в обиход москвичей войдет термин «ботели» (гостиницы на воде). Также на дебаркадерах и понтонах планируют разместить клубы, рестораны, парковки, фитнес-центры. Национальная ассоциация судовладельцев и комитет Москомстройинвеста уже разрабатывают предложения по конкретным адресам».

 

Постепенно из опального формата дебаркадеры перейдут в перспективный сегмент. Так, участники рынка рассчитывают, что в плавучих гостиницах можно будет разместить туристов, которые приедут в Москву на чемпионат мира по футболу в 2018 г. (для этой цели подготовят около 30 объектов в центре). В прессе то и дело появляются сообщения о разработке новых моделей дебаркадеров, аренде участков под строительство и т.п.

 

 

Кто хочет стать водяным

 

Прежде чем радоваться возобновлению строительства дебаркадеров, нужно разобраться, действительно ли они необходимы рынку. Есть мнение, что этот формат не годится для нашего капризного климата. Однако Л. Кронгауз говорит, что в Норвегии и Финляндии зимы не менее суровые, но дебаркадеры там очень распространены.

 

В целом эксперты оценивают перспективы сегмента как положительные, особенно когда речь идет о местах с отличными визуальными характеристиками и возможностью организации паркинга. «Я видела клуб на воде, где проводят лекции. Он так и называется «Дебаркадер», — развивает тему Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. — Знаю развлекательный объект, организованный по принципу три в одном: казино, караоке, гостиница».

 

Часто эксперты вспоминают о проектах, которые существовали на рынке в начале и середине нулевых. Вот, например, что рассказала Алена Бригаднова, директор агентства элитной недвижимости Finch: «Существовал Экспериментальный проект развития туризма и культурных функций на основе использования акватории и набережных Москвы-реки в районе ЦАО, разработанный некоммерческим партнерством «Культурное наследие АRT-ковчег». Он предполагал комплексное освоение акватории и набережных, включая создание музеев на кораблях. А один московский объект, так и не получив соответствующих разрешений, перекочевал в воды Северной столицы (предполагавшееся место стоянки — набережная у гостиницы «Украина»). Компания «Фарсей» организовала плавучий ресторан-казино «Рыба-кит», заказав его у северодвинского завода — производителя подводных лодок. Разрешения от федералов были получены, препятствовала только префектура Центрального округа. Простояв около года в Южном порту, «Рыба-кит» отбыла в Петербург».

 

 

О смене картинки за окном

 

Долгое время серьезным препятствием для развития бизнеса на воде было отсутствие в генплане градостроительной основы (с описанием габаритов, назначения плавсредств и т.п.), которая должна была появиться в Генеральной схеме размещения судов нетранспортного назначения на акваториях рек и водоемов в границах города Москвы НИиПИ Генплана. Разрабатывать документ начали еще в 2001 г., но в феврале 2003 г. Общественный совет по вопросам градостроительства его отклонил. Позже схему усовершенствовали. В 2004 г. она проходила государственную экологическую экспертизу. Между тем в 2004–2011 гг. старые лицензии продлевали, а новые не выдавали.

 

«В ближайшее время схема размещения плавучих объектов пройдет согласование, — говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA Group. — Акваторию Москвы-реки разобьют на зоны. При этом будут учитывать культурно-исторические ограничения, природоохранные и технические вопросы — например, возможность прокладки коммуникаций».

 

Как подчеркивает А. Бригаднова, место прикола дебаркадера выбирают исходя из безопасности навигации по реке. При этом эксперт поясняет, что эксплуатация плавучих объектов подпадает под юрисдикцию Российского речного регистра, а также целой когорты федеральных водных служб. «В случае необходимости плавучая пристань (и это условия договора аренды водного пространства) может быть перемещена в любую другую точку. Это же движимое имущество. Получается, что сегодня вы смотрите на Кремль, а завтра уже находитесь в Южном порту». Мало кому из арендаторов понравятся подобные перемещения. А для некоторых видов бизнеса, например ресторанов, они просто губительны.

 

 

Инструкция по эксплуатации

 

Существует целый ряд технических особенностей функционирования дебаркадеров. Как отмечает Э. Ишметова, для размещения объекта оформляют лицензию на водопользование на ограниченный срок с возможностью ее прологнации. Цена аренды участка реки (около 2,5 тыс. кв. м) за все время действия договора составляет 600–650 тыс. долл. Разрешение может получить как юридическое, так и физическое лицо.

 

Говоря об ограничениях, связанных с габаритами дебаркадера, эксперты ссылаются на разные цифры. По данным Ильи Кузнецова, руководителя проектной группы отдела стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, на платформе можно построить сооружение не выше четырех этажей площадью не более 5 тыс. кв. м. Однако Л. Кронгауз считает, что технические требования допускают постройку здания до пяти этажей общей площадью до 6 тыс. кв. м.

 

По словам И. Кузнецова, разработать планировку дебаркадера может только компания, у которой есть лицензия на проектирование кораблей, — обычный архитектор этим заниматься не должен. Зато эти объекты необязательно подключать к городским коммуникациям — они вполне могут быть автономными. Также к особенностям водной недвижимости Р. Семчишин относит сложности с парковкой для автотранспорта, малую площадь (на дебаркадере помещается одна-две компании) и банальную качку, которую не каждый переносит. Действительно, летом дебаркадер вибрирует, если по реке проходит любое судно, иногда это случается каждые пять минут.

 

Все перечисленные плюсы и минусы, а также тот факт, что стараниями администрации прошлого созыва дебаркадеры превратились для инвесторов в забытый формат, сегодня заставляют бизнесменов особо тщательно просчитывать риски и рентабельность реализации водных проектов. Например, как подчеркивает Э. Ишметова, ботели с небольшим номерным фондом в ряде случаев могут быть и невыгодными. Офисы высокого уровня на дебаркадерах тоже не разместить. Скорее это будут деловые пространства класса С. Тем не менее Р. Семчишин уверен, что будущее у сегмента есть. Особенно если учесть, что пока стоимость аренды объектов на воде на треть ниже, чем на суше.