Даешь один миллион! Итоги I полугодия на рынке торговой недвижимости

 

Непостоянство ставок

 

В I полугодии объем введенных площадей на рынке торговой недвижимости составил 252,5 тыс. кв. м. Для сравнения: за аналогичный период 2013 г. на рынок вышло всего 78 тыс. кв. м. Среди открывшихся в этом году торговых центров (ТЦ) — «Vegas Крокус Сити», «Весна», «Отрада», «Гудзон» и «Москворечье». До конца 2014 г. эксперты прогнозируют ввод всех заявленных объемов, что в общей сложности составляет около 1 млн кв. м.

 

По степени обеспеченности ТЦ лидируют Юго-Восточный, Северо-Восточный и Северный округа столицы. Меньше всего ТЦ в Восточном и Юго-Западном округах, а также на территории Новой Москвы. Ставки аренды в валюте снизились на 7%. Однако фактический размер платежей остался прежним, если учитывать давление курса и увеличившиеся эксплуатационные расходы. Стабильно высокие цены характерны для успешных моллов, причем по отдельным позициям наблюдается рост. В новых проектах уровень ставок средний с небольшой коррекцией вниз.

 

Стоимость аренды для продуктового гипермаркета площадью 8 тыс. кв. м не изменилась и составила 170–300 долл./кв. м/год (без НДС и эксплуатационных платежей). На том же уровне остались показатели и для магазинов одежды площадью 1,5–2,5 тыс. кв. м — 300–500 долл./кв. м/год. Для точек продаж бытовой техники и электроники (1,5–4,5 тыс. кв. м) в 2013 г. ставки были в диапазоне 300–600 долл./кв. м/год, а в этом составили 250–500 долл. В торговых галереях аренда помещений площадью 0,7–1,2 тыс. кв. м сейчас находится в пределах 350—500/кв. м/год.

 

Спрос на качественные площади в ТЦ Москвы остается стабильным. На успех проекта влияет стадия готовности здания и профессионализм девелопера. Средний уровень вакантности увеличился до 3,5%. Потенциальную угрозу действующим торговым объектам могут составить проекты нового формата в составе транспортно-пересадочного узла.

 

Инициативы бывают кусачие

 

На сегмент стрит-ритейла в I полугодии оказали влияние различные законодательные инициативы, однако их воздействие было неоднозначным. Например, появление пешеходных зон принесло больше плюсов, равно как и повысившиеся требования к вывескам для предприятий торговли. А вот налог на недвижимость и закон о запрете курения, наоборот, могут повлиять на развитие сектора негативно. Платный паркинг в центре города вроде бы разгрузил столичные дороги, но при этом отпугнул покупателей и арендаторов. По словам Андрея Васюткина, руководителя направления исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ», средние ставки на помещения площадью 150–200 кв. м на Тверской улице снизились в I полугодии на 15–20%. Если в июне 2013 г. они составляли от 3 до 7 тыс. долл./кв. м/год (без учета НДС), то в июне текущего года находились в диапазоне от 3 до 5,5 тыс. Самое заметное снижение произошло в наиболее дорогой части торгового коридора — на четной стороне Тверской улицы от Охотного Ряда до Пушкинской площади. В прошлом году здесь можно было снять помещения за 5–7 тыс. долл./кв. м/год (без учета НДС), сейчас возможна аренда за 4,5–5,5 тыс.

 

Первая половина 2014 г. характеризуется существенным ростом уровня вакантности помещений в стрит-ритейле. По сравнению с прошлым годом средний показатель в основных торговых коридорах вырос в два раза — до 8%. До этого в течение трех лет он стабильно держался на уровне 3,5–4%. Эксперты связывают это в первую очередь с цикличностью договоров аренды в этом сегменте. В большинстве случаев договоры «на улице» подписываются сроком на пять лет (реже на три года), и в данный момент происходит ротация. Кроме того, на розничный рынок повлияла экономическая ситуация.

 

«До конца года снижения уровня вакансии не ожидается, напротив, возможен рост как минимум до 10%», — говорит Марина Маркова, руководитель направления стрит-ритейла компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». Кстати, доля незаполненных помещений в торговых коридорах, где развиваются пешеходные зоны, ниже и составляет около 3%.

 

В I полугодии основными игроками в сегменте стрит-ритейла были кафе, рестораны, операторы услуг, продуктовые магазины. В банковском секторе доля запросов снизилась с 8 до 3%. Во-первых, крупные финансовые структуры уже достаточно плотно охватили город. Во-вторых, произошла масштабная зачистка банковского сектора.

 

Несмотря на то что в общей структуре спроса ритейлеры профиля «одежда и обувь» занимают существенную часть (14%), эксперты продолжают отмечать снижение интереса с их стороны. Более уверенно ведут себя флагманские магазины международных сетей сегментов масс-маркет и премиум. Локации, на которые ориентируются эти операторы, актуальны из года в год.