Быть можно дельной бизнес-вумен... и думать о красе ногтей

4 Июня в 17:48 61 Ирина Богатырева

Индустрия красоты приносит гарантированный доход. Первичные инвестиции невелики, спрос стабилен. Правда, есть важные нюансы. Конкуренция высока, и половина успеха зависит от правильно выбранного помещения. Как наладить прекрасный бизнес и в чем может быть подвох?

 
Конкурентная среда
 
Быть можно дельной бизнес-вумен... и думать о красе ногтей
Салонов красоты и парикмахерских в Москве хватает — иногда таких заведений в доме два, а то и больше. Значительную часть рынка захватили мастера-надомники, которые выполняют трудоемкие работы: наращивают ногти, волосы, ресницы, обслуживают невест и т.п. Они не обременены обязательствами — арендой и налогами, поэтому стоимость их услуг ниже, чем официалов.
 
Встречается несколько видов «объектов красоты»: салоны полного цикла, заведения ногтевого сервиса, студии массажа, солярии. Некоторые входят в сети («Персона Лаб», Dessange и др.). Их доля на рынке не превышает 10–15%, зато они представлены практически во всех ценовых сегментах. «Существенная часть сетевиков форматов бизнес и люкс расположена в Центральном и Юго-Западном округах, — рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Недорогие точки образуют небольшие сети и встречаются в спальных районах».
 
Частники, владеющие двумя-тремя, реже пятью-семью салонами в одном районе или округе, могут работать под разными брендами или вовсе без них. Никакой практической пользы от синергии сетевого бизнеса в этом случае нет, так как клиентура — небольшая группа жителей района.
 
По наблюдению Станислава Титоренко, руководителя отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta Estate, чаще всего заведения красоты открывают женщины 32–36 лет, имеющие спонсора. Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty, подтверждает: «Это могут быть жены крупных бизнесменов, покупающие салон как игрушку, или успешные мастера, заручившиеся поддержкой партнера. Другая категория собственников — гости из бывших республик Союза. Впрочем, мне попадались владельцы — и женщины, и мужчины — от 20 до 65 лет».
 
 
Красота требует средств
 
МНЕНИЕ
 
Быть можно дельной бизнес-вумен... и думать о красе ногтейОксана Косолапова, начальник отдела офиса «Новые Черемушки» департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
 
«Помещения для салона красоты обычно выбирают с учетом концепции. Для объектов экономкласса подходят площади 50–80 кв. м за пределами ТТК и в спальных районах. Этот ходовой товар довольно широко представлен на рынке. Объекты под дорогие точки нужно искать в раскрученных местах: на Кутузовском проспекте, Тверской, Лубянке, в районе Кропоткинской, Арбата, Чистых прудов. Здесь подобрать подходящий вариант труднее».
Инвестиции в небольшой салон красоты невелики. «Для объекта экономкласса достаточно 300 тыс. руб., — говорит Артем Полещук, директор по развитию Praedium. — Вложения в заведение среднего уровня — порядка 1 млн руб. с учетом оборудования и раскрутки. Объем инвестиций в салон бизнес-класса — 3–5 млн руб. Затраты на объект высшего ценового сегмента зависят только от фантазии собственника».
 
«На раскрутку заведения площадью 200 кв. м требуется порядка 240 тыс. долл., — утверждает С. Титоренко. — В эту сумму входят приобретение и установка оборудования, закупка расходных материалов, стартовая рекламная кампания, обучение персонала. Срок окупаемости на арендованных площадях — три-четыре года, на собственных — два — два с половиной года».
 
Основная статья расходов — недвижимость, далее идут затраты на персонал и рекламу. Многое зависит от конкурентной среды: если в районе нет ни одного салона или есть только плохие, раскрутиться проще, если рынок перенасыщен — сложнее.
 
Для экономзаведения можно приобрести недорогое парикмахерское оборудование через комиссионную торговлю. На многочисленных досках объявлений предлагают «экипировку» салонов-неудачников по приемлемым ценам. Приобретение навороченной техники значительно замедляет окупаемость.
 
 
Садитесь, пожалуйста!
 
Быть можно дельной бизнес-вумен... и думать о красе ногтей
Львиная доля салонов открывается в сегменте стрит-ритейла (помещения на первых этажах, имеющие вход с улицы) либо на площадях свободного назначения. Некоторые расположены в торговых центрах, в больших моллах их может быть несколько. Общее требование к площадям — соблюдение стандартов СанПиН по высоте потолков, освещенности, кондиционированию. Обязательно наличие воды и канализации, необходима достаточная электрическая мощность (от 0,2 кВт/кв. м).
 
Площадь объекта зависит от объема оказываемых услуг. Если для парикмахерской на два-три кресла с одним мастером по маникюру требуется 30 кв. м, то для салонов с косметологическим, массажным кабинетом и спа-зоной необходимо около 200–300 кв. м, полагает Оксана Косолапова, начальник отдела офиса «Новые Черемушки» департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Антон Белых отмечает, что площадь салона красоты начинается от 15–20 и доходит до 500–800 кв. м. Самый оптимальный вариант, по его мнению, — 50–70 кв. м для небольшой парикмахерской и 200–250 — для расширенного сервиса.
 
Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, замечает: «Полноценные салоны красоты (Mahash, «Белиссимо», «Трика») занимают помещения в пределах 150–400 кв. м; студии ногтевого сервиса (Nails Home, Express Nails, «Пальчики») — 5–110 кв. м (в зависимости от концепции); солярий (ART Загар) — 15–50 кв. м.».
 
Владельцы объектов красоты предпочитают зальную или зально-кабинетную планировку. Желательны витринные окна. Иногда салоны размещают на двух уровнях. Для заведений премиум-класса важно наличие поблизости парковочных мест.
 
 
Каждому свое
 
МНЕНИЕ
 
Быть можно дельной бизнес-вумен... и думать о красе ногтейАнтон Белых, управляющий партнер DNA Realty:
 
«На первый взгляд площади под салон красоты лучше покупать. Это как с квартирами: приобрел помещение — и оно уже никуда не денется, никто не повысит ставку, не заставит съехать с насиженного места. Однако есть и минусы: далеко не у всех инвесторов имеется достаточная сумма на действительно стоящий вариант. Кстати, именно из-за этого салоны часто разоряются: владельцы берут неподходящее помещение и в итоге оказываются в убытке. В такой ситуации следует быть гибким, ориентироваться в первую очередь на качество объекта. А если денег не хватает, лучше предпочесть аренду и оговорить последующий выкуп».
Важная составляющая успешной работы салона — близость к пешеходным и транспортным потокам. Причем в отдельных случаях ценится не столько трафик, сколько населенность квартала. «Для парикмахерских экономкласса подходят дешевые помещения в спальных районах, например переоборудованные квартиры на первых этажах, — говорит А. Белых. — Главное, чтобы вокруг проживало как можно больше людей. Такие объекты могут располагаться с торца здания или даже в подвале, им хватает рекламной «скрепки» и рассылки листовок по близлежащим адресам».
 
Более престижные заведения открывают на первых этажах новостроек, однако и их ориентируют на местных жителей. Салоны выше среднего сегмента часто размещают в зоне влияния крупных фитнес-центров, служащих якорями для потенциальных клиентов, либо на центральных улицах города. Как правило, они занимают площадки на проездных магистралях, где есть места для парковки, и рассчитаны на широкую аудиторию.
 
Элитные салоны открывают преимущественно на Садовом кольце или в его пределах, порой в деловых или смешанных районах. Их клиентура — служащие, которые после работы приходят навести красоту.
 
«Несколько лет назад участники рынка очень дотошно относились к изучению конкурентного окружения в выбранном месте, — размышляет О. Косолапова. — Они старались не открываться рядом с аналогичными по классу и характеру оказываемых услуг салонами. Сегодня этот фактор менее значим. Внимание больше уделяют анализу потребительских предпочтений и формированию соответствующих предложений».
 
 
Ставки и цены
 
Арендные ставки на коммерческие площади под салоны красоты начинаются от 12 тыс. руб./кв. м/год. Как уточняет А. Белых, для парикмахерской экономкласса предел — 150 тыс. руб./мес., для среднебюджетного салона актуален диапазон 120–250 тыс. руб., бюджет заведения выше среднего уровня доходит до 500–600 тыс. руб., элитного — до 1,5 млн руб./мес.
 
«Арендные ставки на помещения в формате стрит-ритейла на крупных магистралях города начинаются от 1 и доходят до 1,3–1,5 тыс. долл. кв. м/год, — говорит Е. Мишина. — Площади в местах с меньшим трафиком (имеющие вход со двора либо расположенные на второй или третьей линиях) сдаются по ставке 500–600 долл./кв. м/год. Бюджетные варианты можно найти только внутри жилой застройки отдаленных районов».
 
Стоимость аренды помещений свободного назначения варьируется от 350 (в спальных районах) до 1,3 тыс. долл. кв. м/год (в пределах Садового кольца). В торговых центрах отдаленных районов объекты сдают за 450–550 долл./кв. м/год, центральных районов — за 710–850 долл.
 
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», приобрести в собственность площадь под салон можно по цене от 150 тыс. руб./кв. м. Как отмечает О. Збруева, помещения стрит-ритейла в спальных районах стоят 5,7–9,6 тыс. долл./кв. м, а в ЦАО цены доходят до 23,2 тыс. долл. Подвальное помещение в старом районе обойдется в 100 тыс. долл., а ликвидный объект в престижном месте — в 5–7 млн долл. «Наиболее распространенный бюджет на покупку — сумма до 1 млн долл., — констатирует А. Белых. — Таких предложений в Москве хватает. Чем менее престижен район, тем ниже цены. К тому же есть ряд коммерческих помещений, которые практически не могут быть использованы иначе. В этом случае цена еще ниже».
 
 
Арендовать или покупать?
 
Единого мнения на этот счет нет. По мнению О. Косолаповой, надо отталкиваться от стадии развития бизнеса: «Решив открыть салон красоты, участники рынка снимают помещение. Как только дело начинает приносить прибыль, площадку выкупают в собственность».
 
Однако большинство специалистов уверяют: решающим является формат заведения. «Все зависит от стратегии бизнеса, — говорит Е. Мишина. — Если собственник располагает свободными денежными средствами и открывает единичное заведение, имеет смысл выкупить помещение. Наем предпочтительнее, когда владелец нацелен на формирование сети либо размещение в торговых центрах».
 
По расчетам А. Белых, арендные платежи будут равняться стоимости приобретения помещения уже через семь-восемь лет. Поэтому в некоторых случаях, если для собственности не хватает небольшой суммы, а уверенность в успехе есть, лучше взять кредит и купить. Даже если бизнес окажется неуспешным, помещение всегда можно сдать в аренду или продать.
 
Между тем игроки рынка индустрии красоты часто вынуждены снимать квадраты, поскольку собственники ликвидных помещений не готовы к продаже либо реализуют их по заоблачным ценам (например, в бюджете 10—12-летней аренды). «При кажущемся избытке предложений подходящих вариантов немного, — подтверждает С. Титоренко. — Поэтому иногда выгоднее арендовать помещение, которое когда-то использовалось под салон красоты. В этом случае затраты на косметический ремонт минимальны».
 
Главное, не экономить на расположении, советуют профессионалы. В практике риэлторов есть масса примеров, когда клиенты отказывались от сделки и соблазнялись дешевыми вариантами, а уже через полгода-год выставляли на продажу купленные объекты.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных