Больше метров — ниже цены. Итоги 2014 г. на рынке складской недвижимости

В минувшем году рынок складской недвижимости развивался, но это движение имело разные последствия. С одной стороны, сегмент продемонстрировал небывалый за всю историю ввод площадей, с другой — эксперты зафиксировали существенный рост вакансии и падение ставок. Тренд продолжился и в 2015 г.

Ударными темпами

«В течение прошлого года мы наблюдали рекордные объемы строительства: в Московской области было введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. м складов класса А», — рассказал «Н&Ц» Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE. В компании S. A. Ricci отмечают, что показатель даже превысил результат 2007 г., когда на рынок вышло около 1,3 млн кв. м. Итак, общее предложение складов в классе А составило 7,3 млн кв. м, в категории В — свыше 6 млн кв. м.

Среди наиболее крупных терминалов, запущенных в 2014 г., — «PNK Чехов — 2» (GLA — 159,5 тыс. кв. м), «Южные Врата» (130 тыс. кв. м), «ССТ-Бритово» (127,1 тыс. кв. м), «Никольское» (105 тыс. кв. м), «PNK — Северное Шереметьево» (100 тыс. кв. м), «Софьино» (86 тыс. кв. м), «Дмитров» (75,4 тыс. кв. м) и др.

«Главными направлениями для девелоперов остаются южное и северное — 25 и 23% от совокупного прироста новых площадей соответственно, — рассказали в S. A. Ricci. — Сопоставимый объем складов появился на юго-востоке — 351 тыс. кв. м, или 26%».

Кризисные тренды 2014 г. в первую очередь ударили по уровню спроса — по некоторым данным, он снизился на 30% по сравнению с 2013 г. В результате доля вакантных площадей увеличилась с 1,32 до 8,9%. По данным Colliers International, в новых терминалах на момент ввода было свободно порядка 40% помещений. Больше всего пустовало складов на юго-востоке и севере Москвы.

Перенасыщение площадями, девальвация и колебание курса рубля привели к снижению ставок в среднем на 20%. К концу года в классе А стоимость аренды складов скорректировалась до 115 долл./кв. м/год (без НДС и операционных расходов), в классе В+ — до 105–110 кв. м/год (S. A. Ricci).

Чтобы удержать арендаторов и снизить риски от колебания валют, многие собственники перешли на рублевые цены, как это было в 2008–2009 гг. По информации Colliers International, около 90% сделок сейчас заключается в рублевых ставках, хотя в середине прошлого года их было всего 40–50%.

Тот самый built-to-suit

По итогам 2014 г. лидерами спроса стали торговые и логистические операторы. В частности, ритейлер «Детский мир» приобрел 70 тыс. кв. м в «ПНК-Бекасово», а Mercedes-Benz — 52 тыс. кв. м в комплексе «ПНК — Северное Шереметьево». Высокие темпы развития продемонстрировал и сегмент интернет-торговли — онлайн-ритейлерами поглощено в два раза больше площадей, чем в 2013 г.

Кризисные реалии только добавили популярности формату built-to-suit. Так, в ПСК «Родники» компанией «Книжный лабиринт» по этой схеме было приобретено 30 тыс. кв. м, в СК «Холдинг Строй» оператор «Глобус Групп» арендовал 18,6 тыс. кв. м. Однако некоторые эксперты считают, что из-за проблем с привлечением банковского финансирования девелоперская активность замедлится даже в проектах built-to-suit. «Несмотря на то что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно, имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценивания национальной валюты, а значит, девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей при заключении сделок в руб­лях», — считают эксперты S. A. Ricci.

Все относительно

Говоря о ближайших перспективах сегмента складской недвижимости, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, заявил, что в 2015 г. с рынка может уйти до половины девелоперов. «Что касается арендных ставок, то они вряд ли претерпят существенные изменения, поскольку складская логистика является одним из краеугольных аспектов любого бизнеса, отказываться от использования терминалов компании будут в самую последнюю очередь, — подчеркнул эксперт. — Даже значительные колебания валютного курса не окажут существенного влияния на вложения в складскую логистику, так как расходы на нее занимают около 1,5% от всех затрат компании. Курсовые колебания, даже очень существенные, — явление неприятное, но для сегмента — не критичное».

Можно также предположить, что ограничение девелоперской активности все-таки будет способствовать восстановлению уровня арендных ставок. В CBRE считают, что возможность для этого появится уже во второй половине 2015 г. при условии, конечно, что российская экономика не перейдет в фазу заметной рецессии. Словом, игроки сектора не унывают и надеются, что период сильнейшей волатильности, который переживает российский рынок недвижимости, не продлится вечно, и после затянувшейся турбулентности складской сегмент непременно оживет.