Бизнес в красных стенах. Старое по-новому

Последнее время на московском рынке офисной недвижимости все более популярным становится формат лофтов — бизнес-центров, реализованных на базе бывших производственных помещений из красного кирпича. С учетом значительного количества промзон в российской столице именно за такими объектами может быть будущее.

 

Особенности формата

 

Участники рынка любят рассказывать красивую историю о том, что однажды дальновидный девелопер решил рискнуть и не обшивать стены заброшенной фабрики керамогранитом. «В результате сегодня мы имеем множество необыкновенно красивых, самобытных и успешных бизнес-центров, — говорит Елена Колесникова, старший директор отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield. — Более того, стиль лофт оказался сразу понятен широкому кругу офисных арендаторов. В 80-е ждали появления Макдоналдса, в 2000-е — «Старбакса», а ожидание краснокирпичных реконструкций, кажется, было вечным». По словам эксперта, офисные новостройки Москвы часто вызывают как минимум недоумение: многие проекты безвкусны, плохо продуманы как с архитектурной, так и с пользовательской точки зрения. И когда на этом фоне появляется идеально отреставрированный красный кирпич, который к тому же по части начинки ничем не уступает офисному центру класса А, помещения в таких проектах раскупаются как горячие пирожки. «Дело не только в кирпиче, но и в профессиональном управлении, продуманной инфраструктуре, интеграции старого и нового», — добавляет госпожа Колесникова.

 

Как отмечает Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, офисные здания в стиле лофт очень популярны среди арендаторов, особенно креативных компаний: «Основное отличие подобных активов от других объектов заключается в архитектурной специфике и стилистической концепции. А с точки зрения коммерческой недвижимости серьезных различий нет, они также имеют хорошо развитую инфраструктуру: на территории комплекса, как правило, есть наземная парковка, рестораны, кафе». По словам Евгения Скоморовского, управляющего директора «Century 21 Запад», особый интерес представляют проекты компании KR Properties, где образованы так называемые творческие кластеры. «Например, основным арендатором проекта «Красная Роза» выступает компания «Яндекс», Даниловской мануфактуры — концерн «Профмедиа», в который входят такие знаковые издания, как «Афиша» и Lenta. Ru», — говорит эксперт.

 

 

Где искать

 

Лофты зародились во времена Великой депрессии в Нью-Йорке, где заброшенные производственные здания сдавались по низким арендным ставкам под творческие мастерские, студии, жилье. В середине XX в. формат стал набирать популярность и в Старом Свете: сначала в Англии, а вскоре и в Германии, Австрии, Голландии. Использовались не только производственные помещения, склады, но и старые здания железнодорожных вокзалов (в скандинавских странах), бывшие пивоварни (в Чехии).

 

В Москве подобные объекты появлялись не в самых престижных с точки зрения офисной аренды районах. Однако профессиональный подход к редевелопменту и привлекательные ставки сделали краснокирпичные проекты новым феноменом московского рынка недвижимости. «Как следствие, доходы от аренды увеличились, инвесторы заинтересовались покупкой таких офисных зданий», — вспоминает Е. Колесникова. По ее словам, один из самых ярких примеров успешного «краснокирпичного» редевелопмента — фабрика «Луч». За этим проектом последовали «Новоспасский Двор», «Даниловская мануфактура», «Красная Роза», которые также не испытывают недостатка в арендаторах. Причем ставки обычно находятся на уровне самых дорогих проектов.

 

По словам Константина Лосюкова, руководителя отдела по работе с ключевыми клиентами департамента офисной недвижимости Knight Frank, в Москве офисные здания из красного кирпича — это преимущественно бывшие промышленные здания, реконструированные согласно современным техническим требованиям. «Такие объекты характеризуются открытыми пространствами, высокими потолками и большими окнами, что свойственно архитектурному стилю лофт, — рассказывает эксперт. — Помещения выдерживают высокую нагрузку на пол, а широкий шаг колонн обеспечивает минимальный коэффициент потерь».

 

Как отмечает господин Лосюков, в объеме предложения офисов класса В доля лофтов составляет около 6%. В общей сложности это около 20 бизнес-центров суммарной офисной площадью более 550 тыс. кв. м. При этом за историю московского рынка недвижимости спрос на площади в лофтах был достаточно неравномерным. Пик пришелся на 2007 г., когда был зафиксирован максимальный объем поглощения. В 2009 г. доля лофтов также была значительна. К 2013 г. на рынке уже существовал выбор бизнес-центров в стиле лофт, при этом интерес арендаторов к менее дорогим площадям усилился.

 

По мнению Е. Колесниковой, для офисных арендаторов важны надежность собственника и качество помещения, а ставка является мерилом комбинации этих двух факторов. Соответственно, рассматривая возможность переезда в реконструированное здание, необходимо обратить внимание на статус арендодателя, его опыт взаимодействия с подобными объектами. «В некоторых случаях девелопер планирует широкомасштабные работы, в результате которых комплекс будет отвечать основным требованиям высокого офисного класса, — продолжает эксперт. — Ожидания по ставкам будут соответствующими. В расчете на непритязательного арендатора, который, например, готов мириться с отсутствием центральных систем кондиционирования, инвестиции могут быть не столь масштабными. Такой подход нередок для выставочных площадок, шоу-рум, архитектурных бюро, креативных агентств». В качестве альтернативы девелопер может вообще переложить затраты по реконструкции на плечи арендаторов — это хорошо работает с ресторанами. При этом все равно придется уделить внимание фасадным работам, а также организации удобных путей прохода и проезда.

 

 

Перспективы сегмента

 

Формат лофтов может претендовать на звание ключевого для столичного офисного рынка, считают эксперты. Ведь сегодня промзоны занимают около 30% площадей Москвы. «Это гигантский показатель, характерный для европейских столиц в начале XX в.», — замечает Е. Скоморовский.

 

Однако, с точки зрения арендаторов, у этого рынка есть свои особенности. «При выборе помещения в стиле лофт нужно понимать, что это не новое строительство, что, впрочем, не умаляет качественных характеристик объекта», — отмечает А. Ефимов. Зато, по его словам, у многих проектов есть неоспоримое преимущество — наличие достаточно большой допустимой мощности электроэнергии на 1 кв. м, что связано с прошлым производственным предназначением.

 

«Количество реконструкций будет только расти, — уверена Е. Колесникова. — Рынок коммерческой недвижимости уже достиг определенного уровня насыщения, за которым следует расширение линейки предлагаемого продукта, освоение новых схем строительства и реконструкции». По словам эксперта, такая диверсификация является следствием взросления индустрии, а также сегментации спроса в связи с меняющимися экономическими условиями и современными подходами к рынку труда в целом. При этом промзоны представляют широкие возможности для воплощения самых смелых архитектурных идей.

 

По данным Knight Frank, наиболее интересны для лофт-застройки территории с хорошей транспортной доступностью, расположенные ближе к центру. Причем западное направление перспективнее восточного. Уже сейчас Ленинский, Кутузовский, Ленинградский проспекты считаются престижными. Ставки аренды для сравнимых по качеству объектов со схожей удаленностью от центра могут отличаться на 10–15%. «Однако многое зависит от юридических возможностей реализации коммерческой недвижимости на конкретном участке, от перспектив получения разрешительной документации на проект с теми технико-экономическими показателями, которые будут наиболее эффективны с точки зрения бизнеса», — добавляет К. Лосюков. С этой точки зрения важно учитывать и планы городских властей. Например, в случае если на площадке будут сохранены производственные площади, строительство объекта с большой офисной составляющей выглядит нелогичным.

 

В целом, по мнению экспертов, инициативы московской администрации по редевелопменту промзон могут быть весьма перспективными. Скорее всего, рынок реконструированных площадей будет развиваться с учетом запрета на новое строительство в центре. «Доля проектов реновации в общем объеме предложения достаточно велика, поэтому определенную важность приобретает необходимость позиционирования объекта, — заключает К. Лосюков. — Одним из решений является сохранение архитектурного стиля, и ярким примером тому служат именно лофт-здания».