Бизнес-центры: все дело в концепции

 

Обязательное условие

 

В Москве много офисных центров, и все они так или иначе схожи по характеристикам. «В связи с этим у собственника возникает необходимость маркетингового позиционирования объекта, чтобы выделить его среди конкурентов и повысить привлекательность для арендаторов», — объясняет читателям журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Александр Эльстер, коммерческий директор проекта «Меркурий Сити». Концепции могут быть совершенно разными — от элитного офиса с престижной локацией до бюджетного бизнес-парка за МКАД, ориентированного на крупных клиентов. По словам Станислава Титоренко, руководителя отдела аренды коммерческой недвижимости Delta Estate, важными факторами являются паркинг, развитая инфраструктура, включая кафе, рестораны, магазины, фитнес-клубы и т.д.

 

Неудачная архитектура, слабые планировочные решения, нехватка парковочных мест, плохо подобранный пул арендаторов — все это может понизить классность проекта и в конечном итоге привести к провалу. По словам Дмитрия Тарасова, коммерческого директора KR Properties, при разработке концепции офисного комплекса в первую очередь оценивается месторасположение, транспортная и пешеходная доступность, объемы прилегающей инфраструктуры, особенности района. Большое внимание уделяется изучению конкурентной среды: необходимо выяснить, какие есть поблизости офисные объекты, в чем их достоинства и недостатки. Еще один аспект — продуманный состав арендаторов. Объекты с «правильным» пулом компаний переживают все финансовые кризисы, в то время как в бизнес-центрах с изначально неудачным подбором даже при наличии существенных достоинств сохраняется высокий уровень вакантных площадей.

 

Офисы в деталях

 

Концепция офисного центра стимулирует лояльность сотрудников к своим рабочим местам и, как следствие, к работодателю. Поэтому большое значение имеет атмосфера. «Если речь идет о бизнес-парке или комплексе зданий, то от девелопера и управляющей компании арендаторы ждут продуманных решений в плане благоустройства территории, — считает Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга компании CBRE. — Имеется в виду создание комфортных зон отдыха, креативность в ландшафтном дизайне, использование малых архитектурных форм, наружного освещения и пр.».

 

Впрочем, при принятии решения о переезде большинство арендаторов в первую очередь волнует соотношение цены и качества. Фишки и прочие креативные продукты, конечно, приветствуются, но только при условии разумного подхода к ценообразованию.

 

По словам Ирины Харченко, генерального директора компании «Высота», одна из важнейших составляющих концепции любого проекта — архитектура: «Красивый и качественный фасад не только определяет уровень бизнес-центра, но и становится его визитной карточкой. Поэтому при прочих равных составляющих многие компании отдают предпочтение именно этому фактору. Такая весомая изюминка во многом определяет классность и ликвидность объекта».

 

Еще одна фишка — энергоэффективность, влияющая не только на статус проекта, но и на стоимость эксплуатационных расходов. «Поэтому и девелоперы, и архитекторы заинтересованы в использовании зеленых технологий, — продолжает И. Харченко. — На Западе давно существует этот тренд. Там строят целые экологические поселения, где можно жить и работать в совершенно безопасных, комфортных условиях. Увеличивается количество экологичных бизнес-центров и в России».

 

Творчество и энергия

 

На практике удачная концепция зачастую нивелирует слабые стороны проекта. В частности, таким образом можно компенсировать, допустим, недостаток пространства. «В качестве примера можно привести офисные комплексы, реализованные на базе бывших промышленных предприятий, — рассказывает журналу «Н&Ц» Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад». — Так, дизайн-завод «Флакон» расположен в районе станции метро «Дмитровская», вблизи железной дороги, однако на успешность проекта местоположение негативным образом не повлияло, поскольку девелопер сумел создать атмосферу творческого кластера».

 

А вот в проекте «Даниловская мануфактура» реализована новая для московского рынка концепция «Живи и работай»: арендаторы офисных помещений имеют возможность приобретения апартаментов, расположенных непосредственно на территории. Фишка делового квартала «Красная роза» — сочетание исторической архитектуры и современных решений. Фасады промышленных зданий из красного кирпича бережно сохранены и дополнены стильными элементами. В проект включены два объекта культурного наследия — усадьба Всеволжских и галерея Жиро.

 

В других комплексах ставка сделана на энергоэффективность и экологичность. Например, эта особенность выделяет бизнес-центр Premium West в составе одноименного многофункционального комплекса на пересечении МКАД и Можайского шоссе. Благодаря использованию геотермальной системы терморегулирования и других энергосберегающих решений арендаторы смогут экономить на коммунальных платежах и эксплуатационных расходах до 40% по сравнению с обычными офисными зданиями. По предварительным расчетам, за год с площади в 2,6 тыс. кв. м выгода составит порядка 750 тыс. руб.

 

Энергоэффективность — один из новейших трендов на российском рынке, делают вывод эксперты. Так, по прогнозам Jones Lang LaSalle, до конца 2015 г. общая площадь сертифицированных по международным экостандартам офисов и складов в России достигнет 1,2 млн кв. м.