Без бутылки не обойтись. Склад алкогольной продукции

 

Во всем виноват РАР

 

Вопросами лицензирования на алкорынке занимается специальное ведомство — Росалкогольрегулирование (РАР). Оно же определяет стандарты для складских помещений, обслуживающих отрасль. Как отмечает Полина Шипицына, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, в 2010 г., буквально накануне массового окончания срока действия ранее выданных лицензий, РАР ввело новые требования к алкоскладам. «Их суть сводится к повышению безопасности площадей для персонала и окружающей среды, а также к вытеснению небольших компаний с рынка», — комментирует Александр Кузин, старший консультант отдела складских и промышленных помещений компании CBRE.

 

Александр Кацегоров, заместитель директора департамента складской недвижимости и земли компании Knight Frank, среди обязательных требований к алкоскладу отмечает наличие системы пожарной безопасности — например, сплинкерной, приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением. Кроме того, температура в помещении для хранения ликеро-водочной продукции не должна превышать 25°С, винной — 20°С.

 

Есть и юридические ограничения. «Главное заключается в том, что на лицензируемое помещение необходимо оформлять основной договор аренды, что предполагает наличие свидетельства о собственности и актуальных планов БТИ, — рассказывает П. Шипицына. — В 2010–2011 гг. эта норма не была критичной. В результате на складском рынке образовалось достаточно свободных площадей. Сейчас же арендовать помещения алкогольным компаниям значительно тяжелее: доля вакантных готовых метров в Московском регионе — около 0,5%. При этом сектор является рынком предварительных договоров, которые не могут быть учтены при лицензировании».

 

Градус повышается

 

Полностью учесть новые стандарты в проекте невысокого качества — дело затратное. Поэтому участники алкогольного рынка вынуждены искать современные площади, которые могут быть дооборудованы согласно нормативам ведомства. «Как следствие, в 2010–2012 гг. мы стали свидетелями значительного роста спроса на качественные складские помещения со стороны алкогольных компаний, — рассказывает П. Шипицына. — Так, в 2011 г. в Московском регионе он увеличился более чем вдвое по отношению к показателям 2009 и 2010 гг. В 2009 г. на их долю пришлось 21,5 тыс. кв. м, в 2010-м — 25 тыс. кв. м, в 2011-м — 54,3 тыс. кв. м, в 2013-м — 70,5 тыс. кв. м».

 

По словам А. Кузина, если девелопер строит склад класса A или B, в большинстве случаев арендаторы сами производят необходимые улучшения. Впрочем, бывают и ситуации, когда застройщик готов сделать это за свой счет, но тогда он включает эту статью расходов в арендную ставку. Насколько она вырастет, зависит от проводимых улучшений, однако в сравнении с холодильными складами это куда меньшие инвестиции.

 

Горячая аренда

 

Участники алкогольного рынка на время получения лицензии нуждаются в дополнительных арендных каникулах (в среднем на два-три месяца), поскольку, пока ее нет, эксплуатация объекта в полной мере невозможна. В результате в ситуации дефицита площадей операторы отрасли являются менее предпочтительными арендаторами по сравнению с игроками из других сфер.

 

Период лицензирования алкогольных компаний связан со временем аренды склада, поэтому они заинтересованы в долгосрочных договорах — минимум на пять лет. «За это время в том числе можно окупить затраты на оборудование склада, которые несет арендатор или собственник в связи со специфическими требованиями РАР», — добавляет П. Шипицына.

 

Что касается ставок в Московском регионе, то сегодня они приближаются к максимальным — 140–145 долл./кв. м/год.

 

В ожидании чуда

 

Эксперты сходятся во мнении, что новые правила игры на алкогольном рынке повышают качество реализуемых проектов. «По сравнению с ситуацией, складывавшейся три — пять лет назад, девелоперы сегодня ориентированы на лучше оснащенные объекты, построенные из долговечных, безопасных материалов», — считает А. Кузин.

 

Кроме того, как отмечает А. Кацегоров, в результате повышения требований руководство многих компаний из алкогольного сектора все чаще задумывается о приобретении либо строительстве складов, поскольку собственникам объектов легче без дополнительных согласований осуществлять технические изменения.

 

Кстати, сейчас рынок находится в ожидании возможного появления нового потребителя — пивоваренных компаний, продукцию которых не так давно из разряда пищевой отнесли к алкогольной. Так что строительство помещений под себя, скорее всего, получит еще большее распространение, и сектор алкоскладов существенно расширится.