Автосалоны: недвижимость для «движимого»

9 Августа в 12:44 147 Ольга Денисова
Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Дилерский центр АВИЛОН «МИНИ»
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Фото: S. MIRATOV
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Фото: S. MIRATOV
 
Дилеры, работающие с luxury-брендами, предпочитают размещать автосалоны в центральной части Москвы или на территории торговых центров премиального сегмента.
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Дилерский центр АВИЛОН Mercedes-Benz

Фото: ГК «АВИЛОН»
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Фото: S. MIRATOV
 
1,3 млн новых легковых и легких коммерческих автомобилей продано за период с января по июнь этого года в России.
Данные комитета автопроизводителей

Ассоциации европейского бизнеса
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Автодеревня Краснознаменск



Фото: ГЕМА Инвест
 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

 

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

 
К СВЕДЕНИЮ
На рынке автосалонов присутствует несколько профессиональных девелоперских и управляющих компаний. Например, к объектам «ГЕМА Инвест» относятся бизнес-парк «Касаткина, 11», где якорными арендаторами выступают учебные центры «Фольксваген Груп Рус», «Сузуки Мотор Рус», «Ниссан Мэнуфэкчуринг Рус», а также дилерские филиалы Audi и Skoda; МФК Premium West, на территории которого работают автосалоны Audi, Skoda, KIA, Volkswagen; автодеревня Краснознаменск, где представлены Volvo, BMW, Chevrolet, Opel.

Автосалоны: недвижимость для «движимого»

МФК Premium West (Можайка)



Фото: ГЕМА Инвест
Проезжая по главным магистралям Москвы и области, можно заметить обилие автосалонов, представляющих как зарубежные бренды, так и отечественный автопром. Несмотря на то что менеджеры заявляют о замедлении темпов продаж, автобизнес развивается: привлекаются банковские кредиты, открываются новые центры. Какие помещения подходят для реализации движимого имущества, где наилучшая локация и какое будущее у этого сегмента рынка?
 
Своя дорога
 
При поиске площадки одним из основных требований автодилеров является местоположение. Однако в отличие от магазинов или салонов красоты, которые предпочитают открывать в проходных местах (например, около станций метро), для автосалонов важны транспортная доступность и удобный подъезд на машине. Поэтому главным образом они расположены вдоль МКАД, а также на крупных городских магистралях и трассах, по которым можно добраться до основных аэропортов Москвы.
 
Автомобильщики фактически поделили город на несколько секторов, считает Екатерина Губарева, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. По ее словам, самыми востребованными являются участки вдоль Ленинградского, Ярославского, Новорижского и Волгоградского шоссе. Впрочем, есть исключения. Как отмечает Виктория Камлюк, директор направления street retail Knight Frank, компании, работающие с luxury-брендами, предпочитают размещать салоны в центральной части Москвы (Bentley и Maserati в Третьяковском проезде) или на территории торговых центров премиального сегмента (шоу-рум Porsche в ТЦ «Времена года»).
 
Менее трепетно к выбору места относятся неофициальные дилеры. «Они зачастую расположены не в самых комфортных зонах , например в промышленных. Кроме того, наблюдается тенденция не заключать долгосрочных договоров на аренду помещений», — отмечает Е. Губарева.
 
Автосалоны: недвижимость для «движимого»

Дилерские центры АВИЛОН Hyundai и АВИЛОН Jaguar – Land Rover
 
Куда бы сесть?
 
Далеко не любое здание около трассы подойдет для открытия автосалона. Помещения должны соответствовать очень многим требованиям. По словам Екатерины Подлесных, руководителя отдела street retail департамента торговой недвижимости Colliers International в России, для автосалонов подходят объекты площадью от 1 до 5 тыс. кв. м с открытой планировкой (open space) и высотой потолков от 4 м. К конструктивно-планировочным особенностям помещений относятся разреженная сетка колонн, витринные панорамные окна, выходящие на проезжую часть, и пр.
 
По мнению Елены Федоровой, ведущего специалиста департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», важна возможность заезда автомобилей в помещение, необходимо достаточное количество киловатт (автосалоны энергозатратны из-за сервиса на их территории), наличие системы пожаротушения. Значимость большого паркинга подчеркивает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty: стоянка нужна не только для машин клиентов, но и моделей, выставленных на продажу.
 
Здания под автосалоны в идеале должны быть одно- или двухэтажными. «На первом уровне, ближе к витринам, обычно расположены выставленные на продажу автомобили, в глубине и на втором этаже — зоны клиентского обслуживания», — говорит Е. Губарева.
 
Три в одном
 
Салон — не просто место, где клиенты выбирают машины. Здесь обслуживают владельцев уже приобретенных авто. Одни докупают запчасти, другие ожидают возвращения машины с техосмотра, третьи выбирают на память сувениры с любимой маркой.
 
В качестве сопутствующей инфраструктуры в салонах расположены автосервисы. Как поясняет Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet, такие помещения должны находиться в отдельно стоящих зданиях, на специально пристроенных площадях либо на первых этажах административных зданий с высокими потолками.
 
В крупном объекте обычно есть моечный комплекс, а также шиномонтажный, слесарный, кузовной цеха. В офисном блоке может работать отдел корпоративных продаж, где обслуживают юридические лица. Кроме того, на территории качественных автосалонов размещены небольшие кафе, отделения банков и страховых компаний, павильоны с сувенирными и спортивными товарами, игровые площадки и комнаты.
 
Собственность или аренда
 
Во многом благодаря тому, что салоны не только занимаются прямыми продажами, но и предлагают огромный перечень сопутствующих услуг, найти готовое помещение, соответствующее всем необходимым характеристикам, очень трудно. Поэтому компании часто берут в аренду или покупают земельный участок и строят здание самостоятельно, утверждает М. Кондакова. По ее данным, 70% помещений под автосалоны на рынке находятся в собственности, 30% — арендуют«. Однако, как замечает Станислав Титоренко, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости Delta estate, строительство с нуля, как и покупка уже готового объекта, осуществляют только крупных игроки.
 
По словам В. Камлюк, сложность в поиске помещения связана еще и с тем, что производители автомобилей выдвигают дилерам определенные требования, касающиеся маркетингового продвижения брендов, уровня подготовки специалистов, а также предписания относительно расположения, площади и конструктива здания. «Если нет возможности снять соответствующее помещение или согласовать реконструкцию здания, компания вынуждена покупать или арендовать земельный участок, вкладывать средства в девелопмент, — говорит эксперт. — Как правило, вновь построенные объекты оказываются более качественными и удобными для конечных покупателей».
 
Сколько-сколько?
 
Если около или за МКАД еще можно найти хороший земельный участок под строительство, то внутри кольца могут возникнуть сложности. Поэтому говорить о том, что рынок аренды совсем пуст, все-таки не приходится.
 
«Помещения под автосалоны в аренду в основном расположены в пределах МКАД, ставки равняются 120–250 долл./кв. м/год», — говорит Е. Подлесных. По словам С. Титоренко, стоимость объектов после реконструкции начинается от 150 долл. за квадрат.
 
Кроме того, эксперты уверяют, что на ставки может повлиять не только локация, но и бренд дилера, а также то, насколько объект соответствует запросу арендатора.
 
До самых до окраин
 
По данным компании «Автомаркетинг», сегодня в российской базе дилеров присутствует 4010 адресов и 41 бренд: Audi, BMW, Ford, Honda, Hyundai, Jaguar, Jeep, Land Rover, Lexus, Mazda, Mercedes, Opel, Peugeot, Porsche, Toyota, Volkswagen, Volvo и др. При этом до сих пор даже в Москве не найти салонов некоторых довольно известных марок. В частности, официально в российской столице еще не представлены Daihatsu (Япония), Hino (Япония), Lancia (Италия). «Ожидается, что в январе 2014 г. к нам придет Acura, — рассказывает В. Камлюк. — Кстати, бренд Alfa Romeo впервые официально был представлен не в Москве, а в Санкт-Петербурге».
 
Консультанты сходятся во мнении, что автомобильный рынок стабилен, поэтому спрос на площади умеренный. «Сектор развивается, однако ожесточенной борьбы за помещения нет, — подчеркивает А. Белых. — Многие строят сами, поэтому ищут участки 0,1–0,5 га». По мнению Е. Федоровой, в перспективе операторы будут еще активнее выходить за МКАД, что связано с дефицитом помещений. Более того, процесс экспансии затронет и регионы. При этом прибавят в весе и существующие московские кластеры, пик формирования которых пришелся на прошлое десятилетие.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных