Арт-кластеры — искусство джентрификации

С социальной точки зрения арт-кластер — вовсе не феномен, а объединение на одном пространстве людей по интересам. Если поискать параллели в прошлом, то такими «территориями по интересам» вполне могут считаться московские слободы — Бронная, Столовая, Хлебная... Сегодня хлебопеков и кузнецов заменили представители актуальных профессий XXI века, создающие высокотехнологичные силиконовые слободы или «банковские поселения». По большому счету механизм появления арт-кластеров точно такой же. Однако, как и всегда, когда дело касается чего-то с приставкой «арт», возникают особенности, дающие право говорить о феномене.

 

 

Офис для хипстера

 

По мнению Дмитрия Борисова, директора по развитию ГК «Овентал», механизм создания арт-кластера кроется в высокой степени заинтересованности представителей творческих профессий в нахождении вместе и некотором отчуждении от привычного уклада арендаторов. Последнее вызвано рядом причин — неформальным дресс-кодом, шумными мероприятиями, ненормированным рабочим графиком и т.п.

 

С градостроительной точки зрения арт-кластеры — настоящий прорыв в переосмыслении городской ткани, ее джентрификация (от англ. gentrification). Последний термин предполагает реконструкцию и обновление строений в прежде нефешенебельных городских кварталах, облагораживание и повышение статуса территории.

 

Так уж сложилось во всем мире, что большинство арт-кластеров расположено именно в старых зданиях, когда-то имевших промышленное назначение. Смена вектора — изменение структуры производства на высокотехнологичное — привело к тому, что старые масштабные помещения фабрик и заводов оказались не у дел. При этом если когда-то промышленные территории располагались на окраинах, то по мере развития городов они оказались если не в центре, то в так называемом среднем поясе. В результате в потенциально привлекательных неотдаленных районах образовались зоны отчуждения, которые заселила неприятная публика — бомжи, хиппи, нью-эйдж и т.д.

 

И тут случилось неожиданное — «социальное дно» дало начало новой реальности. «Представители контркультур часто совпадают или пересекаются с богемой (художниками, музыкантами, поэтами, режиссерами). Это в конечном итоге и привлекло в данные районы любителей искусства, кураторов, арт-менеджеров, — рассказывает о перерождении промзон Дарья Брюховецкая, ведущий консультант компании NAI Becar. — Девелоперы поняли: при грамотной маркетинговой стратегии на «культурологии» можно заработать. Так зародились арт-кластеры».

 

Появление модных площадок повысило цены на окрестную недвижимость. В результате город получил престижные и привлекательные районы. По версии Д. Брюховецкой, подобный механизм сработал еще в середине XX в., в частности, с галереей «Тейт» в Лондоне. «Параллельно в Европе появились сквоты (нелегально заселенные здания) и хиппи-районы типа Христиании в Копенгагене, Ужуписа в Вильнюсе и др. Сквоты в их первоначальном виде разогнали, поскольку обитатели не перечисляли налоги городу. Правда, потом они согласились жить официально и оплачивать счета. Сегодня Христиания и Ужупис — одни из самых престижных городских районов».

 

 

О последствиях кризиса

 

Россия к процессам арт-джентрификации присоединилась гораздо позже — первые опыты появились лишь в начале — середине 1990-х гг. Тут стоит отметить еще одну особенность, а точнее, абсолютно разные причины, заставляющие браться за преобразование территорий. Если в Европе и Америке в этих процессах кровно были заинтересованы городские власти, реновация велась при поддержке госбюджетов, то в России на такие «глупости» деньги не выделяются, рассчитывать можно разве что на административную поддержку. Так что «революции» производит в основном частный капитал с его сугубо коммерческими интересами.

 

«Как правило, бывшие промышленные объекты отличаются выгодным расположением и транспортной доступностью, — говорит Д. Брюховецкая. — Отдавать такие «лакомые кусочки» деятелям искусства, конечно, не хочется, но иногда у девелоперов просто нет выбора — строго частная инициатива может быть вызвана невозможностью создать полноценный коммерческий объект. Нет ни госбюджета, ни закона, который бы поддерживал богему и способствовал развитию арт-кластеров. В то же время есть нормативы, ограничивающие коммерческое использование и развитие территорий, что косвенно приводит к формированию арт-кластеров».

 

Существуют и другие аргументы, склоняющие собственников к арт-стратегии: «Зачастую построить качественный БЦ на конкретной площадке сложно, поскольку из-за транспортных, санитарных или каких-то иных ограничений невозможно получить желаемую арендную ставку, — поясняет Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. — Поэтому берется вектор на привлечение арендаторов, которые менее чувствительны к таким вопросам, как качество здания, окружение, количество парковочных мест. Кроме того, выбор может стоять между двумя схемами: первая — значительные первоначальные затраты для качественного БЦ сейчас и, возможно, высокая ставка потом; вторая — минимальные затраты и разумная прибыль. С точки зрения дисконтирования второй вариант имеет важные временные преимущества. К тому же сохраняется возможность в любой момент запустить процесс кардинальной реконструкции».

 

Согласна с коллегой и Елена Илюшина, генеральный директор дизайн-завода «Флакон», поясняющая, что зачастую бывшие промтерритории имеют ограничения на строительство, на них сложно оформить земельно-правовые отношения и получить разрешительную документацию. Поэтому, ориентируясь на успешный европейский опыт, собственники предпочитают при меньшем вложении средств создать экономический продукт, рассчитанный на долгосрочную перспективу.

 

Господин Якубов приводит следующий пример: компания «Гута-Девелопмент», войдя в актив фабрики «Красный Октябрь» в 2004 г., завершила вывод производства к 2007 г. Задержки в согласовании проекта с городскими властями привели к тому, что до кризиса на площадку зайти не удалось, поэтому встал вопрос о том, как использовать пустующие цеха для поддержания операционной деятельности. «Первый арендатор — «АРТ-Стрелка» — появился еще в 2004 г. исключительно в силу личного знакомства его вдохновителя, художника Владимира Дубосарского, и Артема Кузнецова, бывшего в то время президентом холдинга «Гута», — вспоминает М. Якубов. — Таким образом, когда в 2008 г. потребовалось извлечь хоть какую-то текущую прибыль из актива, поступило предложение сдать несколько десятков тысяч квадратных метров производственных помещений в краткосрочную аренду по очень привлекательным для центра города ставкам, но с условием самостоятельного ремонта». Это не подходило крупным игрокам, но привлекло креативный бизнес: творческие студии, языковые школы, кафе, рестораны, хостелы, дизайнерские бюро«.

 

Со временем поднималась арендная плата, появлялись компании, которые уже были заинтересованы не просто в площадях и месторасположении, но именно в том окружении и в той активности, которая была создана на данной территории. Среди наиболее крупных — Институт архитектуры, медиа и дизайна «Стрелка», медиахолдинг «Дождь» (телеканал, журнал «Большой Город» и др.), технический центр Digital October. По подсчетам экспертов Jones Lang LaSalle, общий доход от аренды помещений «Красного Октября» в 2012 г. мог достичь 35 млн долл. на сдаваемую площадь около 57 тыс. кв. м. Это совсем неплохо, если учесть, что собственник практически не несет затрат на сами помещения, обеспечивая только внешнюю инфраструктуру (освещение, уборку улиц и т.д.).

 

Другой пример — дизайн-завод «Флакон». Тут, как рассказала Е. Илюшина, значение имели как экономические, так и личные мотивы: «Бывший хрустальный завод им. Калинина был выкуплен нынешним собственником Николаем Матушевским перед самым кризисом. Естественно, ни о каких глобальных инвестициях не могло быть и речи. В итоге владелец решил полностью ревитализировать (то есть оживить) пространство, создав в нем творческий кластер, ориентированный на дизайн-индустрию».

 

После покупки завода у французской компании, пытавшейся наладить на нем выпуск флаконов для духов, основной задачей стало создание наименее затратной концепции. «Идея заключалась в том, чтобы, максимально сократив все расходы, включая маркетинговые, провести минимальный ремонт и найти арендаторов по личным знакомствам, привлекая их уникально низкими ставками и обещаниями создать необычную среду, — вспоминает М. Якубов. — Такие условия оказались наиболее приемлемыми для небольших молодых компаний творческой и IT-сферы. Стартовая ставка аренды в проекте составляла всего 8 тыс. руб./кв. м/год. Это было в полтора-два раза меньше, чем в соседних офисных центрах класса В. Матушевский самостоятельно занимался развитием творческой активности в проекте, придумывал акции, приглашал людей с лекциями и семинарами».

 

Подобные мероприятия не приносят значимой прибыли проекту, но существенно повышают его капитализацию. За прошедшие два года ставка аренды на дизайн-заводе поднималась три раза и сейчас достигает 18 тыс. руб./кв. м. При этом 90% из первоначально привлеченных арендаторов остались в проекте. Текущая ставка уже значительно выше большинства окружающих офисных центров и даже средних цен в «Красном Октябре». Сегодня это один из самых успешных творческих кластеров, который населяет более 200 «жителей» (так называют здесь всех арендаторов). Посещаемость — порядка 2 тыс. человек в день.

 

В то же время утверждать, что создание арт-кластеров — затея недорогая, было бы лукавством: «Можно говорить лишь о том, что от собственника требуются меньшие затраты на отделку и реконструкцию, — считает Д. Брюховецкая. — Однако, по разным оценкам, тот же «Флакон» потребовал инвестиций в размере 10 млн долл., «Винзавод» — 12 млн долл.».

 

 

Роль личности в арт-кластере

 

Значит, появление арт-кластеров — явление временное и при благоприятных условиях на рынке все опять упрется в тиражирование бизнес-центров? С этим пессимистичным выводом эксперты готовы поспорить.

 

«Во-первых, то, что арт-кластеры приносят меньше денег, чем расположенные по соседству стандартные офисы среднего класса, — миф, и «Флакон» тому подтверждение, — комментирует М. Якубов. — Во-вторых, финансовая проблема актуальна для девелоперов, вложивших существенные средства в вывод предприятий, покупку земли или понесших какие-то другие расходы, которые должны быть возвращены. Например, «Гута» инвестировала таким образом более 500 млн долл. Безусловно, при таких затратах арт-кластер рассматривался исключительно как временная опция. Сейчас компания получила первые разрешения от московских властей и приступает к жилой застройке, что чрезвычайно болезненно воспринимается текущими арендаторами. В этом заключается отдельная проблема подобных проектов, если они рассматриваются как временные. Однако ни «Флакон», ни «Винзавод» не имеют таких серьезных обременений по затратам и могут себе позволить развивать и сохранять свои арт-кластеры в долгосрочной перспективе. Поэтому я не считаю ликвидацию арт-кластеров неизбежной».

 

Д. Брюховецкая предсказывает арт-кластерам разделение по специализации: «Флакон», мне кажется, в будущем скорее может стать торговым центром, так как он концентрируется на товарах для хипстеров. Это очень удобно, когда представитель субкультуры может поехать в определенное место и приобрести себе одежду. «Винзавод» и АRTPlay сейчас, по моим ощущениям, сливаются в один мощный кластер. В некоторых появляются учебные учреждения. Вероятно, эта тенденция продолжится, и выжившие два-три кластера станут точками нового образования, а потом, возможно, и студенческими кампусами. В ближайшей перспективе я вижу три крупных центра в этом сегменте рынка: «Стрелка» (клубы и институт), «Винзавод + АRTPlay» (образование и офисы всех дружественных компаний) и «Флакон» (торговый центр)«.

 

Заглядывая в далекое будущее, эксперт рисует еще более интересную картину, в которой роль арт-кластеров становится одной из ведущих: «В долгосрочной перспективе, думаю, вся Москва распадется на агломерации. Люди будут жить и работать в рамках своего района, и, соответственно, арт-кластер станет похож на ту же Христианию. Те же, кто не сможет переехать в агломерацию, будут организовывать свои районные мини-кластеры в виде домов новой культуры, например, как КЦ ЗИЛ сейчас».

 

Так это будет или нет — покажет время. Однако при любом сценарии, считает М. Якубов, в развитии подобного проекта очень важна роль инициатора и вдохновителя. Если в случае стандартного БЦ есть устоявшиеся и универсальные рецепты, то для арт-кластера жизненно необходим человек, который будет генерировать события, творческую и социальную активность, привлекать новых резидентов. Без такой фигуры проект невозможен.