Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старого

10 Июня в 19:27 37 Оксана Самборская

Любая новинка, появляющаяся на рынке, мгновенно вызывает интерес потребителей. Поднятая на новый уровень инженерная начинка, управленческая фишка, повышающая инвестиционную привлекательность объекта, — это все конкурентные преимущества. Но, как показывает практика, подобная логика работает не всегда. Например, так называемый высокотехнологичный склад, оборудованный по последнему слову техники, не всем нужен.

Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старого
 
МНЕНИЕ
 
Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старогоОлег Мамаев, исполнительный директор PNK Group:
 
«Во-первых, высокотехнологичные склады клиент арендует прежде всего. Во-вторых, он готов заключить договор на длительный срок — 10–15 лет, так как понимает, что подобные объекты достаточно долго будут эффективны. Склады же старого А-класса арендуют на три, максимум на пять лет, осознавая, что через некоторое время нужно перебираться из них в более эффективные, современные помещения, чтобы сохранять конкурентоспособность».
 

Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старого

 

Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старого

 

Адаптация под арендатора<br>Новый А-класс против старого

ПНК ЧЕХОВ
По оценкам экспертов, вакантных площадей в столичном регионе менее 1%. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci Дмитрий Герастовский рассказывает, что сегодня спрос в два-три раза выше предложения и в ближайшее время будет успешно поглощаться 1,3–1,5 млн кв. м складских помещений в год. При существующих и ожидаемых в 2013 г. темпах ввода новых проектов площади будут востребованы уже на этапе строительства. Иными словами, складов, которые не пользовались бы спросом, на рынке практически нет. (Исключения составляют сомнительные с юридической точки зрения объекты, не имеющие необходимой разрешительной документации, — в них может пустовать 30–50% площадей и более.) Сегодня рынок существует по закону «хватай, что дают», но все же можно предположить, что высокотехнологичный оборудованный склад в более мягких условиях должен пользоваться большим спросом и иметь определенные преимущества.
 
Стоит пояснить, что самая продвинутая складская коробка, по данным компании S. A. Ricci, имеет следующие технические характеристики:



  • соответствие стандартам FM Global и BREEAM;
  • светодиодные лампы;
  • полы наилучшего качества по технологии FM-2 Special с допустимой нагрузкой 8 т на 1 кв. м;
  • основание под бетонные полы, выполненное по технологии двойной стабилизации грунта;
  • пятно застройки 50/50;
  • количество доковых ворот — одни на 650–750 кв. м;
  • полностью автономная инженерная система;
  • спринклерная посекционная система пожаротушения.
При этом, по мнению практиков, существенная разница между технически усовершенствованным складом (что называется новый А-класс) и примитивным (старый А-класс) сегодня заключается не столько в типе оборудования, сколько в показателях эффективности и стоимости владения при эксплуатации.
 
«Есть стандартные характеристики, которыми отличается объект нового A-класса, — поясняет исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. — Это прежде всего большое количество доков. На складе старого А-класса один док — на 1000 кв. м, а нового A-класса — на 600–700 кв. м, то есть в полтора раза больше. Кроме того, там высокоточные полы, применены энергоэффективные решения, такие как светодиодные светильники и датчики движения, система вандалоустойчивости, включающая в себя, например, бетонные фасады, антивандальную отделку с повышенной нагрузкой и защиту конструктивных элементов от повреждений, и т.д. Иногда оперируют понятием «запас мощностей». Здесь важно помнить, что не бывает бесплатных запасов. Наверное, куда важнее такой показатель, как гибкость, в частности возможность предоставить дополнительные мощности при необходимости. Если сразу подвести их к зданию, то клиенту придется тут же за них и платить. Далеко не каждому это понравится. Важно иметь некий запас общей инфраструктуры».
 
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank Вячеслав Холопов относит высокотехнологичные комплексы к двум особым категориям. Первая — помещения, которые изначально строят в особом формате (к примеру, высотные, 40 м, автоматизированные склады; там практикуется монопаллетное хранение, что необходимо арендаторам, которые хранят продукцию одного номенклатурного типа). Вторая — специализированные склады, под которые могут быть модифицированы почти любые помещения. По словам В. Холопова, к ним относятся комплексы:



  • с технологическими линиями (этот вариант может быть реализован практически в любом здании);
  • морозильные;
  • для cross-docking (доки есть с двух сторон здания, в таком случае объект служит для сортировки и распределения товаров);
  • с повышенной пожаробезопасностью, а также нагрузкой на пол или с другими спецификациями, которыми может быть дополнено помещение по желанию арендатора.
В принципе сформировалась даже определенная категория потребителей, которым технологичность складских комплексов наиболее интересна. По мнению О. Мамаева, есть несколько сегментов, в которых наиболее активно прорабатывают вопросы технологизации, — это пищевой ритейл, одежная розница, интернет-торговля и т.д.
 
Между тем для всей нарисованной картины определяющей является единственная краска: любое оборудование обычно устанавливают под конкретного арендатора с учетом его потребностей и за его счет. К примеру, WMS-система является нормой для современного склада, но ее монтирует сам арендатор, так как она связана с его логистической схемой. «Технологичность очень индивидуальна, — рассказывает директор по России и СНГ, начальник отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. — В нашей практике при смене склада арендаторы часто не оставляют даже стеллажей, что уж говорить о более сложных системах. Автоматизация проводится обычно уже после заключения договора. Конечно, если бы девелопер брал расходы на себя, это было бы конкурентным преимуществом. На рынке есть игроки, которые готовы оснастить склад за свой счет и включить цену оборудования в стоимость аренды, но подобное происходит уже после достижения принципиального согласия по базовой ставке».
 
Кстати, о ставках. По мнению Д. Герастовского, зачастую технологическое оснащение складского комплекса не влияет на повышение ставки. Основными факторами, формирующими сумму аренды, являются класс объекта и его местонахождение. Высокотехнологизированные склады в основном относятся к классу А, а ставки найма площади в них в отдельных комплексах значительно превышают среднерыночные, но это обусловлено не техническим оснащением, а расположением на наиболее востребованном направлении.
 
В принципе согласен с коллегой и О. Мамамев, который подчеркивает, что особенность на сегодняшний день заключается в отсутствии принципиальной разницы в цене на объекты нового и старого А-класса, несмотря на существенное различие в качестве. Потребитель просто вынужден брать то, что есть. Однако нюансы все же имеются. «Во-первых, высокотехнологичные склады клиент арендует прежде всего. Во-вторых, он готов заключить договор на длительный срок — 10–15 лет, так как понимает, что подобные объекты достаточно долго будут эффективны. Склады же старого А-класса снимают на три, максимум на пять лет, осознавая, что через некоторое время нужно перебираться из них в более эффективные, современные помещения, чтобы сохранять конкурентоспособность», — делится впечатлениями О. Мамаев.
 
В целом, как подчеркивает В. Холопов, все упирается в конкретного заказчика и его потребности. Например, строительство морозильного склада может обойтись в два раза дороже, чем обычного класса А (стоимость которого в среднем составляет 800 долл./кв. м без учета цены земли и внешних коммуникаций). Базовая WMS-система на 30–40 тыс. кв. м стоит в среднем 200–300 тыс. долл., стандартные стеллажи увеличивают арендную ставку на 5–8 долл. при сроке аренды пять — семь лет, продолжает подсчеты П. Зарицкий.
 
Впрочем, все это картина сегодняшнего дня. Что же касается дня завтрашнего, то, по словам О. Мамаева, как только период дефицита складских комплексов закончится и появится серьезная конкуренция, а специалисты рынка этого с нетерпением ждут, высокоэффективный новый А-класс станет очень серьезным конкурентным преимуществом и будет оказывать давление на весь рынок. Имеется в виду не повышение арендных ставок, а возможность выбора: на конкурентном рынке потребители предпочтут именно такие объекты, а старый А-класс потеряет значительную долю своих клиентов.
 
Пока же, по мнению аналитика отдела исследований компании Cushman&Wakefield Александра Кунцевича, принципиальна не столько технологичность, сколько возможность адаптации складского помещения или проекта под конкретного арендатора. «Важно, чтобы склад максимально соответствовал требованиям оператора и при этом не требовалось больших финансовых затрат на переоборудование при сохранении качества», — уверен эксперт.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных