Загородный рынок: когда количество перейдет в качество?

 

Дефицит качества, но не количества

 

По данным компании Blackwood, с начала 2013 г. на рынок загородной недвижимости вышло порядка 85 коттеджных поселков (включая следующие очереди в существующих поселках), что более чем на треть выше аналогичного показателя прошлого года. Подавляющее большинство нового предложения — порядка 70% — относится к экономклассу, к бизнес-классу — 29%. Что касается высокобюджетной недвижимости, то в прошедшем году на рынок вышел лишь один такой поселок — Сколково-1 с предложением участков без подряда площадью 20–25 соток по цене 55 тыс. долл. за сотку. Местоположение проекта — 3 км от Москвы по Сколковскому шоссе — обеспечивает ему высокую востребованность, так как проекты с такими параметрами появляются крайне редко. Дорога до центра Москвы из поселка занимает заметно меньше времени, чем из большинства спальных районов столицы.

 

«Одним из сформировавшихся трендов на рынке стало развитие абсолютно неэлитного продукта — участков без подряда в сегменте высокобюджетной недвижимости, что во многом обусловлено дефицитом качественного предложения, — говорит Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. — Поселки с таким предложением появлялись и ранее и успешно реализуются на Рублево-Успенском, Новорижском, Сколковском направлениях. Именно этот продукт сегодня способен во многом удовлетворить изменившийся спрос: средний бюджет клиента снизился относительно докризисного, при этом нового, современного, качественного предложения очень мало, а покупатель при этом стал более придирчивым, он предъявляет высокие и особенные требования к загородному жилью. Таким образом, приобретая участок, человек стремится построить свой эксклюзивный «дом мечты» в определенной локации».

 

Участники рынка отмечают, что продуктовых отличий, представленных в загородном сегменте, явно не хватает. Практически все застройщики обещают коммуникации, охрану, детскую площадку и парковку. Многие говорят о том, что из поселка можно легко добраться до детского сада, школы и магазина. Но этим уже никого не удивишь. Девелоперы по-прежнему ведут себя крайне консервативно, не рискуя выводить на рынок необычные форматы и проекты.

 

«В общей структуре предложения малоликвидных объектов все-таки больше, — замечает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». —Их застройщики проводили демпинговую политику, чтобы хоть как-то привлечь клиентов и сдвинуть продажи с мертвой точки. Острая потребность в деньгах была связана прежде всего с тем, что им нужно было оплачивать свои кредиты. Стоимость таких объектов снизилась примерно на 20%. Поэтому если учитывать весь объем предложения, то загородный рынок по итогам года все-таки продемонстрировал отрицательную ценовую динамику».

 

Ходовой формат

 

Во всех сегментах рынка загородной недвижимости сейчас наблюдается одна и та же тенденция — покупатели выбирают качество, отмечают эксперты. Данный тренд проявился еще пару лет назад, однако ярко выраженным он стал именно в 2013 г. в связи с колоссальным ростом конкуренции. «Раньше лендлорды еще могли размежевать свои сельхозполя, подвести к ним коммуникации и начать продавать отдельные участки. Однако сейчас покупатели стали требовать хотя бы минимальную инфраструктуру, — рассказывает И. Менжунов. — Поэтому проекты, которые не обладают подобными характеристиками, не продаются. Даже если застройщик снижает цены».

 

Во многом именно поэтому одной из ключевых тенденций рынка в 2013 г. стало активное развитие сегмента малоэтажных жилых комплексов. Люди хотят жить в экологичной среде, при этом не всегда способны адаптироваться к жизни в частном доме и не готовы отказаться от городского комфорта. Оптимальным вариантом для таких покупателей становится малоэтажный жилой комплекс, сочетающий в себе комфорт городской квартиры и экологичность загородного дома. «Наиболее востребованы качественные проекты эконом- и комфорткласса, полностью обеспеченные инфраструктурой, позволяющие покупателю вести на 100% удобный образ жизни именно за городом, без необходимости пользоваться городскими инфраструктурными объектами, — говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». — Малоэтажные ЖК имеют все для комфортной жизни: парковочные места, охраняемую огороженную территорию, детский сад, школу, спортивные площадки, продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские, отделения банков и благоустроенную внутреннюю территорию. Обычные поселки такого набора инфраструктурных объектов, как правило, не предлагают».

 

Но несмотря на то что малоэтажные многоквартирные дома сегодня становятся основным трендом на рынке загородной недвижимости, по-прежнему популярен формат коттеджей (площадью до 400 кв. м с участком в 20 соток). Пик спроса на таунхаусы миновал, считают эксперты. Сейчас клиент охотнее выберет индивидуальное домовладение, а если бюджет ограничен, то квартиру в малоэтажном проекте.

 

Причем наибольшим спросом у покупателей пользуются дома в стадии готовности под ключ или минимальной финишной отделки, без меблировки, по цене ниже рыночной. «В загородном сегменте уже как минимум два года продаются только те объекты, цена которых ниже рыночной на 20–30%, — констатирует Наталья Николаева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства «Грейт реалити». — Покупатели подолгу присматриваются и активно торгуются. Бывает, что торги затягиваются на месяцы, и в итоге собственник все-таки вынужденно уступает, так как за время экспозиции более интересных предложений по цене к нему не поступило. В целом такая ситуация обусловлена, конечно, охлаждением интереса к загородной недвижимости со стороны покупателей. На мой взгляд, этот рынок изначально был очень переоценен вследствие возросшего интереса к сегменту в период 1995–2007 гг. Кризис и последующая нестабильность привели к тому, что и так не являющийся предметом первой необходимости продукт потерял львиную долю своих покупателей. Многие из тех, кто купил или построил загородную недвижимость в конце 90-х — начале 2000-х гг., поняли всю сложность ее эксплуатации и начали избавляться от своих домовладений, покупая взамен либо квартиру, либо более скромный вариант дома».

 

Пациент скорее жив?

 

Про стагнацию на рынке загородной недвижимости эксперты говорят уже который год, 2013-й не стал исключением, даже несмотря на девелоперскую активность. Так есть стагнация или нет? «Отсутствие взрывного роста не есть стагнация на самом деле, — считает Д. Гусев. — Причины замедления роста цен на загородном рынке заключаются в следующем. Во-первых, снижение общеэкономической конъюнктуры в РФ. Во-вторых, бурная деятельность непрофессиональных застройщиков, привлеченных малой ценой входа на рынок. В-третьих, застройка изначально непригодных участков (бывших сельхозземель, которые за последнее время вошли в оборот). Многие из этих проектов нежизнеспособны и в краткосрочной перспективе освободят от себя рынок».

 

Действительно, подводя итоги 2013 г., можно отметить спад наиболее репрезентативных показателей активности на рынке городской недвижимости, таких как срок экспозиции (повышается) и суммарное число регистраций прав по договорам купли-продажи и долевого участия в строительстве (понижается).

 

Стагнация, которой характеризуется на сегодняшний момент сегмент загородной недвижимости, в большей степени является следствием отрицательных внешних эффектов глобального рынка, и, пока не изменится макроэкономическая ситуация, ожидать выхода из этого спящего состояния не приходится.

 

Кроме того, отмечают эксперты, слишком много было в докризисные годы выведено проектов с неудачной концепцией, совершенно непродуманных и ориентированных на непонятного потребителя, которому все равно, что купить, — лишь бы купить, пока не подорожало. Такие проекты на рынке превалируют и потому определяют «среднюю температуру по больнице». «В то же время по-настоящему качественные поселки и загородные жилые комплексы очень востребованы, ни о какой стагнации там речи не идет, — утверждает Д. Гусев. — Поэтому анализировать рынок в комплексе сегодня нельзя — каждый проект имеет свои показатели колебаний спроса, предложения и цен, которые при этом могут кардинально отличаться от показателей в соседнем поселке или ЖК».

 

В ситуации, когда невозможен количественный рост, часто есть смысл делать ставку на рост качественный, считают эксперты компании RDI. Поскольку в условиях стагнации продавать продукт становится все сложнее, девелоперы начинают уделять все большее внимание именно его качественным характеристикам, те же, кто не может себе этого позволить, оказываются вне рынка. Такое поведение девелоперов, безусловно, оказывает на фонд загородного жилья позитивное воздействие, что в будущем может простимулировать его обновление, а это в свою очередь даст импульс для дальнейшего развития на более высоком качественном уровне. Нет худа без добра, как говорится.

 

«Помочь рынку могло бы, во-первых, резкое улучшение качества предложения, — дает свой рецепт выздоровления Д. Гусев. — Во-вторых, развитие форматов, более четко сегментированных по категориям потребителей. К примеру, это могут быть проекты, ориентированные на пожилых людей, на молодые семьи и т. д. Кроме того, такие проекты должны предлагать разные форматы проживания — приобретение, долгосрочная или краткосрочная аренда — для студентов, молодых специалистов, людей, приезжающих в регион на временную работу. При этом не обязательно имеются в виду гастарбайтеры — белых воротничков среди такой категории населения более чем достаточно».

 

«Рынок должен сместиться в сторону более доступного загородного жилья, но при условии обеспеченности инфраструктурой прилегающих районов и развития общественного транспорта», — добавляет Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.

 

Ближайшие годы эксперты оценивают как неоднозначные в плане роста рынка. Наряду с процессами самоочищения девелоперского сообщества рынок будет продолжать испытывать влияние мирового кризиса. Но влияние это, как ни странно, может оживить продажи даже в некачественных поселках, так как из-за возможных резких колебаний на валютном и фондовом рынках люди снова начнут спасать свои сбережения, вкладывая их в недвижимость.

 

«Бума покупательской активности в Подмосковье не стоит ожидать в течение следующих нескольких лет как минимум, — уверена Н. Николаева. — Но на рынке всегда будут желающие жить на природе. Поэтому, несмотря на все сложности и нестабильность, так или иначе, этот сегмент не может умереть. Москва и территории вокруг нее привлекали и будут привлекать покупателей, в том числе из регионов. И загородные территории, несомненно, будут развиваться».

 

«В наступившем году я бы не советовал покупать загородную недвижимость на стадии котлована: да, есть шанс сэкономить, но и риски неизмеримо больше, — рекомендует Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — К сожалению, в последние месяцы мы наблюдаем такую ситуацию, когда инвестиционные контракты пересматривают, нагружая их строительством социальной инфраструктуры и дорог. Если это происходит на средних стадиях строительства, застройщик просто получит меньшую прибыль, а на ранней стадии возможен крах. Обезопасить от риска потери и жилья, и денег может покупка на средних или поздних стадиях».