Загородный дом в России или за рубежом?

 

Сберечь можно, умножить сложно

 

Налоги на недвижимость в разных странах
Страна	Налог на недвижимость в год
Англия	845–2536 фунтов стерлингов
Германия	2,6–10%
Швейцария	0,05–0,3%
Болгария	0,1–0,45%
Черногория	0,1–1%
Испания	0,3–0,4%
Португалия	0,2–5%
США	0,2–4%

Довольно неожиданный ответ на вопрос, куда лучше вкладывать средства, дает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: «Выгодность и надежность инвестирования являются прямо противоположными понятиями. Куда выгоднее инвестировать — в загородную или зарубежную недвижимость? Ответ вас удивит: ни в ту ни в другую. Заработать деньги на этих рынках в настоящее время и в ближайшей перспективе не удастся». Дело в том, что, по словам эксперта, рынки Подмосковья и Европы находятся примерно в одинаковом состоянии — сегодня это рынки покупателей, где даже самые интересные объекты реализуют долго и с большими скидками. Другими словами, приобрести дом несложно, но вот перепродать его с выгодой вряд ли получится. Зато подобные вложения будут достаточно надежно сохранены. Кроме того, в доме можно отдыхать с семьей. В то же время следует учитывать и такую статью расходов, как содержание объекта: за границей оно намного сложнее«. К тому же, по мнению Е. Тейн, нужно понимать, что доход возможно получить только на рынке, который растет в среднем на 7–10% ежегодно, а сейчас этого не происходит ни в одной из стран Еврозоны, кроме нескольких регионов, таких как Центральный Лондон, Лазурный Берег и др. Однако очевидно, что цены на недвижимость там недоступны большинству инвесторов.

 

С этим утверждением созвучно и мнение Натальи Завалишиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-DPM». Она считает, что для инвестора, вкладывающего средства в иностранную недвижимость, оптимальным было бы ориентироваться на крупные города и столицы, однако к идее приумножения средств все же стоит относиться с осторожностью. «Роста стоимости квадратных метров практически нигде не наблюдается или же он довольно незначительный. К тому же входить в проект на ранних стадиях надо очень аккуратно, поэтому скорее можно говорить о сохранении средств при вложениях в недвижимость», — отмечает эксперт.

 

Впрочем, универсальной формулы удачного вложения денег вообще не существует, иначе, как замечает Юрий Ушенин, генеральный директор компании One Baltic Investment Group, руководитель проекта «Дипломат», все население планеты уже давно стало бы миллионерами. Он также довольно скептически относится к идее инвестирования как в зарубежные проекты, так и в жилье в Подмосковье, поскольку, по его мнению, сейчас очень мало мест, где можно получить гарантию сохранности средств. «Рынки Болгарии и Черногории я бы не назвал надежными и прибыльными: там сейчас много недостроенных объектов, — отмечает он. — Испания переживает серьезный кризис, как, впрочем, и почти вся Европа, за исключением разве что Германии, Англии, Швейцарии и некоторых других стран. Такая же ситуация и в Подмосковье. Надежны ли инвестиции в участки без подряда, если нет 100%-ной гарантии, что девелопер проведет коммуникации?» С его точки зрения, вкладывать деньги необходимо в уникальные проекты, которые не имеют аналогов в регионе: они существуют вне рынка и их ценность только растет с годами.

 

 

Инвесторов интересует стабильность

 

Несмотря на то что, по мнению многих экспертов, инвесторы по-прежнему предпочитают приобретать квартиры в Москве, зарубежная и загородная недвижимость их все же интересует. «Существует тенденция смещения спроса состоятельных покупателей недвижимости в сторону западной части Средиземноморья и крымского побережья. А вот в объектах Сочи инвесторы уже успели разочароваться. Проведение Олимпиады, которой поначалу так радовались, оказалось на самом деле большой проблемой. И теперь россияне больше интересуются Крымом. Здесь тише и спокойнее, нет ощущения постоянной стройки, адекватные цены в ресторанах и содержать жилье менее затратно. Да и стоимость самих квартир намного ниже», — отмечает Ю. Ушенин. Апартаменты у моря предпочитают потому, что их можно сдавать в аренду, в то время как на недвижимость в Подмосковье спрос все же не столь высок.

 

Впрочем, если рынки Восточной Европы были и остаются достаточно рискованными в плане сохранения средств, Старый Свет по-прежнему держит марку. Одними из наиболее популярных направлений сейчас являются Великобритания и США, причем именно спрос российских покупателей во многом повлиял на ценообразование в Лондоне. «Излюбленным округом Лондона у клиентов считается западный: Челси, Кенсигтон, Белгравия, графство Суррей. Высокий уровень жизни, наличие первоклассных школ, рост цен на недвижимость, развитие русского истеблишмента привлекает все большее число покупателей из России, — рассказывает Ольга Григоренко, вице-президент компании «CENTURY 21 Россия». — Что касается США, то наши соотечественники по-прежнему приобретают квадратные метры в Нью-Йорке и Майами. Рынок Флориды набирает обороты, девелоперы начинают реализовавыть все более интересные проекты». Одним из примеров объектов по привлекательным ценам может служить кондоминиум Opera Tower в Майями, строящийся рядом с парком Маргарет Пейс и бульваром Бискейн. Стоимость студии площадью 76 кв. м здесь составляет 225 тыс. долл., девелопер предлагает еще и приобрести недвижимость в рассрочку. Цены на жилье вообще нередко играют решающую роль при выборе дома в Подмосковье или за рубежом. «Российские покупатели предпочитают недвижимость за рубежом загородному дому или второй городской квартире, принимая во внимание более высокую ренту, привлекательные условия ее приобретения или стабильность роста цен, скажем, на лондонском рынке», — считает О. Григоренко.

 

Еще одно из самых привлекательных направлений для зарубежных инвестиций — Франция. Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty, отмечает интерес покупателей к Парижу и Лазурному Берегу, в чем помимо географических и исторических особенностей немаловажную роль играет и ликвидность объектов. «Приобретение апартаментов в престижном округе Парижа или виллы, например, на Кап Ферра не только подчеркивает определенный статус владельца, но и позволяет удачно вложить средства. Стоимость квадратного метра здесь не зависит от глобальных финансовых кризисов. Трудно предположить, что в этом уголке планеты жилье когда-либо перестанет пользоваться спросом», — отмечает А. Батизи. Также перспективными направлениями эксперт называет Германию, Австрию и Швейцарию.

 

Помимо выгодного вложения средств покупатель квадратных метров за рубежом может получить и ряд дополнительных привилегий: вид на жительство, налоговые льготы и даже гражданские права (такие условия, к примеру, предоставляют сегодня в Испании и Греции). «При инвестировании от 400 тыс. евро в недвижимость Андорры можно получить ВНЖ, что дает также право на безвизовый въезд на территорию Франции, Испании и Португалии. Иностранные владельцы жилья в Чехии могут рассчитывать на получение мультивизы», — добавляет А. Батизи.

 

 

Дома и стены помогают

 

Разумеется, есть определенная категория инвесторов, которые предпочитают приобретать недвижимость в Подмосковье. Их мнение полностью поддерживает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». «На мой взгляд, инвестировать в иностранную недвижимость опаснее по целому ряду причин, — считает он. — Во-первых, из-за незнания неспециалистом законодательства и перспектив его изменения. Во-вторых, потребителю сложно разобраться с ситуацией на рынке недвижимости, не живя в стране. Эту информацию он получит или в сильно усеченном объеме, или даже в искаженном виде. В-третьих, не решен вопрос управления данным объектом и контроля за ним. В-четвертых, билеты сложно окупить — как бы то ни было, выехать в Подмосковье даже с учетом пробок дешевле и организовать поездку проще. Опять же особенности оформления сделок в каждой стране свои, и необходимо искать грамотного специалиста, который будет представлять интересы иностранного инвестора в конкретной стране».

 

Вкладывать средства в зарубежные рынки, по мнению эксперта, хорошо тем, кто профессионально занимается этим вопросом, исследует их состояние и знает о происходящих изменениях. Однако чаще всего это делают не частные инвесторы, а эксперты инвестиционных компаний. Это не означает, что, приобретая подмосковный дом, рынок знать вовсе не требуется, однако тут покупателю разобраться будет все-таки легче.

 

А вот о наличии подводных камней на отечественном рынке упоминает Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Эксперт рассказывает, что возникающие трудности обусловлены его достаточно недавней историей: «Это развивающийся рынок, правила игры на котором часто меняются. Примером служит затишье среди девелоперов после смены губернатора Подмосковья». По словам специалиста, в последние годы заметна тенденция к приобретению коттеджей не столько для капиталовложения, сколько для личного использования.

 

«Причем отечественные инвесторы по-прежнему заинтересованы в приобретении зарубежной недвижимости, и доля россиян в общем объеме покупок иностранных граждан по ключевым странам продолжает расти», — продолжает эксперт. Связано это, в частности, с тем, что рынок аренды Подмосковья слабо развит, не только курортная, но и в целом зарубежная недвижимость может дать ему фору. «На западных рынках можно получить всевозможные виды услуг — от передачи всех полномочий и обязанностей, связанных с арендой, управляющей компании до ограничения сроков найма помещения определенными месяцами, чтобы владелец жилья мог пользоваться им несколько раз в году», — заключает Е. Юргенева.

 

О сложностях, возникающих на российском загородном рынке, говорит и Сергей Мусолин, управляющий партнер компании Atlas Development. Он упоминает и о большом количестве недостроя, и о возведении объектов без разрешительной документации. В то же время его мнение совершенно однозначно. «Рентабельность инвестиций в российскую недвижимость намного выше, — считает эксперт. — Наш рынок гораздо легче пережил кризис, в то время как во многих европейских странах ситуация по-прежнему нестабильная: существует огромное число непроданных объектов, цены на которые с каждым днем только снижаются. По-другому обстоят дела в Подмосковье. Ежегодный прирост цен 15–20% в среднем по рынку — это очень хороший показатель, гарантирующий надежность вложений».