Загородный бизнес-класс в ожидании лучшей доли

 

 

Таунхаусы дышат в спину коттеджам

 

Недостаток финансирования стал благодатной почвой для роста числа поселков экономкласса, преимущественно с участками без подряда. В бизнес-сегменте наступил период стагнации, который, по мнению генерального директора компании Kaskad Family Бориса Цыркина, продолжается до сих пор (всего 7,1% предложений на рынке загородной недвижимости). В то же время доля объектов экономкласса составляет 84,6%, отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. В основе современного бизнес-класса три составляющие. Во-первых, коттеджи и участки с обязательным подрядом на строительство. Их насчитывается примерно 41% от всех предложений данного сегмента, в том числе и на территории Новой Москвы, по словам руководителя отдела загородного жилья корпорации «ИНКОМ» Веры Потехиной. Во-вторых, таунхаусы и дуплексы (24%), а в-третьих — участки без подряда (22%). Стоит отметить, что в структуру современного загородного бизнес-класса входят и квартиры в малоэтажных домах, но их доля не превышает 13%. Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», сообщает, что всего по состоянию на конец ноября на первичном рынке коттеджных поселков бизнес-класса насчитывается почти 3300 коттеджей (включая дома на стадии строительства), столько же участков без подряда и 2700 секций в таунхаусах, дуплексах и прочих вариантах сблокированных домов.

 

С наступлением кризиса на рынке произошло немало изменений. Так, по словам Алексея Гусева, коммерческого директора компании RDI, нельзя не отметить тенденцию к сокращению доли коттеджей — их постепенно вытесняют таунхаусы. Основная причина, разумеется, цена. «Так, если говорить о ближайшем Подмосковье, то стоимость дома здесь минимум 15 млн руб., в то время как, по моему глубокому убеждению, максимальная цена для данного сегмента составляет 20 млн руб., все что дороже — это уже не бизнес-класс», — рассуждает эксперт. Вместе с тем цена таунхаусов начинается от 5 млн руб. Аналогичное мнение высказал Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Он подчеркивает, что в последнее время девелоперы пересматривают планы и вместо намеченных коттеджей строят таунхаусы. Это, например, касается проекта «Лесная симфония» на Калужском шоссе, поселка Прозорово — на Новорижском.

 

 

На запад

 

Загородное жилье бизнес-класса представлено главным образом на западе, юго-западе и севере Подмосковья. Самый большой выбор, по данным компании «ИНКОМ», на Калужском шоссе — там расположено около 24% объектов. «Достаточно много их на Новой Риге (около 18%), Киевском (12%) и Дмитровском (10%) направлениях. Меньше предложений на южных направлениях области», — продолжает В. Потехина.

 

«Наиболее перспективным для строительства загородных комплексов бизнес-класса в Подмосковье является Новорижское шоссе, — считает А. Гусев. — Выгодное сочетание благоприятной экологии и транспортной доступности создало все условия для развития этого сегмента. Поэтому многие поселки, выходившие здесь на рынок в течение последних нескольких лет, позиционировались именно в бизнес-классе.

 

Еще одним фаворитом может стать Дмитровское направление, которое притягивает покупателей недвижимости в первую очередь горнолыжной инфраструктурой, а также наличием большой воды и транспортной доступностью — здесь проходят Рогачевское шоссе и Малая бетонка.

 

 

Покупатели с московской пропиской

 

Основными покупателями загородки бизнес-класса являются семьи 35–45 лет с детьми, где один или оба супруга являются представителями высшего среднего класса, руководителями или владельцами бизнеса. «Около 70% таких клиентов — москвичи, проживающие в престижных районах города, примерно 30% — жители других регионов», — сообщает Б. Цыркин. Стоит отметить, что большинство потребителей рассчитывают постоянно проживать за городом. Как отмечает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, цель каждой третьей сделки — улучшение жилищных условий. В этом случае происходит обмен городской квартиры на загородный дом. Нередко причины покупки связаны с семейными обстоятельствами: нужно разъехаться с родителями, увеличивается семейство и т.п. Покупателей загородной недвижимости такого уровня отличает вдумчивый и скрупулезный подход к выбору объекта. Как отмечает А. Хазов, клиенты предпочитают въезжать в уже жилой поселок, не любят быть в числе первопроходцев. Им, как правило, не свойственна спонтанность в принятии решений. Кроме того, большинство из них покупают жилье для себя, поэтому инвестиции в бизнес-сегменте — довольно редкое явление, всего около 7% случаев, чего нельзя сказать об экономе.

 

 

 

 

Балом правит потребитель

 

При выборе загородного жилья потребители обращают внимание не только на его внешний вид, но и внутреннее содержание. Как правило, отмечают эксперты, объекты бизнес-сегмента — это дома, расположенные на территории коттеджного поселка, площадью от 200 до 400 кв. м с земельным участком не менее 15–20 соток. В коттеджном поселке обязательно наличие всех коммуникаций и инфраструктуры, а сам он должен находиться в удачном месте, около леса или водоема.

 

Если говорить о цене дома, то она зависит от ряда факторов, например от престижности направления. Так, традиционно востребованы северные направления, а также запад: Рублевское, Новорижское и Киевское шоссе, а значит, и ценник здесь будет выше. Кроме того, на стоимость влияет удаленность от Москвы. Здесь все предельно ясно: чем ближе, тем дороже. Еще одним немаловажным фактором является транспортная доступность поселка, в частности, пропускная способность трассы, на которой он расположен, количество полос, скоростной режим, плотность потока.

 

По мнению Б. Цыркина, цена коттеджа бизнес-класса колеблется в пределах 11–20 млн руб., таунхаусов — 6,5–20 млн руб., участки без подряда можно приобрести примерно за 300–400 тыс. руб./сотка. А стоимость квартир в малоэтажных домах в загородных поселках составляет от 93 до 139,5 тыс. руб./кв. м. Несмотря на то что покупатели загородной недвижимости бизнес-класса — люди довольно обеспеченные, здесь не обходится без ипотеки. Как отмечает А. Коротких, около 20% из них приобретают жилье в кредит, 40% вносят сумму полностью, а другие 40% выбирают рассрочку. Но в целом ситуация в загородном бизнес-классе такова, что клиент может диктовать свои правила. Как отмечает А. Хазов, при определенной настойчивости можно добиться внушительных скидок и приобрести жилье по минимальной цене.

 

 

 

 

Под знаком вопроса

 

Несмотря на то что рассматриваемый сегмент пока находится в состоянии стагнации, в будущем у него есть шансы на успех, уверены некоторые эксперты. Другие настроены пессимистичнее.

Например, В. Потехина отмечает: «Пережив упадок в кризис, такие проекты все же имеют потенциал. Мы предполагаем, что спрос на них начнет расти по мере того, как будет оживать рынок». С недавнего времени продажи в данном сегменте снова стали расти, добавляет А. Коротких. «Это видно по изменениям, затронувшим общую структуру рынка. Популярность участков без подряда постепенно падает (за последний год на девять пунктов), что свидетельствует о заинтересованности покупателя в готовом и качественном продукте», — констатирует эксперт.

Но в скорое возрождение бизнес-класса верят не все. Так, сомневается А. Хазов: «Современный рынок довольно вялый, недвижимость бизнес-класса несколько подешевела, людей не интересуют объекты дороже 1 млн долл. Не думаю, что в ближайшей перспективе ситуация кардинальным образом изменится». Аналогичного мнения придерживается и А. Гусев: «Сегодня рынок показывает обратную динамику. Растет спрос на предложения, находящиеся либо в эконом-, либо на границе эконом- и бизнес-сегмента. На мой взгляд, ситуация в следующем году сильно не изменится».

Но нет худа без добра. Как отмечает Б. Цыркин, несмотря на стагнацию, в этой категории появляются новые «умные» предложения для тех, кто хочет получить достаточно высокий уровень комфорта за меньшие деньги, чем в докризисные годы. Поэтому у сегодняшних покупателей есть возможность приобрести объект высокой степени готовности в комплексе с развитой инфраструктурой не далее 30–40 км от МКАД. Скорее всего, это будет дом площадью около 250 кв. м на участке 15–20 соток стоимостью от 11 млн руб.