Ярославское шоссе: недооцененные земли

Хотя живописные места и богатая история Ярославского направления вызывают интерес у покупателей загородной недвижимости, определенную сложность здесь для развития рынка все еще составляет транспортная ситуация. Именно поэтому данные уникальные места Подмосковья остаются недооцененными.

В процессе реконструкции

Дорога из Москвы в Ярославль и Переславль-Залесский сформировалась еще в XII в., и важным пунктом на этом пути стал Троице-Сергиев монастырь — именно от его наименования и возникло название Троицкой дороги. По тракту ходили на богомолье в Лавру (по обычаю именно ходили, а не ездили), вокруг строились царские путевые дворцы, располагались вотчины князей. Ярославским шоссе стало в начале XIX в., и тогда же рядом с ним стали появляться фабрики и заводы. В 1930 г. оно было реконструировано, а в 1957-м участок от Рижского вокзала до Окружной железной дороги стал частью проспекта Мира. В 2012–2013 гг. прошла еще одна реконструкция трассы, в рамках которой были построены два дублера и две эстакады.

«Параллельно со строительством шоссе появлялись и новые загородные проекты, — рассказывает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. — Сегодня на этом направлении преобладает сегмент участков без подряда». Также на расстоянии от 30 до 100 км по Ярославке представлены поселки таунхаусов и жилые комплексы, сосредоточенные как в городах (Сергиев Посад и Красноармейск), так и в поселках (Хотьково и Софрино).

«До недавнего времени, несмотря на реконструкцию и постоянные дорожные работы по увеличению пропускной способности, Ярославка оставалась одной из самых загруженных трасс в Московской области, — отмечает Дмитрий Гордов, генеральный директор компании LANDWERK. — В часы пик на некоторых участках можно было потерять два, а то и три часа».

«Автомобильные заторы не позволяют покупателям загородной недвижимости в полной мере оценить экологию, обилие лесов и крупных водохранилищ Ярославского направления», — считает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting.

Однако, как уточняет руководитель отдела рекламы застройщика коттеджных поселков «РИО-ЛЕНД» Надежда Талхина, недавно Ярославское шоссе было значительно расширено до 16-го км от МКАД (до города Пушкино), построены новые развязки. Эти мероприятия благоприятно сказались на транспортной доступности коттеджных поселков, расположенных на этом направлении.

Достоинства окружения

На расстоянии от 30 до 100 км от МКАД по Ярославскому направлению расположено 48 коттеджных поселков. По данным Vesco Consulting, первичное предложение в них составляет 3,8 тыс. единиц, и 91% — это участки без подряда. «Самые «экономные» коттеджи можно приобрести в поселке «Тургеневские дачи» (3 млн руб.), участки без подряда — в КП «Дивово». Более солидных покупателей, готовых потратиться на хороший дом для постоянного проживания, привлекут поселки «Виндзор» и «Итон», — рассказывает Т. Алексеева. — Большой выбор таунхаусов в бюджете от 3,5 до 9,5 млн руб. предлагает проект «Пушкинский лес», расположенный в хвойном лесу». Кроме того, застройщики, по словам эксперта, довольно активно используют популярность местных стародачных поселков.

Объекты по данному направлению в основном обеспечены необходимыми коммуникациями. При этом серьезным преимуществом места являются не только природные красоты и хорошая экология, но и разнообразные досуговые возможности. «В доступной близости находятся популярные водные и спортивные курорты Подмосковья, а также объекты культурного наследия», — отмечает Д. Гордов.

Так, в Сергиевом Посаде (примерно в 50 км от МКАД) расположен горнолыжный курорт «Лоза», добраться до которого можно как на автомобиле, так и на электричке. Здесь действуют несколько трасс различной сложности и склон для сноубордистов, установлены подъемники, работает система по выработке искусственного снега. Неподалеку находится пансионат «Восход», в котором можно остановиться на пару дней.

На Ярославском направлении широко представлены санатории — «Виктория» (37 км), «Буран» и «Загорские дали» (80 км). В 35 км по Ярославке, неподалеку от Пестовского и Учинского водохранилищ, в Пушкинском районе расположен круглогодичный санаторий «Тишково».

«Разнообразие инфраструктуры в большой степени зависит от близости к крупному населенному пункту и железнодорожной станции», — отмечает Д. Гордов. На Ярославке таковыми являются Красноармейск, Пушкино, Софрино, Мураново, Ашукино и Сергиев Посад.

Предложения и цены

«Анализируя продажи за последние три месяца, мы отмечаем постепенную, но уверенную динамику в большинстве поселков Ярославского направления, — сообщает Д. Гордов. — В ближайшее время, скорее всего, данный тренд укрепится». Эксперт связывает это как с улучшением транспортной доступности региона, так и с наступлением летнего сезона. По данным компании LANDWERK, цены за участок без подряда в экономсегменте варьируются от 700 тыс. до 1,5 млн руб., в поселках бизнес-класса — от 1,5 до 3 млн руб. Готовые дома во втором случае обойдутся от 8 до 20 млн руб. Более редкие элитные проекты — 25–30 млн руб.

«Хорошим соотношением цена/качество характеризуется проект «Бриквуд», расположенный в 34 км от МКАД по Ярославскому направлению, на северной окраине Красноармейска, вблизи водоема», — рассказывает Е. Коган. Поселок обеспечен газом, электричеством, центральным водоснабжением и системой канализации. На территории организована собственная пляжная зона. Стоимость таунхаусов здесь стартует от 4,95 млн руб.

Компания «РИО-ЛЕНД» создает на Ярославке, на расстоянии от 30 до 45 км от МКАД, кластер из семи коттеджных поселков, имеющих и повышенную комфортность («Степаньковская Слобода»), относящихсялишь к экономклассу («Алешинские просторы»). Земля в них имеет статус «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для ИЖС», при том, что большинство участков в здешних поселках относится к категории «сельскохозяйственное назначение», а значит, прописаться в построенном доме будет проблематично. Надежда Талихина приводит примеры цен в данном кластере: в КП «Степаньковская Слобода» (28–30 км от МКАД) представлены участки площадью 7–25 соток по цене от 145 тыс./сотка плюс коммуникации.

Сотка в «Алешинских просторах» (34 км от МКАД, участки по 6–22 сотки) обойдется в 100 тыс. руб. плюс коммуникации, а в поселке «Итон» (32 км от МКАД, участки по 10–22 сотки) — от 130 тыс. руб. плюс коммуникации.

В районе Сергиева Посада представлен ряд жилых комплексов: «Посад-Премьер», «Виктория Парк», «Архимед», «Два квартала» и др. По данным KASKAD Family, стоимость квартир в новостройках по Ярославскому шоссе начинается от 1,54 млн руб. Примером местной застройки является жилой комплекс «Посад-Премьер», введенный в эксплуатацию в 2014 г. Он выполнен по индивидуальному проекту и включает в себя три разноуровневых монолитно-кирпичных здания. Застройщик — «Ипотечный жилищный фонд». А ЖК «Архимед II» (55 км от МКАД) стал продолжением проекта компании TEKTA Group, первая очередь которого была введена в 2013 г. Комплекс, расположенный в 20 мин. ходьбы от Свято-Троицкой Сергиевой лавры, выполнен по технологии монолитного строительства.

В самом центре города компания «СУ-65» возводит кирпичный 10–12-этажный дом «Два квартала». Здание расположено между двумя основными городскими улицами — проспектом Красной Армии и Новоугличским шоссе, в непосредственной близости к объектам социальной инфраструктуры.

Инфраструктура территорий

На расстоянии от 30 до 100 км от Москвы Ярославское шоссе проходит через два района — Пушкинский (городские поселения Ашукино, Софрино и сельское поселение Царевское) и Сергиево-Посадский. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», рассказывает об инфраструктуре Сергиево-Посадского района, изучив данные аналитиков компании: за последние пять лет численность жителей здесь снизилась на 2% — с 224 до 219,4 тыс. человек; однако если рассматривать территорию района без самого города Сергиев Посад, то население, наоборот, выросло на 1,2% — с 113,1 до 114,4 тыс. человек.

Детскими садами район практически обеспечен — здесь представлено 70 муниципальных и 4 ведомственных сада. Однако по градостроительным нормам (65 мест на 1 тыс. чел.) это всего 68%, поэтому в 2016–2018 гг. планируется ввод новых мест. Интересно, что это произойдет не за счет нового строительства, как этого можно было бы ожидать, а за счет возврата в систему дошкольного образования объектов, использующихся не по назначению. Впрочем, ряд пристроек все же появится.

Несколько лучше обстоят дела со школами — в районе работают 56 объектов на 21,6 тыс. учеников, что составляет 80% от нормы. В микрорайоне Северный-5 запланировано строительство еще одного здания — на 1325 мест.

Увеличится и количество спортивных сооружений: в 2018 г. в поселке Реммаш появится физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) с плавательным бассейном, а в самом Сергиевом Посаде — два ФОКа: один с универсальным спортивным залом, другой — с крытым катком. «93,8% населения района обеспечены газом, — отмечает Р. Коняхин. — В ближайшие три года планируется увеличить данный показатель до 95%». Для этого 13,9 км газопровода будут проведены в следующие населенные пункты: с. Муханово — г/п Богородское, с. Радонеж — с/п Лозовское, с. Озерецкое — с/п Васильевское, д. Закубежье — с/п Шеметовское; а также предполагается построить 55 км газораспределительных сетей в с. Константиново — с/п Шеметовское, в южной части с. Васильевское, с. Озерецкое и д. Каменки — с/п Васильевское, с. Муханово — г/п Богородское, п  Ситники и с. Воздвиженское — с/п Лозовское, д. Самотовино и д. Закубежье — с/п Шеметовское, д. Зубцово — с/п Лозовское и д. Трехселище — с/п Селковское.