Вторая жизнь дачного дома

 

Что? Где? Почем?

 

Решившись на приобретение загородной недвижимости, среднестатистический покупатель неизбежно столкнется с проблемой выбора оптимального варианта из многочисленных предложений как на первичном, так и на вторичном рынке. Сегодня бытует мнение, что дачные участки с историей уступают коттеджам в новых поселках как по комфортным опциям, так и по внешнему виду, соответствующему статусу представителя среднего класса.

 

Однако реалии таковы, что стать собственником элитной загородной усадьбы могут немногие. На первичном рынке в основном приобретают объекты экономкласса. Так, в прошлом году 80% всех сделок пришлось именно на этот сегмент, причем речь шла в целом о тех же домах, которые представлены на вторичном рынке, — двухэтажных срубах или коттеджах, возведенных по каркасно-панельной технологии. Новое жилье площадью до 150 кв. м, расположенное на участке площадью до 8 соток, стоит примерно 4–5 млн руб.

 

Больше всего коттеджных поселков рассматриваемого сегмента в Подмосковье находится на Горьковском, Ленинградском и Курском направлениях, а самым доступным считается Казанское, где квадрат продают по 20–30 тыс. руб.

 

На вторичном рынке цены демократичнее — от 1 млн руб. Например, в 30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе можно приобрести двухэтажную каркасно-щитовую дачу жилой площадью 100 кв. м на земельном участке 6 соток за 1,7 млн руб.

 

Предложения вторичного рынка привлекательны с точки зрения местонахождения. Дело в том, что многие садовые товарищества и дачные кооперативы организовывали еще в советское время, и, следовательно, расположены они в непосредственной близости от железнодорожных станций.

 

Не стоит сбрасывать со счетов и варианты типа домика в деревне. Предложений в этом сегменте по вполне разумным ценам много. Например, объект площадью 70 кв. м с садом на 6 сотках в населенном пункте Царево (29 км от МКАД) продают за 1,6 млн руб.

 

«Покупатель должен решить для себя, как часто он будет приезжать на дачу, насколько удобно добираться до нее и какая площадь объекта ему нужна на самом деле, — советует риэлтор Анна Максимова. — Я знаю людей, которые выезжают за город не чаще 10–15 раз в год и довольствуются кухней и спальней в семикомнатном доме, хотя с трудом выплачивают взносы по кредиту, взятому для покупки этой недвижимости».

 

По словам экспертов, продать дорогой загородный объект достаточно сложно по причине избытка предложений. При этом осознание того, что приобретение не оправдывает серьезных вложений с точки зрения функциональности, приходит ко многим. Достаточно вспомнить историю певца Валерия Леонтьева, который продал свою дачу в Валентиновке, — в течение года он ночевал в доме всего шесть раз, поэтому благоразумно решил, что «от него проще избавиться, чем содержать».

 

Итак, вопросы «Что? Где? Почем?» требуют обдуманного ответа. И не всегда следует доверять внутреннему ощущению, возникающему при первом знакомстве с тем или иным предложением. Непритязательный и видавший виды, но крепкий дом после относительно недорого ремонта фасада и кровли будет выглядеть не хуже новенького коттеджа, не уступит ему по теплоизоляционным свойствам и долговечности, но при этом обойдется своему хозяину втрое дешевле. Есть о чем подумать.

 

 

Дом и участок: советы специалистов

 

Следующим шагом в деле покупки дачи является непосредственный выбор объекта загородной недвижимости. К рассказу продавца о том, что он «ни за что не продал бы райский уголок, кабы не острая потребность в деньгах» (возможны вариации), следует отнестись с осторожностью.

 

Первым делом необходимо критически осмотреть участок. Желательно, чтобы он был ровным или имел легкий уклон к югу или юго-западу, предпочтительна суглинистая или супесчаная водопроницаемая почва. Важно и то, насколько близко к поверхности подходят грунтовые воды: оптимальная глубина их залегания — не меньше 1,5 м. Поблизости не должно быть высоковольтных линий. Также следует убедиться в том, что в радиусе нескольких километров отсутствуют птицефермы, свинарники, коровники или свалки. Подобное соседство сделает невозможным пребывание на даче летом.

 

Что касается дома, то его оценка тоже требует определенных знаний. Например, многие покупатели критично относятся к деревянным строениям, а зря. «Для загородного жилья я выбрал бы дерево, — говорит Алексей Ручан, производитель работ компании «Иллеонстрой». — Огнестойкость кирпичного коттеджа, безусловно, выше, чем деревянного, но после пожара кладка в любом случае потеряет прочность, и стены нужно будет отстраивать заново». При этом кирпичный дом стоит в два — два с половиной раза дороже деревянного.

 

В любом случае обследование объекта нужно начать с фундамента. Если стены завалены, а углы непрямые, значит, постройка сильно и, главное, неравномерно осела. Еще одним свидетельством просадки фундамента являются трещины в стенах. Это, как правило, касается кирпичных домов, возведенных на мелкозаглубленных фундаментах. Плохую шутку с таким строением могут сыграть также обильные грунтовые воды или плывун.

 

Срубы чаще всего лишены подобных недостатков. Их без проблем выдерживают практически все виды фундаментов, в том числе столбчатые или плиточные, установленные даже на плывунах. Но если деревянный дом все-таки покосился, то он, скорее всего, подгнил, например, из-за протечек кровли.

 

«Убедиться в этом несложно, достаточно забраться на чердак. Почерневшие стропила и просветы в кровельном материале, особенно в области конька, однозначно свидетельствуют о том, что крыша протекает, — рассказывает бригадир кровельщиков Игорь Невеселов. — Если кровельный материал выглядит как новый, но минеральная вата или глина, которую использовали в качестве утеплителя, повреждена, то налицо длительное воздействие влаги на конструкции дома».

 

Каркасно-панельное жилье при стандартной эксплуатации служит долго, как минимум 100 лет. Таких примеров предостаточно, в частности, в США и Канаде, где этот тип домостроения особенно популярен. Что касается ураганов, которые в щепки разносят подобные сооружения в США, то речь идет о скорости ветра F4 и F5 по шкале Фудзиты, то есть 80–90 м/с, как это было при урагане «Катрина». В России подобных стихийных бедствий не бывает. По наблюдениям гидрометеорологической службы, самый разрушительный смерч, который пронесся по Москве в ночь на 21 июня 1998 г., имел скорость 31 м/с, или F0 по американской классификации, что совершенно безопасно для деревянного дома.

 

Таким образом, приобретая на вторичном рынке сруб или каркасно-панельный дом с 20-летней историей за 1,5 млн руб., можно сэкономить около 3 млн руб. по сравнению с покупкой нового загородного жилья. Правда, такой объект может иметь непрезентабельный внешний вид, поэтому придется потратить некоторую сумму на его ремонт.

 

 

Приводим загородный дом в порядок

 

Придать видавшей виды даче облик солидного объекта не так уж сложно и вполне по карману среднестатистическому покупателю. Например, деревянный дом можно обновить с помощью современных фасадных и кровельных материалов. «О состоянии загородного объекта можно судить по кровле, от тепло- и гидроизоляционных свойств которой во многом зависит пригодность жилья для круглогодичного использования. На эту часть дома приходится около 25% всех теплопотерь, — замечает Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем ГК «Металл Профиль». — Если ее состояние неудовлетворительно, следует подумать о возможной замене. Это позволит обезопасить помещения от пагубного влияния дождей и зимнего промерзания. Кроме того, промерзание кровли приводит к отсыреванию чердака, потолков и стен, образованию на них и в перекрытиях плесени и грибка. Все это не только создает дискомфорт и в буквальном смысле нездоровый микроклимат в доме, но и постепенно разрушает его».

 

Поскольку мы имеем дело с уже готовым объектом, то кровельный материал лучше выбрать максимально легкий, чтобы не увеличивать нагрузку на несущие конструкции. Принцип прост: чем меньше давление на стропила, стены и фундамент, тем дольше прослужит дом, так как излишняя тяжесть вызывает прочностную усталость, приводящую к образованию деформаций и трещин в материале. Однако при этом кровля должна выглядеть эстетично и быть надежной.

 

Всем перечисленным требованиям наилучшим образом соответствует металлочерепица. Ее вес составляет примерно 4–5 кг/кв. м, внешний вид привлекателен, широкая гамма расцветок дает возможность подобрать вариант отделки на любой вкус, а срок службы исчисляется десятилетиями. На последнюю характеристику следует обратить особое внимание. Так, чаще всего на представленную сегодня на рынке бюджетную металлочерепицу производители дают всего один год гарантии, однако в том же ценовом сегменте есть и продукция с десятилетней гарантией службы, например Norman MP.

 

«Комплектацию и проектирование кровли лучше всего поручить специалистам, а не приобретать материалы по отдельности на строительных рынках, — добавляет А. Мальцев. — От правильного подбора элементов кровельного пирога в значительной степени зависят его теплотехнические и гидроизоляционные характеристики. И, если вы не хотите перекрывать или ремонтировать кровлю после первого же года эксплуатации, лучше сразу выбрать комплексное решение. К тому же это позволит минимизировать отходы, поскольку крупные компании осуществляют оптимальный раскрой кровельного покрытия прямо на производстве, и покупателю не приходится переплачивать за большое количество обрезков».

 

Если требуется реконструкция или утепление стен, то универсальным решением будет навесной вентилируемый фасад. «Это быстро, недорого и качественно», — считает Василь Казаков, прораб фирмы «Стройка и ремонт». И в самом деле для домика в деревне вентилируемый фасад является оптимальным, учитывая расценки на ремонтные работы. «Обычно применяют легкую облицовку (например, стальной сайдинг), которая позволяет использовать облегченную подконструкцию вентфасада, — добавляет А. Мальцев. — Ее элементы изготавливают из более тонкой оцинкованной стали, что значительно снижает стоимость системы при полном сохранении эксплуатационных свойств». Толщину слоя утепления — от 50 до 200 мм — подбирают, исходя из климатических условий конкретного региона.

 

В качестве утеплителя как для фасада, так и для кровли лучше выбрать минеральную вату. Прежде всего по соображениям безопасности. Так, экструдированный пенополистирол (ЭППС) хоть и является умеренновоспламеняемым материалом, но обладает высокой дымообразующей способностью. А пенопласт уже относится к группам горючести Г2—Г4, но даже это не столь опасно, как эмиссия ядовитых газов при его горении. «Я бы рекомендовал свести к минимуму использование пластика и обойтись негорючими материалами», — говорит Александр Романенко, дежурный Восточного АО Регионального отдела ГПН № 1 ГУ МЧС России по Москве.

 

В России начинает завоевывать свои позиции прагматизм, и покупатели уже умеют трезво оценивать экономическую целесообразность тех или иных приобретений. Люди ищут объекты, характеризующиеся оптимальным соотношением цены и качества, а также учитывают особенности рынка. Так, если вторичная загородная недвижимость стоит существенно дешевле новых коттеджей, построенных в том же районе и по аналогичным технологиям, а мероприятия по обновлению дома не являются чрезмерно затратными, то это серьезный повод задуматься именно о подобном выборе.

 

Пресс-служба ГК «Металл Профиль»