В погоне за спросом. Старые противоречия и новые тенденции

Сегодня аналитики дают противоречивые прогнозы по развитию ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья. С одной стороны, в продажах сложилась не совсем обычная ситуация: несмотря на всплеск интереса покупателей, цены на коттеджи бизнес- и премиум-класса остаются на месте. С другой — земельные участки за пределами МКАД все чаще приобретаются для реализации мультиформатных жилых комплексов, в которых доминантой выступают многоквартирные дома разной этажности.

«Подводя итоги 2014 г. в сегменте загородной недвижимости среднего и высокого ценового уровня, можно сказать, что кардинальных изменений пока не произошло, — считает Иван Потапов, руководитель департамента продаж ГК «САПСАН». — Однако сложившиеся тренды не позволяют давать слишком позитивные прогнозы на следующий год».

С осени 2014 г. эксперты отметили серьезное повышение спроса на загородную недвижимость. Позиция покупателей вполне понятна — недвижимость намного интереснее других вариантов сбережения средств на фоне волатильности рубля. Необычна в данной ситуации реакция продавцов: повышенный спрос фиксируется уже порядка двух-трех месяцев, однако большинство подмосковных девелоперов не поднимают цены, предпочитая наращивать оборотные средства и собирать максимальную выручку сегодня.

Корректировка рублевых цен, впрочем, неизбежна в ближайшей перспективе. Дело в том, что девелоперы, которые строят новые объекты, имеют определенную долю валютной себестоимости. Оставить цены на прежнем уровне для многих будет означать работу в убыток. В более выгодном положении находятся готовые поселки с законченной качественной инфраструктурой. Сегодня на рынке есть очень интересные предложения. Так, в популярном КП Княжье Озеро по Новорижскому направлению стоимость готовых коттеджей с участками начинается от 17,8 млн руб.

«Текущую ситуацию можно назвать наиболее благоприятной для покупателей, — комментирует И. Потапов. — Многие девелоперы сделали уже максимально выгодные предложения, при этом выбор объектов на рынке очень широкий». Как далее говорит эксперт, в достаточно близкой перспективе мы получим заранее реализованный спрос, вытекающий отсюда спад активности на рынке и снижение темпов продаж. В рамках этого сценария развития ситуации начало новых загородных проектов может казаться несколько опасным шагом, а к приобретению строящейся загородной недвижимости покупателям нужно будет относиться более осторожно.

Решающую роль в выборе объекта, учитывая настоящие условия, должна играть степень готовности объекта. Если поселок строящийся, то необходимо убедиться в том, что девелопер имеет репутацию, подтвержденную многолетним опытом работы на рынке, а также достаточно оборотных средств, чтобы довести проект до конца и осуществить все взятые на себя обязательства.

Земля меняет хозяина

Между тем все большим спросом у инвесторов начинает пользоваться земля, предназначенная для жилищного строительства на территории Новой Москвы и ближайшего Подмосковья. Если раньше основное внимание девелоперов было обращено на загородную недвижимость, то с учетом текущей экономической ситуации российские инвесторы отдают предпочтение наиболее востребованному сегменту жилья — формату малоэтажной или мультиформатной многоквартирной застройки.

Однако среди участков, выставляемых на продажу, наблюдается дефицит качественных предложений — с необходимым статусом и видом разрешенного использования, осуществленным межеванием, согласованными объемами и высотностью застройки, понятными техническими условиями и обременениями, отмечают эксперты компании GVA Sawyer.

По данным аналитиков, спрос в этом сегменте весьма диверсифицирован — наиболее популярны западное и северо-западное направления. В приоритете Новорижское и Киевское шоссе, не далее 20 км от МКАД, менее востребован восток и юго-восток области. Средняя стоимость продажи земли составляет 4–10 тыс. долл./сотка в зависимости от местоположения и стадии проекта. Наиболее дорогие предложения сосредоточены на Рублево-Успенском шоссе (до 17–20 тыс. долл./сотка), самые дешевые на Горьковском (2–2,5 тыс. долл./сотка).

В настоящее время GVA Sawyer осуществляет продажу трех участков размером 13,37 и 43 га под индивидуальную жилую застройку. Участки располагаются в Новой Москве, в 15 км от МКАД. По результатам рыночного исследования аналитики компании установили их стоимость в размере от 5 до 8 тыс. долл./сотка.