«В первую очередь — торговаться!»: как правильно покупать недвижимость в Грузии

22 Июня в 07:00 1299 Валерия Семенова
Кахетия

За последние несколько лет Грузия превратилась в одно из любимых туристических направлений у россиян. 2017 год даже начался с рекорда: страну посетило 62,1 тысячи жителей России — это абсолютный рекорд за 10 лет. Все чаще жители РФ интересуются и покупкой собственной недвижимости в Грузии. Их можно понять. 

…Я знаю:

глупость — эдемы и рай!
Но если
пелось про это,
должно быть,
Грузию,
радостный край,
подразумевали поэты…*

Редакция НиЦ выяснила, сколько сейчас стоят квартиры в столице Грузии, собрала несколько неочевидных москвичу, но существенных для жизни фактов о местном жилом фонде и побеседовала о покупке грузинской недвижимости с хозяйкой тбилисского хостела.

Сначала о ценах. Рынка как такового нет даже в Тбилиси — цена квартиры зависит не только от года постройки дома и престижности района, но и от того, что это за дом. Новостройки в привычном для нас понимании в Тбилиси тоже есть, но существенную часть самого лакомого жилфонда в живописных туристических районах составляют дома, мягко говоря, причудливые на московский вкус. Во-первых, в городе множество так называемых итальянских двориков с галереями, между которыми сушится на веревках белье со всего двора. Дворики эти находятся в состоянии разной степени запущенности и разрушенности, что выглядит невероятно обаятельно на фотоснимках, но не всегда годится для длительного проживания.

панорама Тбилиси

Во-вторых, и более поздняя застройка, XIX века и позднее, тоже таит в себе немало сюрпризов. Скажем, вполне «ходовая» планировка — одна кухня на две квартиры, при этом ванная и туалет одной из этих квартир находятся на балконе. Одним словом, надо смотреть. Ни покупать, ни даже снимать на длительный срок жилье на основании одного только описания квартиры категорически не рекомендуется.

Современные дома (второй половины XX века) тоже не так просты, как может показаться. В 90-е, когда местная строительная отрасль находилась в нокауте, вопрос расширения жилплощади решался почти исключительно за счет пристройки новых метров к уже существующим. Поэтому в Тбилиси можно встретить и дома, где все лоджии превратились в дополнительные комнаты, и пятиэтажки, надстроенные еще шестью-семью этажами, и прочие уникальные экспонаты. Причем в процессе такой стихийной «реновации» о строительных нормативах думали, скажем так, не в первую очередь.

старый дом в Тбилиси

Так вот, цены. В новостройках Ваке-Сабуртало (престижный район, но несколько удаленный от любимой гостями города центрально-туристической части) стоимость метра сейчас варьируется от 700 до 1000 долларов за м2. В той самой туристической части — порядка 1000–1500 долларов (но — см. итальянские дворики, т. е. надо внимательно смотреть, в каком состоянии дом). На окраине города можно найти квартиру от 400 долларов за м2 и даже дешевле. Но тут, если не глядя, можно купить кусочек уже не живописных руин, как в центре, а настоящего многоэтажного постапокалипсиса. Возможно, даже с платным лифтом (это еще одно наследие 90-х, которое сохранилось в некоторых окраинных многоэтажках).

И еще одно важное уточнение: центральное отопление есть только в современных домах, 2000-х годов постройки и позднее. Если же вас интересует недвижимость с историей, заранее узнайте у хозяина, как обогревается квартира в холодное время года и как будет выглядеть результат этого обогрева в платежке, которую владелец жилья получает ежемесячно.

уголок туристического Тбилиси

Таковы некоторые общие рекомендации относительно выбора недвижимости в Тбилиси. А чтобы добавить к этим рекомендациям личного опыта, редакция НиЦ пообщалась с Нино Сванидзе, совладелицей тбилисского хостела M42 Hostel:

— Расскажите, как выбрать недвижимость для покупки в Грузии, какие критерии рассматривать? С чего начать?

— В первую очередь, я бы обратила внимание на цель покупки, она может быть разной, и от нее напрямую зависит тип недвижимости. Если речь о вложении денег на этапе строительства для последующей перепродажи, то самые консервативные (но стабильные) варианты — недвижимость в Тбилиси (столица) или Батуми (самый популярный морской курорт Грузии). А если вы готовы рискнуть и располагаете временем, можно рассмотреть перспективные регионы, в которых только начинается массовое строительство жилья. Например, такой «экзотический» вариант, как покупка недвижимости в Анаклии, где к 2020 году планируется завершить строительство глубоководного порта, который обеспечит увеличение грузоперевозок по морю и откроет доступ к круизному туризму.

Если вас интересует покупка жилья для родителей на пенсии или для летнего отдыха с детьми, стоит обратить внимание на «здравницы» Грузии — это, например, места с магнитными песками на побережье (Уреки и Шекветили) или с термальными источниками (такие курорты, как Боржоми, Саирме, Набеглави, Уцера, Бахмаро, Ахтала, Шови).

панорама Батуми

Собираетесь жить и работать в Грузии? Нет места лучше Тбилиси для переговоров, но если вы собираетесь заниматься сельским хозяйством — добро пожаловать в Самцхе-Джавахети или Кахетию (кстати, занятие агробизнесом активно субсидируется государством, а также кредитуется в банках по льготным ставкам).

— Пару слов об ошибках, связанных с покупкой недвижимости в Грузии, — у вас ведь был такой опыт?

— Могу вспомнить две истории: одна про несовершенную ошибку, а другая — про упущенную возможность.

Первая. Все мои знакомые твердили в унисон: покупай жилье у моря, покупай у моря. Конечно, мной рассматривался вариант Батуми — строительный бум на пятачке земли, главный курорт страны, хачапури по-аджарски, наконец. Второй вариант был — Уреки, там «те самые» магнитные пески. Побывав и там, и там, я поняла, что нет, не мое. Красиво, приятно, море, но — не мое.

хачапури по-аджарски

Вторая история: мне позвонил мой дядя, нервничал очень. Говорит: рядом с нашим участком (а нашей семье принадлежит несколько гектаров виноградарской земли около Телави) владельцы готовы землю продать, они, правда, хотят денег довольно существенных, что будем делать? Я тогда ответила: «У меня прямо сейчас нет такой суммы, давай отложим?» Дело было в 2014 году. С того момента цены на эту землю выросли в три раза.

Вывода тоже два: во-первых, обязательно нужно ехать в регион потенциальной покупки и лично смотреть, правда ли, это место соответствует твоим целям, и совпадает ли местная атмосфера с твоим мироощущением. Во-вторых, если вам предлагают вариант, близкий к вашей цели и по адекватной цене — нужно брать.

— На что вы посоветуете обращать внимание тем, кто сейчас планирует покупку недвижимости в Грузии?

— В первую очередь — торговаться. Понятно, что грузины всегда вас обойдут в этом вопросе, но это местная игра, и правила таковы: или вас обдерут как липку, или вы проявите характер. Что еще важно иметь в виду: любой конфликт с грузином решается совместным застольем. Если же вы не умеете (или не хотите) торговаться — найдите грамотного грузинского агента, который возьмет торг на себя. Идеально, если у вас будут рекомендации от других иностранцев, которые уже пользовались услугами этого агента и остались довольны.

Казбеги

Второе — обязательно надо проверять цену на адекватность рынку. Многие грузины при продаже (вторичный рынок или участки/дома) склонны завышать цену своей недвижимости. Тут дело даже не в мошенничестве, просто они так ценят «свой угол», что возносят его потенциальную стоимость до небес. К таким «выступлениям» стоит относиться с уважением, соглашаться, что место — лучшее в мире. Но по цене аргументируйте с упорством танка: не плачу больше рынка и все тут (здесь уместно будет вспомнить — или придумать — какие-нибудь семейные обстоятельства, в конце концов, у кого их нет, а грузины трогательно относятся к чужим проблемам).

Лайфхак: многие девелоперские компании организуют бесплатные ознакомительные туры за недвижимостью, это неплохой шанс сориентироваться на рынке, если вам интересны новостройки. Но в целом, даже в Тбилиси объективного рынка, на мой взгляд, нет — такого, о котором выпускают аналитические отчеты и строят графики. Конечно, есть свои престижные районы (Старый город, Вера, Сололаки, Ваке-Сабуртало и др.), в которых стоимость метра начинается от 1000 долларов, тогда как на окраинах она может быть ниже вдвое и больше. Но все очень сильно зависит от частных договоренностей с продавцом и конкретно ваших целей покупки.

Мое мнение — лучше вкладываться в грузинскую недвижимость, чем нет. Во времена прошлого правительства была проведена масса реформ для того, чтобы либерализировать этот рынок, и он активно развивается. Грузия при этом сохраняет лидирующие позиции (по сравнению с другими бывшими союзными республиками) в рейтингах по защите прав инвесторов.

При этом я бы посоветовала подождать с инвестициями до осени 2017 года — рынок сейчас переживает ценовую коррекцию, и осенью, скорее всего, будет возможность купить недвижимость по более приемлемой цене. К тому же есть вероятность, что банки пересмотрят ставки на ипотеку.

* Маяковский о Грузии. Из стихотворения "Владикавказ-Тифлис". 
4 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных