Управляющая компания: как выбрать, чего ожидать?

Качественная работа управляющей компании (УК) заметна в поселке всегда: это ровные дороги, чистая территория, бесперебойно работающее освещение и ухоженный ландшафт. К сожалению, так бывает далеко не всегда: профессионалов необходимо еще найти, а вот от плохой УК порою не так-то просто избавиться. Именно поэтому, решая вопросы обслуживания поселка, жильцы нередко пытаются обойтись собственными силами.

Сложное отношение

Нередко присутствие управляющей компании в загородном проекте (помимо элитных коттеджных поселков — КП) воспринимается жильцами скорее как дополнительное обременение. И в результате «они ставят сигнализации, шлагбаум или действуют «по максимуму» — ограничиваются наемным охранником, который следит за домом и хозяйством, но платить за эксплуатацию коттеджного поселка люди не хотят», — подтверждает Алексей Бернадский, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Является ли такой подход правильным? Необходимо анализировать, оправдана ли работа управляющей компании по стоимости, или, может быть, плата за ее услуги становится одним из мало понятных поборов, — разумеется, все зависит от уровня профессионализма УК и ее подхода к делу. Если поселок тщательно убран, дороги не нуждаются в ремонте, все фонари исправно работают, электрики и водопроводчики приходят сразу же после звонка от хозяев дома, а цена вопроса при этом вполне адекватная, то присутствие управляющей компании в поселке является для собственника дома большим преимуществом, ведь ему не приходится решать большую часть вопросов самостоятельно.

С управляющей компанией заключают, как правило, типовой договор, в котором уже указано все то, чем она будет заниматься в поселке. «Договор предусматривает фиксированный объем услуг, который обычно нельзя менять и резать. У сервисной службы просто нет соответствующих ресурсов, чтобы составлять индивидуальные договоры под каждого владельца», — объясняет Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. В соглашение обычно включена охрана поселка, уборка территории и уход за ландшафтом, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, исправная работа уличного освещения, а также круглосуточное дежурство специалистов (электриков и сантехников). При этом стандартный перечень услуг вовсе не означает каких-либо неудобств или ограничений возможностей. Все указанные в договоре работы являются одновременно и наиболее востребованными. Другие опции (например, очистка пляжей или бассейнов) рассматриваются отдельно, за дополнительную плату.

Управляющая компания — это, разумеется, не единственная форма организации для поддержания порядка в поселках. Существуют и различные некоммерческие партнерства, товарищества собственников жилья (ТСЖ) и ряд других образований. Правда, к их работе у девелоперов и жильцов также немало претензий. «Учитывая вектор развития рынка загородного жилья и соответственно услуг, предоставляемых жителям коттеджных и дачных поселков, можно констатировать: в тех образованиях, где управлением поселков занимаются не профессиональные УК, а простые граждане, выбранные общим собранием жителей из их же числа, качество обслуживания тех или иных объектов, как правило, не соответствует современным требованиям», — утверждает Иван Журавлев, партнер «АКОН», руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс Девелопмент», управляющий партнер. На их фоне лицензированные управляющие компании смотрятся вполне выигрышно.

«Мне как человеку, который много времени проводит вне дома, физически не хватит ресурса на участие в общих собраниях жильцов и кропотливом управлении хозяйственными делами. Главная проблема ТСЖ заключается в том, что чаще всего они напоминают балаганы — у них много шума из ничего. Если сравнивать товарищество жильцов и управляющую компанию, то я однозначно предпочту УК», — говорит генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Кстати, если поселок еще не продан, то наличие такой компании, как утверждают эксперты, может благотворно повлиять не только на внешний вид КП, но и на темпы реализации участков.

Выбор и оплата услуг

В элитном секторе Подмосковья ежемесячная оплата за домовладение состоит, как правило, из двух частей. Первая — это, собственно, стоимость услуг управляющей компании, или эксплуатационные расходы, в том числе круглосуточное видеонаблюдение, охрана, уборка и благоустройство территории, служба быта (услуги электриков и сантехников). Вторая часть — коммунальные платежи, они рассчитываются в соответствии с показаниями счетчиков. По данным компании Welhome, первая часть платежей в элитных коттеджах составляет в среднем от 10 до 60 тыс. руб./мес. в зависимости от уровня УК и оказываемых услуг. В других сегментах загородной недвижимости стоимость обслуживания домов ниже. По данным компании Villagio Estate, средняя цена в секторе эконом составляет порядка 1–2 тыс. руб./мес., в комфорте — 5 тыс., а в бизнес-классе — 7 тыс. В сегменте премиум эксперты указывают цену в 12 тыс. руб. При этом за квартиру владелец платит в два-три раза меньше, нежели за таунхаус в аналогичном проекте, а обслуживание таунхауса обходится на 30–60% дешевле, чем коттеджа. По данным KASKAD Family, в ряде элитных загородных объектов эксплуатационные расходы достигают 300 тыс. руб./мес.

Как же выбрать достойную компанию, которая внимательно будет следить за хозяйством поселка? «Как правило, застройщик назначает свою УК, которая в подавляющем большинстве случаев остается с собственниками навсегда. Если в городе (да и в загородных малоэтажных комплексах рядом с Москвой) смена управляющей компании не редкость и многие жильцы новостроек выбирают альтернативный вариант, то за город, в коттеджный поселок поедет не каждая организация», — рассказывает А. Коротких.

Застройщик вводит УК еще на этапе строительства, поэтому специалисты хорошо разбираются в особенностях инженерии поселка. Такой подход серьезно экономит время собственника: девелопер заинтересован в том, чтобы команда УК досконально знала проект и ее специалисты не тратили много времени на разбор проблемных ситуаций.

Бывает и так, что собственники жилого комплекса или поселка самостоятельно выбирают УК, исходя из соотношения качества услуг и адекватности цены. В этом случае Андрей Вавилов, директор по эксплуатации и завершению проектов, семейство компаний KASKAD Family, рекомендует обращать внимание на следующие критерии: длительность работы УК на рынке, отсутствие примененных к ней штрафных санкций, количество квадратных метров в управлении, причем важна именно площадь, а не число участков. («В случае с премиальными объектами объем в квадратных метрах может быть незначительным, однако опыт и компетенции управляющей компании при этом могут быть отличными», — уточняет эксперт.) Также стоит принимать во внимание классность объектов, находящихся в управлении компании, то есть необходимо узнать, имеется ли опыт работы УК именно в данном сегменте.

Как всегда, оправдывает себя и практика чтения отзывов. Более того, как рекомендуют специалисты рынка недвижимости, желательно добраться до поселка, который обслуживает УК, и посмотреть, насколько хороши дела в реальности. Алексей Бернадский советует также выяснить, является управляющая компания приглашенной или входит в структуры девелопера (о преимуществах второго варианта мы уже упоминали), а также узнать, располагает она техникой и штатом специалистов или же привлекает их со стороны (как правило, первый вариант обходится собственникам жилья дороже).

Минимальное количество объектов, которое может обслуживать одна компания, — 10–15, максимально же их число может составлять тысячи домов, как, к примеру, происходит в поселке Новорижский. «Часто размер обслуживаемой территории не ограничивается 3–5 поселками, так как для эффективного и недорогого обслуживания требуется большое число абонентов, расположенных недалеко друг от друга, — это позволяет УК максимально использовать свою инфраструктуру и мощности», — говорит И. Журавлев.

Конфликты и решения

Надзор за деятельностью управляющей компании чаще всего осуществляется инициативной группой жильцов, а также обсуждается на общем собрании владельцев домов. Если деятельность УК не устраивает, то с юридической точки зрения можно пересмотреть решение собственников и сменить компанию путем общего собрания жильцов. Правда, в этом процессе есть определенные нюансы: нанять другого исполнителя работ можно будет только в том случае, если он не входит в структуру девелоперской компании. Если же обслуживающая организация является ее частью, то лучше сразу обращаться с жалобами к застройщику, которому также могут принадлежать прилегающие к поселку территории и дороги.

Впрочем, можно услышать и довольно пессимистичные отзывы о том, как это происходит в реальности. «На деле, о чем свидетельствует практика, сменить УК практически невозможно. В случае если собственник не оплачивает ежемесячные эксплуатационные расходы, то одним из ресурсов давления на него является отключение от коммуникаций дома, либо УК может подать в суд на неплательщика», — рассказывает Георгий Бельский, руководитель направления «загородная недвижимость» компании Welhome.

Обычно представители управляющей компании находятся либо в том же поселке, либо поблизости — по соседству. И если у собственника появляется проблема, он всегда может написать жалобу или прийти на прием к руководству. Разумеется, обращаться в суд тоже никто не запрещает, но это уже происходит в случае нарушения закона: некачественного ремонта, невыполнения обязательств по договору и т. д.

«Революции» происходят регулярно, — рассказывает М. Лещев. — В чем их причина? Обычно — в активном и харизматичном пенсионере, которому нечем заняться. Становится ли от его действий лучше жильцам? Не всегда'. Слова эксперта можно подтвердить примером: в одном из загородных поселков была похожая ситуация, когда такая активность пожилого человека привела к созданию сразу двух управляющих компаний, которые теперь, вместо того чтобы оказывать качественные услуги, делят место под солнцем и находятся в режиме перманентной войны, все более усугубляя конфликт.

Одним из спорных моментов могут стать и счета, которые получают владельцы домов ежемесячно, однако подобные вопросы, как правило, снимаются, если имеет место прозрачная бухгалтерия. В поселке Millennium Park, к примеру, расходы чуть выше, чем в других проектах Villagio Estate, что объясняется наличием десяти водных каналов и обширных парков, за которыми необходимо ухаживать (зеленые насаждения занимают 35 га). Когда владельцы домов имеют информацию, на что идут их деньги, они лояльнее относятся к тем или иным платам за хозяйство поселка.

По понятным причинам в элитном сегменте частных домов случаи вражды или отсутствия взаимопонимания — исключительное явление. Как правило, с тарифами и услугами собственник соглашается еще на стадии подписания договора, и УК здесь практически всегда идут навстречу пожеланиям жильцов. Но в то же время собственники домов в этом сегменте практически никогда не выбирают управляющую компанию самостоятельно — ее обычно определяет застройщик.