Уцененный товар: как выбрать лучшее

Зато именно у таких предложений на рынке имеется серьезное преимущество — существенная скидка на их приобретение. О том, как выбрать из уцененного товара наиболее подходящий вариант и как обезопасить себя при такой покупке, мы попросили рассказать читателям журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» экспертов рынка.

 

На что дают скидки?

 

Расположение дома или жилого комплекса не в самом тихом месте — вполне обычная история для Подмосковья. Практика продаж показывает, что далеко не для всех это может оказаться критичным, а вот вопрос цены решает очень многое. «Это нормальная практика и единственная возможность дифференцировать предложение, чтобы посмотреть более широкий спектр вариантов, — считает Александр Водовозов, генеральный директор компании «TKДом». — Скидка может достигать 20–25%, причем она всегда будет актуальна и востребована».

 

Стоит учитывать, что факторы, понижающие цену, могут иметь принципиально разную природу. Так, долгосрочные стройки и вид на дорогу — разные по степени критичности недостатки. «Размер дисконта зависит от масштабов недостатка, — объясняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Если напротив дома находится, например, ЛЭП, стена соседнего строения или железная дорога, дисконт может достигать 10–12%». Другая ситуация со стройкой за окном — в этом случае все зависит от того, на какой срок она рассчитана. Если здание планируют построить за год-два, то скидка на жилье может быть и не предусмотрена. А вот если объект является проблемным, с серьезными трудностями с подключением коммуникаций или если сам застройщик объявлен банкротом, скидка будет существенной, порядка 20%. Традиционно с небольшой скидкой (2–5%) продают и помещения на первом и втором этажах жилых комплексов.

 

Также дешевле реализовывают и земельные участки, расположенные у въезда в поселок, поскольку мимо них проходит весь трафик. Однако такое расположение может быть интересно ввиду близости к охране и общественной инфраструктуре, что в сочетании со скидкой может стать довольно приятным предложением для покупателей.

 

В поисках плюсов

 

Девелопер, как правило, достаточно легко идет на скидки, поскольку в его интересах побыстрее продать объект. «В целом на рынке недвижимости действует правило: любой недостаток может быть компенсирован ценой. Вопрос только в том, нужно ли это компании-застройщику в текущий момент», — говорит Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы «Интегра».

 

При этом могут быть предложены и дополнительные бонусы в сочетании со скидкой, поскольку самостоятельно они не обеспечат необходимой привлекательности объекта. «Чистовая внутренняя отделка или готовый газон — это полумеры. Размер скидки на подобные предложения обычно составляет до 30%, в редких случаях — до 50%», — считает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. Кстати, с помощью подобных скидок и бонусов застройщики не только ищут аудиторию на менее ликвидные проекты, но и привлекают покупателей к основному предложению, то есть ловят двух зайцев одновременно.

 

К слову, наличие крупных дорог рядом с домом вполне может оказаться и плюсом, по мнению Семена Гоглева, руководителя компании «НЛК Домостроение». «Такое соседство по достоинству оценят многие автомобилисты, — объясняет он. — Если же говорить о долгосрочных стройках, то очень часто покупателям предлагают привлекательную цену, скажем, на пятую очередь, которая только начнется через два года. Это выгодно для застройщика, у которого будет уверенность в том, что при сдаче домов все они или большая часть будут выкуплены. Таким образом строят продажи многие компании».

 

Порой достоинства поселка настолько существенны (например, наличие школы, детского сада, низкие эксплуатационные платежи), что в результате покупатели с легкостью смиряются с неудачным расположением дома. «Еще один пример — стародачные места, многие из которых находятся неподалеку от железной дороги. Очарование подобных поселков настолько велико, что некоторые покупатели готовы закрыть глаза на дополнительный шум», — отмечает В. Зуев.

 

Обратите внимание!

 

При покупке недвижимости со скидкой необходимо учесть несколько моментов, которые могут серьезно осложнить вам жизнь в будущем. Если речь идет о жилье с плохими видами, то лучше всего приехать прямо на стройку и оценить ситуацию, так сказать, со своей колокольни, насколько данный недостаток значим именно для вас. Если же объект находится в стадии строительства, то необходимо понять, что из себя представляет компания-застройщик. «Если это известный и крупный игрок, то при большом желании можно приобрести даже жилье в долгострое, поскольку в таком случае больше шансов, что его сдадут. Хотя, конечно, в целом такая покупка сопровождается высокими рисками», — говорит В. Богданюк.

 

Кроме того, необходимо принять к сведению и другие возможные неудобства. «Стоит обращать внимание на скрытые дефекты, соседнее свободное поле за забором, прогнозы по дополнительным летным коридорам у аэропортов и пр. Следует пристально изучить документы: цена снижается не просто так», — советует В. Зуев.

 

Впрочем, большую часть проблем на загородном рынке все-таки удается решить. «Мокрый участок можно осушить, низкий — поднять и т.д. Главное, нужно стараться избегать фирм, у которых имеются финансовые трудности. Чтобы не попасть впросак, необходимо оценить надежность компании, наличие у нее других проектов и их репутацию, готовность предоставить всю необходимую документацию и открыто отвечать на любые вопросы, степень фактической готовности поселка, где вы планируете приобретать участок», — говорит Д. Гордов. К тому же эксперт рекомендует обратить внимание еще на одну проблему, которой избежать достаточно сложно, — социальный статус соседей. Их, как известно, не выбирают. «Поселки с девизом «У нас можно все что угодно, полная свобода» более удобны для самовыражения, но несут риски получить соседа с неадекватным мировосприятием».

 

Как себя обезопасить?

 

Всегда существует вероятность приобрести объект, в котором недостатки не были столь очевидны вначале, но стали неприятной неожиданностью уже после совершения покупки. Для того чтобы сюрпризов было меньше, специалисты советуют читателям «Н&Ц» придерживаться стандартных мер.

 

«При осмотре места надо сориентироваться, как будет стоять дом по отношению к другим домам, на каком расстоянии друг от друга они будут находиться, далее имеет смысл осмотреть окрестности. Особое внимание следует обратить на планировки квартир. Неплохо бы посмотреть генплан развития города или района на ближайшие несколько лет, — рассказывает В. Богданюк. — При проверке документов нужно посмотреть на исходно-разрешительную документацию: права застройщика на участок, разрешение на строительство, проектную декларацию, обратив при этом внимание на датировку всех документов».

 

Запросить свежий кадастровый паспорт участка, в котором обязательно указывают ограничения и обременения в использовании, рекомендует Д. Гордов. К тому же это можно сделать довольно легко через Интернет на портале Росреестра.

 

Разумеется, предугадать на все 100%, что появится в районе, невозможно, даже если полностью изучить документацию о его развитии. Если изначально существуют какие-то сомнения, возможно, стоит вовсе воздержаться от покупки. «Выбирать объект для жизни нужно сердцем, — считает А. Водовозов. — Нужно понять, что это место подходит, нравится, денег на него хватает. Все рискуют, приобретая тот или иной объект. Просто нужно побывать на этом месте в разные дни недели, в разное время суток и не один раз, чтобы убедиться, что все оценено правильно».

 

Если недостатки критичны...

 

Что же делать, если, несмотря на все предосторожности, покупатель недостаточно верно оценил ситуацию и она оказалась намного хуже, чем предполагалось изначально, — например стройка, которая должна была закончиться за несколько лет, серьезно растянулась? «Вопрос затягивания строительства — это уже потери. В любом случае, если произошла задержка по срокам, заказчик уже несет убытки. Если в договоре не указаны пени за просрочку, к сожалению, все ложится на него», — объясняет А. Водовозов.

 

Если в некоторых ситуациях покупатель инвестирует в будущее, и затягивание сроков в этом случае досадно, но некритично, то в других — человеку элементарно оказывается негде жить. Или, если затяжную стройку ведут по соседству, — находиться в доме с видом на строительные леса попросту неприятно. Тогда в запасе у незадачливого владельца всегда есть два выхода: продажа жилья или судебные иски.