Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

12 Ноября в 20:37 539 Надежда Двоскина

В советское время близость к станциям железной дороги была одним из самых важных условий для дачников. Но даже сейчас, несмотря на то, что в семье может быть даже не один, а несколько автомобилей, электрички не утратили своей актуальности. Основной причиной этого стали многочасовые пробки, возникающие на въездах и выездах из Москвы.

Дорога про запас

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

Фото: Донцов Евгений Викторович/Фотобанк Лори

От московских вокзалов за город ведут 11 железнодорожных магистралей. В настоящее время, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) реализуется не менее 70 жилых комплексов, что составляет порядка 20% общей доли всех проектов на этой территории. Повышение интереса к проектам в шаговой доступности от остановки электрички отмечалось несколько лет назад и в сегменте коттеджных поселков.

Нельзя сказать, чтобы такая тенденция стала неожиданностью. Близость к станциям была важна еще в советское время, когда собственные автомобили имели единицы дачников и многие наши граждане активно пользовались услугами пригородных поездов. Конечно, времена изменились, и, казалось бы, прежние привязанности должны были утратить свою актуальность, однако по ряду причин этого не произошло.

Близость к станции железной дороги часто преподносится девелоперами как серьезное конкурентное преимущество поселка. Это относится ко всем классам загородного жилья.

«Возможность содержать и одновременно эксплуатировать меньше автомобилей вынуждает покупателя загородной недвижимости периодически обращаться к общественному транспорту», — объясняет сложившуюся ситуацию Никита Чулочников, член правления ассоциации АКОН. В основном это характерно для покупателей недвижимости экономического и среднего классов, в то время как у покупателей бизнес- и элитного сегментов другие аргументы. Для них важнее тишина и уеди­ненность загородного дома. Поэтому близость к железной дороге может стать скорее недостатком.

Не особенно зацикливаются на электричках и люди, не имеющие четкого графика работы. «Возможность управления своим временем для значительной части покупателей снижает необходимость жесткой привязки к маятниковой трудовой миграции, при этом появляется проблема личной безопасности и сниженного комфорта при использовании общественного транспорта», — добавляет Н. Чулочников.

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

Фото: Валентина Троль/Фотобанк Лори

Важно учитывать и то, с какой целью приобретается дом. «В последнее время наблюдается тенденция, когда люди переезжают на постоянное место жительства за город и проживают в коттеджах или таунхаусах», — говорит Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН». Для таких покупателей доступность железной дороги вполне может стать основным условием, наряду со, скажем, развитой инфраструктурой, близостью школ и поликлиник. На въездах и выездах из Москвы нередко образуются многокилометровые пробки, и необходима реальная альтернатива на тот случай, когда потребуется срочно добраться до места назначения.

«Совсем необязательно, что большинство жителей будут пользоваться этой возможностью каждый день, но наличие запасного варианта гарантированно быстро добраться до города значительно повышает привлекательность жилого комплекса», — считает Татьяна Копыстыринская, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Экодолье». Правда, даже в этом случае у потенциальных покупателей есть определенные дополнительные ожидания и предпочтения. «Если от железнодорожной станции до Москвы можно доехать только с пересадкой, нет прямого рейса, то актуальность такой станции теряется», — убежден Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».

Конкурентное преимущество

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

Фото: DP/Legion-media

Близость к станции железной дороги часто преподносится девелоперами как серьезное конкурентное преимущество поселка. «Это относится ко всем классам загородного жилья, — уточняет Т. Копыстыринская. — Одно дело сказать в рекламе, что жилой комплекс расположен в 15 км от МКАД и совсем другое — в 30 минутах от центра города на электричке». Такое объяснение — не просто красивый речевой оборот, заставляющий слушателя обратить внимание на близость к столице, но и настоящее руководство к действию. Так, от жилого комплекса «Экодолье Шолохово», расположенного на Дмитровском шоссе, можно доехать на машине до станции метро «Алтуфьево» всего за 20–30 мин., однако время от времени на въезде в Москву можно попасть в пробку, и тогда реальное время в пути становится сложно просчитать. От расположенной же рядом станции Луговая до Савеловского вокзала электричка доедет ровно за 40 мин., что может оказаться крайне полезным в случае четких договоренностей о встречах.

Эксперты определили оптимальную удаленность поселка от станции — такую, чтобы добираться до нее было удобно и при этом жильцам не особенно мешал шум от проходящих мимо поездов. По их словам, она составляет порядка трех километров.

Близость к железнодорожной станции чаще всего оказывает влияние на стоимость земли в поселке. «При таком соседстве домовладение дорожает примерно на 10–15%. При этом цена участков без подряда (которые чаще относятся к сегменту экономкласса) может возрасти и на 50%, все зависит от того, насколько близко они расположены к станции», — говорит Р. Коняхин. Разумеется, на этот показатель влияют и другие факторы, в том числе видовые характеристики и место в самом поселке. Цена же самого дома, как правило, остается при этом неизменной.

Эксперты определили оптимальную удаленность поселка от станции — такую, чтобы добираться до нее было удобно и при этом жильцам не особенно мешал шум от проходящих мимо поездов. По их словам, она составляет порядка трех километров. «Расстояние должно быть таким, чтобы до станции комфортно было дойти пешком, не более 20 мин. Если расстояние больше, то потребуется общественный транспорт. Но в этом случае люди уже связаны с расписанием автобусов, с их задержками-отменами, с пробками на дорогах», — поясняет Р. Коняхин.

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

Фото: DP/Legion-media

Именно на такой удаленности от станции железной дороги Шаликово расположен поселок Князево в Можайском районе, где под дачное строительство предлагают 74 участка от 8 до 12 соток. Этот факт преподносится потенциальным покупателям наряду с такими преимуществами расположения, как близость Можайского и Рузского водохранилищ, а также наличие в окрестностях интересных исторических памятников. Стоимость сотки в поселке стартует от 28 тыс. руб.

Однако и в случаях, когда станция железной дороги находится гораздо дальше, о ней все равно стараются упомянуть. Пример тому — предложения в коттеджном поселке Разлив-1, расположенном в 150 км по Симферопольскому шоссе. Остановка электрички находится в 9 км от поселка, в городе Ясногорске. Такое расстояние позволяет, с одной стороны, при необходимости воспользоваться этим видом транспорта, с другой — наслаждаться спокойствием первозданной природы, как говорится, без шума и пыли. Заявленная стоимость сотки — 40–70 тыс. руб.

Защищаясь от шума

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

Таунхаус в ЖК «Экодолье»

При выборе дома в поселке, расположенном в непосредственной близости от станции, необходимо учитывать, прежде всего, формальную сторону вопроса. «По санитарно-техническим нормам жилую застройку необходимо отделять от железных дорог защитной зоной шириной не менее 100 м», — говорит Олег Смолин, генеральный директор «Сити 78. Загородная недвижимость». Расстояние вполне может быть уменьшено, но не более чем на 50 м, при условии, что были осуществлены дополнительные шумо­защитные мероприятия.

При этом учитывается и субъективная оценка комфорта конкретного поселка у потенциальных покупателей. «Шумо­изоляция в виде лесополосы или складок рельефа местности является определенным преимуществом поселка экономического и среднего класса, расположенного поблизости от железнодорожной ветки», — говорит Н. Чулочников.

На 10–15% дорожает домовладение, расположенное поблизости от железнодорожной станции.

Дома, расположенные максимально близко, испытывают не только высокий уровень шумового воздействия, но еще и дополнительную нагрузку в виде транзитных транспортных и пешеходных потоков. Кроме того, при станциях обычно разворачивается широкая торговля товарами и услугами, и поэтому близость к ним может заинтересовать скорее покупателей коммерческой недвижимости, нежели жилой.

Три километра для полного комфорта. Коттеджные поселки у железной дороги

ЖК «Экодолье»

Несмотря на востребованность поселков на разумном удалении от стальной колеи, в Подмосковье еще не исчерпаны все возможности строительства даже в ближней, 30-километровой зоне от МКАД — в частности, по Ленинградскому и Рязанскому направлениям. «В этих местах могут появляться поселки как эконом-, так и бизнес-класса», — говорит Р. Коняхин.

Новые проекты могут быть востребованны и на расстоянии свыше 80–100 км. «На направлениях с высокой частотой расположения станций и небольшой плотностью застройки могут появляться коттеджные поселки различных классов, в зависимости от качества окружающей инфраструктуры, — говорит Н. Чулочников. — Например, на Смоленском направлении МЖД».

0 0
Cтатьи по теме:
  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • «Квартал Триумфальный»: на западе Москвы собраны лучшие предложения бизнес-класса

    Премиальные проекты располагаются традиционно в престижных локациях. Для создания застройки бизнес-класса и выше застройщики выбирают районы с элитным соседством, прекрасной экологией, близостью к деловым и культурным центрам. В их числе – знаменитый Кутузовской проспект, статус которого диктует самое высокое качество жизни.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных