Торгуйтесь цивилизованно! Деловые люди покупают с экспертом

27 Июля в 13:30 118 Михаил Медведев, юрист АО НПЦ «Молния»

«Искушенный», «грамотный», «требовательный», «придирчивый» — все эти эпитеты, безусловно, характеризуют современного покупателя недвижимости. Казалось бы, он уже и сам может стать неплохим специалистом и в строительстве, и в юридических тонкостях: современные реалии и отечественный менталитет таковы, что если хочешь сделать хорошо — сделай сам. А так ли хорошо мы можем сами?

Торгуйтесь цивилизованно! Деловые люди покупают с экспертомМихаил Медведев, юрист АО НПЦ «Молния»

Как обычно это бывает после этапа набивания шишек и наступания на грабли, покупатели осознали необходимость в качественно новом уровне услуг: услугах экспертов, видящих то, что не увидит ни риелтор, ни оценщик из банка, ни сам покупатель, — скрытые технические недостатки. Речь сегодня пойдет о независимой строительно-технической экспертизе домов и сооружений.

Может ли быть покупатель до конца уверен в причинах, по которым продают дом? Не гнилое яблочко ли ему подсунули? Кто будет отвечать за сюрпризы после покупки? Рискует в данной ситуации только покупатель, больше никто.

Давайте присмотримся к текущей ситуации. Многие скажут: рынок недвижимости сдувается, на падающем рынке ничего покупать нельзя. Мол, не стоит ловить падающий нож.

Действительно, по официальным данным, спрос на подмосковные дома сократился по результатам I полугодия 2015 года на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Однако это сокращение реальных сделок произошло большей частью на первичном элитном рынке загородной недвижимости. Таким образом, интерес покупателей сместился в сторону готовых предложений вторичного рынка.

Торгуйтесь цивилизованно! Деловые люди покупают с экспертом

Средняя стоимость одного домовладения снизилась за этот период на ликвидные предложения на 15%, на неликвид до 50%.

Как ни парадоксально, существующее в России положение дел для грамотного инвестора или для семьи, которая хочет лучшего качества жизни, открывает широкие возможности.

Во-первых, можно выбирать по иллюстрированным объявлениям в интернет-ресурсах, отслеживать варианты домовладений разных форматов и направлений — от индивидуальных домов на земельном участке для индивидуального жилого строительства, коттеджей и дач в организованных поселках, таунхаусов до пока еще экзотических дуплексов и мезонетов. Заявлять при просмотре недвижимости о том, что кто-то вот-вот внесет залог за домовладение и что нужно принимать решение о покупке здесь и сейчас — на это способен разве что самый оголтелый риелтор. Предложений стало гораздо больше, образовался так называемый навес предложения, снижающий цены. Аппетиты посредников уменьшились вдвое.

Во-вторых, можно и нужно торговаться. Купить то, что вы не могли себе прежде позволить, обменяв обшарпанную квартирку в видавшем виды блочном доме с видом на Кольцевую автодорогу на, скажем, просторный дом для всей семьи на зеленой стриженой лужайке близко от Москвы, в пешей доступности от железнодорожной станции и, возможно, с другими радостями. Для этого нужно вступить в переговоры с продавцом. Для ведения цивилизованных переговоров, для торга нужны веские аргументы. Для покупателя дома такие аргументы — это, например, более низкая цена за аналогичный объект, а также явные или скрытые недостатки здания. Как правило, недостатки встречаются в форме строительных недоделок и дефектов, инженерных и архитектурных ошибок.

Торгуйтесь цивилизованно! Деловые люди покупают с экспертом

В развитых странах запрещено продавать дом, не прошедший строительную техническую экспертизу. К объекту прилагается паспорт, где зафиксировано время и характер произведенных капитальных ремонтов и реконструкций, имеется сертификат экологического соответствия и пр. Все это влияет на цену и гарантирует права покупателя. В нашей стране такой подход повсеместно практикуется при покупках подержанных автомобилей: за счет покупателя производится обязательный осмотр машины, в ходе которого выявляются неисправности, отмечаются нуждающиеся в замене детали. Цена автомобиля уменьшается пропорционально стоимости обнаруженных недостатков, и дальше продавец за его судьбу никакой ответственности не несет. Странно: почему железо, на котором мы ездим, подвергается тщательному осмотру, а качество дома, который мы покупаем на десятилетия, подтверждается лишь словесными гарантиями продавца?

А ведь еще 2000 лет тому назад люди понимали, что значит качество строительства и строительных материалов! «... Уподоблю мужу благоразумному, который построил дом свой на камне; и пошел дождь, и разлились реки, и подули ветры, и устремились на дом тот, и он не упал, потому что основан был на камне» (Евангелие от Матфея 7:24, 25).

Многие покупатели жилой и коммерческой недвижимости, поддавшись ажиотажу (покупай — завтра будет дороже!), были жестоко наказаны рублем за свою легкомысленность и доверчивость сладким речам риелторов и банковских брокеров. Согласитесь, обидно обнаружить скрытые недостатки строительства: например, глубокую трещину через всю кирпичную стену, набравший влаги и переставший держать тепло утеплитель кровли, годами разрушающийся фундамент, смонтированный горе-строителями без гидроизоляции или из бетона низкой марки...

Один знакомый строитель рассказывал мне, что на соседнем участке построили дом без несущих консолей. Стены возводили рядами пеноблоков, без вертикальных бетонных или металлических ребер жесткости, а сверху на них была водружена монолитная железобетонная потолочная плита... Затем все стены были заштукатурены и покрашены. И один из несведущих в строительстве покупателей, не зная огрехов строительства, приобрел незапланированные расходы, потерю времени и нервов, а может, и потенциальную братскую могилу.

Однако не все так плохо. Деловые люди, которые умеют считать деньги и которым дорого здоровье и душевное спокойствие, собственное и своих близких, при покупке недвижимости заказывают строительно-техническую экспертизу. Основные вопросы, на которые должны ответить эксперты: имеет ли здание технические недостатки, есть ли угроза жизни и здоровью проживающих в нем, соответствует ли объект градостроительным нормам? Специалисты также составят обоснованную смету для устранения выявленных недостатков.

Торгуйтесь цивилизованно! Деловые люди покупают с экспертом

Пожалуй, одно из немногих подобных экспертных учреждений — АО НПЦ «Молния», история которого насчитывает несколько десятилетий. АО НПЦ «Молния» состоит в саморегулируемой строительной организации, имеет всю необходимую разрешительную документацию. Эксперты АО «Молния» аккредитованы при Минюсте РФ по профилю «судебный эксперт в области строительной экспертизы», что подтверждается сертификатами. В августе 2000 г. сотрудники АО НПЦ «Молния» по заданию правительства участвовали в обследовании пострадавшей от пожара телебашни «Останкино», на основании их заключений были выявлены имеющиеся риски и реализованы проекты по их устранению.

Обследование проводится экспертами АО НПЦ «Молния» методами неразрушающего контроля с использованием патентованных методик и специального оборудования. По результатам диагностики домовладения оформляется заключение экспертизы с приложением в виде фотографий и документов, отражающих ход экспертизы.

Такая экспертиза при необходимости может быть и средством доказывания в суде, скажем, по спорам о выявленных скрытых существенных недостатках строительства, по спорам о разделе имущества и многим другим. Инженеры АО НПЦ «Молния» готовы отстаивать свои выводы в судебных заседаниях в качестве назначенных судом экспертов.

Досудебная строительно-техническая экспертиза может быть полезна как аргумент в переговорах с банками о кредитах под залог недвижимости, а также со страховыми компаниями при определении цены страхового полиса. Пригодится заключение нашей компании и в случае, если в будущем по какой-то причине понадобится продать дом, либо когда смета подрядчика вызывает недоумение и ощущение, что вас водят за нос.

Специалисты НПЦ «Молния» осуществляют технический надзор на всех этапах строительства любых объектов, в том числе промышленных. Наши сотрудники могут решать многие другие, в том числе возникающие непредвиденно, технические задачи.

С удовольствием ответим на ваши вопросы



по почте molkon@bk.ru и по телефону +7 (495) 777-54-79.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных