Таунхаус в ипотеку — передел начался?

Ипотека возвращается на загородный рынок приливами — то в виде новых кредитных программ, то через новости о существенном снижении ставок, о которых объявляют ведущие банки России. Между тем эксперты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают перемены, которые происходят непосредственно с их клиентами, и анализируют новые ипотечные тренды.

Начать следует с одного из самых важных факторов, тормозящих развитие ипотеки на загородном рынке недвижимости, — c непрозрачности таунхаусов для банков. Их оценка когда-то была затруднительна и для риелторов, ведь самый распространенный метод — сравнительный анализ — в этом сегменте не работает. Если квартиры в многоэтажных типовых домах, расположенных в различных районах Москвы, поддаются такому анализу и оценить их не составляет труда, то два коттеджа, стоящие друг напротив друга, могут иметь разную стоимость. Понятно, что сталкиваясь с невозможностью просчитать ликвидность объекта, который предстоит взять под залог, и его потенциал, банки неохотно идут на кредитование.

Тем не менее с появлением в 2010 г. поколения «новых» таунхаусов — меньших метражей, чем у построенных раньше, более доступных среднестатистическому горожанину по цене, а главное, идеально подходящих для постоянного проживания, — ипотека на загородке ознаменовалась новым витком развития. Первое, что не вызывает в настоящее время сомнений, это ликвидность таунхаусов, особенно в сложившихся экономических реалиях. Себестоимость строительства будет расти, а количество новых проектов уменьшаться. И это притом, что покупатели уже осознали, насколько конкурентно такое предложение в сравнении с сегментом многоэтажных комплексов Подмосковья — и по цене, и по уровню комфортности проживания. Чаще всего квадратный метр таунхауса эконом- или комфорткласса стоит значительно дешевле квадратного метра городской квартиры. За счет того, что площадь его значительно больше, цены в целом сопоставимы, при этом покупатель получает бонусы в виде земельного участка и преимущества охраняемого коттеджного поселка с собственной инфраструктурой.

Таунхаус идеален в качестве залога с точки зрения не только ценообразования, но и юридического оформления. Как правило, данный формат строят на землях ИЖС (под малоэтажное жилое строительство). Секция может проходить по документам как квартира в малоэтажном доме, земля в этом случае будет оформлена в долгосрочную аренду по аналогии с городским жильем. Привычным для банков стал вариант оформления таунхауса под его «законным именем» — земля в этом случае приобретается в собственность. Дуплексы с юридической точки зрения являются отдельными домами с участком земли, также находящимися в собственности.

Теперь обозначим новые векторы развития ипотеки. Всего на текущий момент на организованном первичном рынке загородной недвижимости насчитывается 812 поселков, 14% из них приходятся на поселки с таунхаусами и 9% — на те, где возводят дуплексы. Именно этот небольшой объем товара является для банков особенно привлекательным активом, и именно здесь сконцентрирован основной спрос потенциальных заемщиков. Современная тенденция заключается в том, что среди граждан, которые ранее приобрели объект по ипотеке, формируется новая аудитория продавцов, а из тех, кто хотел бы взять в ипотеку проверенный и одобренный банком таунхаус, — покупателей.

«В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которым еще недавно удалось организовать удачную сделку, — рассказывает эксперт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Ксения Кастова. — Речь идет о заемщиках, купивших таунхаусы по ипотеке, но у них изменились материальные условия. Они просят найти на их жилье покупателя, а с учетом дефицита объектов, одобренных банком, это не составляет особого труда. Правда, определенная сложность все-таки есть и состоит она в том, что механизм, позволяющий переоформить ипотеку с одного заемщика на другого и высвободить из-под залога объект без свободных денег, пока не отрегулирован».

Снова проводя аналогию с рынком квартир, необходимо отметить, что там такой механизм успешно работает. Однако он также сопряжен с некоторыми сложностями. Поэтому, учитывая, что типовых площадей, не представляющих для банков трудностей с точки зрения оценки, огромное множество, проще найти другой объект в качестве залога, чем идти сложным путем и рассматривать квартиру с ипотечным обременением как потенциально выгодный предмет покупки.

Есть основания полагать, что обозначенная тенденция вполне может принять массовый характер. По оценкам экспертов, процесс перераспределения доходов населения уже начался.