Таунхаус, беседка и розарий в придачу

 

Мал золотник... и недорог

 

Участки при таунхаусах обычно небольшие. Поскольку сам формат жилья, как следует из его названия, отчасти городской, на этой земле не приветствуется ведение приусадебного хозяйства. Зато можно обустроить садик для отдыха и красоты, словом, для души. Поэтому размер надела, как правило, от 1 до 3, редко 6 соток. «Такая площадь вполне позволяет пользоваться преимуществами загородного дома. В ЖК „Дубровка“ размер участка зависит от расположения жилья в таунхаусе: за угловыми квартирами закреплено 3 сотки земли, а за линейными — от 1,5 до 2 соток», — приводит пример Екатерина Никонова, заместитель генерального директора по рекламе и PR ЖК «Дубровка».

 

«Обычно площадь земли при таунхаусе экономкласса не превышает 6 соток. Чем ближе дом к Москве, тем меньше участок, и наоборот. Наш поселок может считаться исключением, так как здесь предлагают до 9 соток, — говорит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия. — Все зависит от девелопера — его бизнес-плана и особенностей застройки. Некоторые в погоне за выгодой отводят 80% территории под дома без участков, а оставшиеся 20% — под инфраструктуру, которая при таком раскладе включает в себя лишь дороги».

 

Действительно, встречаются таунхаусы вовсе без наделов. В основном они расположены в черте города или в пригороде. Впрочем, и в таких случаях жильцам квартир в сблокированных домах стараются предоставить небольшие участки земли. «К примеру, в ЖК „Загородный квартал“ в Химках таунхаусы вписаны в городскую среду, поэтому вместо заборов там живые изгороди. При этом прилегающие участки являются приватной территорией», — рассказывает Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless.

 

При элитных таунхаусах, расположенных за городом, крупных наделов также не предусмотрено: людям, выбирающим не коттедж, а именно такой формат, большая территория не нужна — они не хотят заниматься ее обустройством и содержанием.

 

Обычно цена земли входит в стоимость квартиры. «Средняя цена квадрата таунхаусов в Подмосковье составляет от 45 до 65 тыс. руб. Она складывается из стоимости земли и жилья», — утверждает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. По словам И. Мошевой, цена подобной недвижимости может доходить до 150 тыс. руб./кв. м. «Она зависит от месторасположения, класса проекта, размера и стадии готовности дома, — объясняет эксперт. — После кризиса появились маленькие недорогие объекты стоимостью около 6 млн руб. Средним же ценником можно считать 10–15 млн руб. за таунхаус на престижном направлении, построенный по хорошему проекту. Более дорогое жилье можно встретить в проектах элитной недвижимости, реализуемых на Рублевке, Новой Риге или в Москве».

 

 

Как оформляется земля

 

В российское законодательство не введено понятие «таунхаус» — подобные комплексы описывают определением «многоквартирные блокированные дома секционного типа с приквартирными участками». А если дома многоквартирные, то, согласно Жилищному кодексу РФ, земля подлежит оформлению в общую долевую собственность жильцов. Это значит, что при продаже своего объекта владелец вынужден заручиться согласием всех соседей. Чтобы избежать данной ситуации, по окончании строительства девелопер, будучи собственником земли, отчуждает участки при каждой квартире. Это происходит следующим образом. На основании решения собственника о разделе производится межевание единой территории с дальнейшей постановкой образованных участков на кадастровый учет и оформлением на них права собственности. Таким образом, после завершения сделки покупатель является владельцем двух объектов: секции и надела.

 

Как рассказала Е. Никонова, в ЖК «Дубровка» участки оформляют на владельцев таунхаусов, и каждый в результате имеет два свидетельства собственности — на дом и землю. «Если секции и землю продает одно юрлицо, то оплата будет происходить единовременно. Если же платеж разбивается на два юрлица, то деньги нужно перечислить на разные счета», — добавляет А. Хижняков.

 

Однако, как отметил Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость», не все застройщики готовы к этому.

 

Бывает, что земля находится не в собственности застройщика, а принадлежит ему, например, на праве долгосрочной аренды. В этом случае существует несколько вариантов оформления участка.

 

Девелопер отчуждает объект блокированной застройки покупателю. Тот, став собственником, приобретает право пользования наделом, на котором расположен таунхаус и который необходим для его эксплуатации. Право пользования землей при таунхаусе в этом случае никак не оформляется, а принадлежит владельцу недвижимости в силу норм гражданского законодательства.

 

Кроме того, застройщик может переуступить право аренды покупателям объектов блокированной застройки, а они имеют законную возможность приобрести в собственность и надел. «Однако в последнее время в процессе выкупа земли из государственной или муниципальной собственности появился ряд сложных моментов, — обращает внимание В. Лукинов. — К тому же потребителям неинтересно помимо оплаты таунхауса нести дополнительные расходы по оформлению земли в собственность».

 

«Будет ли участок в индивидуальной или долевой собственности, аренде или даже субаренде — ни один из вариантов не является препятствием для заключения сделки, — напоминает Е. Никонова. — Однако, приобретая таунхаус на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках: по окончании срока найма он лишится прав на нее. Дом могут снести по решению суда, если у владельца участка появятся другие планы на использование участка».

 

 

Строить на участке запрещается

 

Поскольку площадь наделов при таунхаусах небольшая (в среднем от 2 до 5 соток), строительство капитальных объектов на них запрещено законодательством. Однако допускаются сооружение небольшого, не дренирующего грунт бассейна или пруда, хозяйственных построек (гараж, баня, беседка, теплица) и посадка деревьев и кустарников. «При этом обязательно должны быть соблюдены санитарно-гигиенические и противопожарные нормы и правила, а также минимально допустимые расстояния до границ участка и соседних строений, регулируемые Техническим кодексом. Кроме того, собственник может возвести забор при соблюдении норм об осуществлении геодезических работ для определения границ надела», — добавляют эксперты Urban Group.

 

«Если земля является частной собственностью, то житель по закону может строить любые объекты, разрешенные видом использования. Если собственность долевая, необходимо согласовывать постройки с соседями. А в случае если территория является общественной, то еще и с управляющей компанией», — напоминает И. Мошева.

 

Возведение дополнительных сооружений регламентируется положениями Градостроительного кодекса и СНиПами, за соблюдением которых следит застройщик. Кроме того, каждым девелопером установлены правила проживания в поселке. Владельцу могут запретить ставить забор или беседку, если она не вписывается в архитектурную концепцию комплекса. Обычно все детали указывают в договоре: ограничения по высоте объекта, расположению относительно соседнего участка и дороги и т.д. «В Villagio Estate проект утверждают у коменданта поселка и в архитектурном бюро, — говорит А. Коротких. — Однако я сомневаюсь, что площадь 2 сотки позволит экспериментировать. Чаще всего капитальные постройки или бассейны не проходят по нормам, поэтому примеров сооружения таких объектов я не встречал».

 

В Маленькой Шотландии при покупке таунхауса владелец подписывает правила проживания в поселке. Так, он не может соорудить пристройку без согласования с эксплуатирующей компанией. «Одобрение застройщика необходимо по нескольким причинам: чтобы новый объект гармонично вписывался в общий стиль комплекса, а также был возведен в соответствии со всеми техническими требованиями, — объясняет А. Хижняков. — Например, представители управляющей компании подскажут, как именно разместить беседку на участке, чтобы вода, стекающая с крыши, не залила соседа, где лучше поставить гараж и при этом не повредить коммуникации и т.д.».

 

А вот использовать участок в коммерческих целях (например, для установки торгового ларька) собственник вряд ли сможет: ведь земля выделена для жилищного строительства. «У объекта, который приобретает клиент, есть определенный вид разрешенного использования, подразумевающий проживание, а не коммерцию. Конечно, собственник может попытаться его переоформить. Но я слабо представляю человека, который покупает уютный таунхаус в поселке, чтобы не жить в нем, а работать», — говорит А. Хижняков.

 

 

Пространство для самовыражения

 

Как использовать свой участок, каждому владельцу таунхауса подсказывает его фантазия. «Чаще всего жители создают различные ландшафты и цветники, ставят печи барбекю», — свидетельствует А. Коротких. «На придомовых территориях устанавливают мангалы, навесы, скамейки, беседки, обустраивают детские площадки. Многие собственники увеличивают площадь квартиры за счет гаража, а возле дома размещают навесы для автомобилей», — сообщает Е. Никонова. Как рассказал А. Хижняков, один житель возвел своего рода уникальную пристройку к дому, в которой со стороны улицы находится гараж, а со стороны участка — баня.

 

Руководитель службы ландшафтного дизайна компании Villagio Estate Ирина Шейдякова констатирует, что самые распространенные сооружения на наделах — качели и беседки. Фонтаны и скульптуры устанавливают редко — мода на помпезность уже прошла. Нечасто увидишь и сборную солянку из разноцветных гномов, китайской беседки и фигур греческих богов. «Сегодня стиль продумывают досконально, над покупками долго размышляют, каждая вещь имеет смысл», — говорит И. Шейдякова. Многие становятся в буквальном смысле ближе к земле: разбивают великолепные розарии и устанавливают теплицы, где выращивают артишоки, мангольды, лекарственные и пряные травы. Детских же площадок на участках становится меньше, поскольку при жилых комплексах часто своя инфраструктура, в том числе и для малышей.