Стагнирующий рынок загородной недвижимости

 

Сплошной эконом

 

Главным итогом первого полугодия стала ярко выраженная стагнация. Цепная реакция была запущена в результате спада темпов продаж и снижения покупательской способности населения. Так, по данным компании Vesco Consulting, впервые с 2008 г. спрос на загородное жилье упал на 6%. Сейчас, по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», наблюдается тенденция удлинения сроков экспозиции коттеджных поселков. Некоторые комплексы, добавляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, уходят с рынка, не найдя отклика у покупателей, — их продажи замораживают. Так произошло с поселками Ольховка, Новое Топорево, Парк Природы.

 

Понимая ситуацию, девелоперы не рискуют реализовывать нетипичные проекты. Поэтому, продолжает Т. Алексеева, из 81 выведенного на рынок в этом году объекта лишь три можно отнести к бизнес-классу: «Архангельская Ривьера», «Тайнинская Слобода» и «Рига парк». Проекты экономкласса, вышедшие в 2013 г., занимают 96,3% рынка, бизнес-класса — 3,7% от общего числа. Новых предложений в сегменте элитной загородной недвижимости замечено не было.

 

Лидером I полугодия в структуре предложения остаются участки без подряда. На их долю, по данным компании RDI, пришлось 58% от общего количества поселков, 21% — на таунхаусы, 18% — на «мультиформат» и 3% — на участки с обязательным подрядом и готовые дома.

 

Эксперты отметили, что на рынке загородной недвижимости происходит увеличение многоформатных поселков, где представлены готовые дома, таунхаусы, участки с подрядом и без него. Рост количества таких предложений А. Соколова объяснила желанием застройщика нивелировать риски, связанные с реализацией проекта. Зато с каждым годом в продажу поступает все меньше готового жилья, отмечает Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development. Как добавляет А. Соколова, снижение объема предложения наблюдается в сегменте коттеджей — они представлены в более дорогой ценовой нише, чем танхаусы, апартаменты и участки без подряда, спрос на которые остается на стабильно высоком уровне относительно предыдущих лет.

 

«МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»

 

«Квартира-дача» — локомотив спроса

 

В настоящее время покупательская активность на загородном рынке, по сути, упирается в потолок, говорит А. Соколова. И пока предпосылок для резкой перемены нет. В целом динамика рынка по большому счету зависит от фактора сезонности. Например, этой зимой, которая вместо трех положенных по календарю месяцев длилась гораздо больше, активность была буквально заморожена. По данным компании «Метриум Групп», спрос тогда упал на 20% по сравнению с зимним периодом прошлого года. В мае, отмечает А. Соколова, количество сделок снизилось из-за того, что рабочий процесс приостановился на две праздничные недели. Июнь был немного позитивнее.

 

По-прежнему, говорит заместитель директора департамента маркетинга, начальник аналитического центра ГК Kaskad Family Юрий Рожин, наиболее востребованы участки без подряда, не снижается интерес к таунхаусам и квартирам в малоэтажных малоквартирных домах. В результате структура спроса, по данным компании Kaskad Family, выглядит так: 60% приходится на участки без подряда, 25% — на таунхаусы и 15% — на участки с обязательным подрядом.

 

Довольно бойко продаются и апартаменты в малоэтажных малоквартирных домах, что, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», связано с невысокой покупательской способностью. Собственник такого объекта не платит за участок, не заботится о содержании коттеджа, получая при этом все преимущества загородного жилья и благоприятной экологии.

 

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», ожидает, что к 2018 г. число собственников, которые постоянно будут проживать в загородных квартирах, увеличится на 20%.

 

Как и прежде, лидерами спроса остаются объекты, расположенные на Новорижском, Рублево-Успенском, Киевском и Калужском шоссе, отмечает Т. Алексеева. В бизнес-классе покупатели интересуются предложениями на Новорижском и Дмитровском направлениях, что объясняется непосредственной близостью к большой воде, добавляет Ю. Рожин. В экономклассе востребовано Каширское направление, так как там можно приобрести недвижимость по наиболее доступной цене; кроме того, оно характеризуется развитой социальной инфраструктурой. Что касается участков без подряда, то в лидеры выбились Симферопольское и Дмитровское шоссе. Обделены покупательским вниманием Ленинградка и Горьковка, где довольно сложная транспортная ситуация.

 

Под влиянием законов

 

Помимо стагнации на рынок загородной недвижимости Подмосковья оказывает влияние ряд других важных событий. Например, отмечает А. Соколова, законодательные инициативы администрации Московской области в части снижения разрешенной этажности строений, а также ужесточения требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой могут привести к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, уменьшению показателей рентабельности от их реализации. В этом свете для застройщиков перспективнее выглядит коттеджная застройка. Поэтому альтернативным вариантом загородной квартиры может стать дом (таунхаус) небольшой площади с сопоставимым бюджетом. «Мы полагаем, что в среднесрочной перспективе одной из тенденций рынка станет увеличение многоформатных проектов, предлагающих как апартаменты, так и небольшие коттеджи», — резюмирует А. Соколова.

 

Кроме того, в ближайшее время планируется принятие закона, который предлагает снять ограничения на регистрацию в индивидуальном жилом доме на садовом или дачном участке. Напрямую на увеличение объемов частного строительства, полагает А. Соколова, новые правила вряд ли повлияют. Ближняя зона Подмосковья, где возможно постоянное проживание, и так довольно плотно застроена. Зато принятие данного законопроекта, скорее всего, скажется на стоимости земли. Дело в том, продолжает эксперт, что до 2008 г., пока не была разрешена постоянная регистрация на дачах, цена таких участков была ниже на 15–20%, чем земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство. Примерно такое же различие в стоимости сейчас наблюдается между садовыми и дачными наделами. Соответственно, эта разница, скорее всего, исчезнет. А вот принятый документ об изъятии земель не окажет существенного влияния на рынок загородной недвижимости Подмосковья, поскольку касается в первую очередь территорий Новой Москвы.

 

Шаг вперед и два назад

 

Если в период 2010/11 гг. основным драйвером продаж был эффект отложенного спроса, то сегодня этот фактор исчерпан, считает А. Соколова. Более того, активного роста нет уже несколько лет. С начала года на рынке наблюдались незначительные колебания рублевых и валютных цен, напоминает Ю. Рожин, но четкого восходящего или нисходящего тренда не сложилось. Таким образом, цены стабилизировались и находятся сегодня на уровне 2010 г. Рынок демонстрирует вялую динамику, а удорожание объектов происходит на уровне 3–5% в год. Даже наиболее привлекательные проекты растут в цене примерно на 5%, для остальных же и этот показатель пока не достижим. Так, в экономсегменте, отмечает Ю. Рожин, средняя стоимость квадратного метра загородки с учетом земли увеличилась на 1,5%, а конечного продукта уменьшилась на 2%. Однако, добавляет эксперт, это больше относится к южным направлениям (Каширское, Симферопольское). Что касается северных трасс (Ярославская, Ленинградская), то здесь квадрат подешевел в среднем на 3–5%, в некоторых проектах произошла реконцепция продукта, в связи с чем цена резко упала. Развитие столь неблагоприятного сценария на загородном рынке продиктовано низким уровнем продаж.

 

В итоге сейчас, по данным компании «Метриум Групп», средняя стоимость домовладения составляет порядка 3,5 тыс. долл./кв. м. Бюджет покупки в экономклассе варьирует от 4,5 до 12 млн руб. для таунхаусов и от 8 до 17 млн руб. для коттеджей. В бизнес-классе диапазон бюджета составляет 12–20 млн руб. для таунхауса и 15–45 млн руб. для коттеджа.

 

Vesco Group