Срочные продажи — максимальные скидки!

14 Марта в 12:36 597 Надежда Двоскина

Скидки, которые обычно предлагают в случае срочной продажи недвижимости, сейчас возможны скорее в высоких сегментах. Владельцы же домов экономкласса предпочтут переждать экономический спад, нежели будут избавляться от своей дачи или небольшой квартиры в Подмосковье за бесценок.

Первый шаг — решение о продаже

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

Считается, что срочные продажи являются наиболее выгодными для покупателя за счет огромного дисконта, который может даваться на объект недвижимости. Тем не менее подводных камней в этой сфере оказывается достаточно много, а времени в них разобраться — намного меньше, нежели в обычных случаях. К тому же срочная продажа — не единственная возможность получить скидку на дом или квартиру. Так, в элитном сегменте предложение вообще превышает спрос, и тема дисконта является довольно популярной.

Разумеется, на элитном рынке не только за счет срочной продажи можно получить скидку, кстати, в этом сегменте быстрой реализацией считается продажа как за 14 дней (в прошлом году меньше чем за две недели был продан один из домов в «Резиденции Бенилюкс» на Новорижском шоссе), так и в течение пары месяцев — притом что в среднем экспозиция объекта длится до полугода. Если выставленный на продажу дом находится в хорошем состоянии, построен в удачном месте и при этом адекватен по цене — для его реализации, как часто бывает, достаточно всего нескольких показов. Более того, такой объект может вообще не дойти до открытого рынка: качественные дома нередко приобретаются друзьями или партнерами продавца, порой через систему взаиморасчетов.

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

Причины, по которым собственники продают элитные дома в срочном порядке, различны, это, к примеру, финансовые проблемы, в том числе долги-кредиты или необходимость срочных вложений в бизнес и переезд за границу. Помимо этого, для владельцев таких объектов обременительным становится и рост трат на содержание дома: вырос налог на недвижимость, увеличиваются поселковые и коммунальные платежи, да и сам коттедж как таковой необходимо поддерживать в хорошем состоянии.

Случаются и двойные срочные продажи, когда покупатель и продавец стараются реализовать свои дома максимально быстро (например, продавец, чтобы купить новый, более просторный или расположенный в более удачном месте дом, находит самый походящий вариант, который также срочно продается).

Предложения с большим дисконтом и при этом ограниченные по времени реализации могут быть и у девелоперов, и у инвесторов, которые готовы продать без прибыли сейчас в надежде заработать больше потом. «Подобный механизм можно сравнить с покупкой автомобиля: дилеру нужны квоты на следующий год или на определенную рестайлинговую модель; стоит жесткая задача слить все остатки и опередить конкурентов. Это можно сделать в текущих условиях только щедрой скидкой, а не футболками в подарок или бесплатным техобслуживанием», — объясняет Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

Уступки элитного рынка

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

На какой же дисконт идут собственники элитного жилья в Подмосковье? «Зачастую на подмосковном рынке, да и на московском тоже, стоимость объектов бывает сильно завышена, лишь в редких случаях она приближена к покупательскому спросу, поэтому не совсем правильно считать размеры дисконта «от и до», ведь все зависит от первоначальных данных», — уверена Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. Другими словами, все зависит от реалистичного восприятия рынка владельцем, и если объект ликвиден, то не приходится уступать и снижать цену в два раза — достаточно опустить стоимость на 10–15%. Впрочем, на деле скидки могут оказаться и значительно существеннее, достигая все тех же 50% от первоначальной стоимости. Если объект застаивается на рынке из-за серьезно завышенной первоначальной цены, то срочная продажа с дисконтом скорее символизирует возвращение в реальность, нежели диктуется какими-то непредвиденными причинами в жизни продавца.

Срочные продажи хотя и не носят массового характера на загородном элитном рынке, однако возникают с определенной периодичностью — к примеру, в поселках компании Villagio Estate они появляются несколько раз за полугодие. При этом покупателям приходится порой даже соперничать за объекты недвижимости, но это вполне понятно, если учитывать, что такие дома приобретаются с целью перепродажи. Более того, сами инвесторы готовы перекупать домовладения со скидками, чтобы избежать демпинга и выровнять общую картину по ценам в конкретном комплексе.

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

Разумеется, необходимо знать историю проекта, чтобы оценить степень выгоды предложения. Например, готовые дома без ремонта площадью 500 кв. м в Millennium Park стоят от 50 млн руб., и если такой объект вышел по срочной продаже за 40 млн руб., то это можно считать выгодным предложением (что, разумеется, не отменяет обязательности предварительной проверки документов на дом).

«Появление словосочетания «срочная продажа» в рекламе элитного объекта всегда означает одно: собственник дает существенную скидку от первоначальной цены, — считает Иван Потапов, директор по продажам группы компаний «САПСАН». — Впрочем, это совершенно не гарантирует, что изначальная цена была хоть сколько-нибудь адекватной, и даже солидная скидка в итоге может ничего не значить, если объект с самого начала был сильно переоценен».

Когда снижать уже некуда

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

В эконом- и комфортклассе срочными продажами считаются те, которые происходят в течение не более трех месяцев, причем речь обычно идет именно о домах, а не об участках. Дисконт в таких случаях может варьироваться от 20 до 50%. Впрочем, таких предложений, как от застройщиков, так и на вторичном рынке, сейчас крайне мало, и во многом это связано не с тем, что у собственников не бывает обстоятельств, когда недвижимость надо продать прямо сейчас, сколько с тем, что снижать цены в коттеджных поселках бывает уже некуда, а ведь именно дисконт является обязательным условием срочной продажи.

Предложения с большим дисконтом и ограниченные по времени реализации могут быть и у девелоперов, и у инвесторов, которые готовы продать без прибыли сейчас в надежде заработать больше потом.

И если застройщики еще могут объявлять акции по снижению цен до половины стоимости, то дополнительные скидки за срочную продажу на первичном рынке Подмосковья встречаются крайне редко — и, как правило, в проектах, которые не пользуются спросом. Особенно эта ситуация актуальна сейчас, когда владельцы скорее предпочитают отложить решение о продаже, подождав более благоприятного времени и улучшения экономической ситуации в целом, чем уступать свои дома и квартиры с большими скидками, да еще и в условиях дешевеющего рубля.

«В эконом- и комфортклассе срочных продаж на загородке я не припомню, — признается Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». — Это явление больше распространено в тех случаях, когда речь идет о лотах со средней стоимостью предложения 25–30 млн руб. От знакомых застройщиков недавно слышал о сделке, в результате которой дом, предлагаемый за 27 млн, отдали за 21 млн руб.».

Раздолье для мошенничества

Срочные продажи — максимальные скидки!

Фото: DP/Legion-media

Срочные продажи дают довольно широкий простор и для мошеннических операций, и для реализации просто не слишком выгодных объектов, когда недобросовестными продавцами задействуется уже давно испытанный на рынке механизм манипуляции сознанием: объект купить можно только сейчас, договор надо подписывать немедленно, завтра удачного шанса уже не будет.

«Чаще всего срочная продажа выглядит следующим образом: к нам приходит клиент и говорит, что готов к сделке прямо сейчас, ему не нужно долго искать «выгодного» клиента и выставлять квартиру на рекламных порталах», — рассказывает Алексей Бернадский, руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet. Очевидно, что в таких случаях люди, как правило, готовы к дисконту. Но подобная решимость может объясняться не только неотложными обстоятельствами, вынуждающими срочно получить наличные средства (что тоже, разумеется, является важным фактором продаж с дисконтом), но также и тем, что за такой готовностью может скрываться проблемная недвижимость, например, дом (квартира) с обременением — пожизненным содержанием или прописанными жильцами. Понятно, что приобретение такого объекта с большой долей вероятности повлечет за собой дальнейшие судебные разбирательства.

Срочные продажи дают довольно широкий простор и для мошеннических операций, и для реализации не слишком выгодных объектов, когда недобросовестными продавцами задействуется уже давно испытанный на рынке механизм манипуляции сознанием.

К этой же категории относится и недвижимость, доставшаяся по наследству совсем недавно, — она быстро продается, пока на нее не заявили права другие наследники. Заранее же проверить всех возможных претендентов на наследство просто невозможно, ведь ими могут оказаться, к примеру, и дети, появившиеся в новых браках, и проживавшие в последние годы с владельцем люди. Но даже если суд уже прошел, не исключена подача апелляции со стороны проигравшей стороны.

МНЕНИЕ
 
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:
 
«Лучшей стратегией быстрой продажи в текущих рыночных условиях является не безудержный демпинг, а сочетание стандартного уменьшения цены с повышением мотивации агентства, что могут подтвердить простые расчеты. При падении листинговой цены дома в 2 млн долл. на 40% собственник, заплатив стандартные 4–5% агенту, получит на руки около 1,1 млн долл. Тот же лот можно продать по цене —20% от листинговой, мотивировав продавца повышенной комиссией в 7–10%. Результат — 1,4 млн долл. на руки и уверенность, что весь рынок торгует именно вашим домом».

Есть и еще один прием: в объявлении указывается объект с приличным дисконтом, однако после звонка по указанному номеру выясняется, что квартира или дом «уже проданы», при этом риелтор обещает найти новый объект, который будет ничем не хуже и по той же цене. Это одна из стандартных уловок агентств недвижимости. Указанного объекта, скорее всего, никогда и не было в продаже, это просто способ привлечь внимание покупателя к дисконту, и только опытный риелтор, ориентирующийся в средних ценах по рынку, может отличить приманку от реального предложения.

В Vesco Group называют сразу несколько факторов, которые могут быть связаны с экстремально низкой ценой: отсутствие полного комплекта документов по объекту, продажа через доверенное лицо (одна из сделок компании развалилась именно по этой причине: собственник был объявлен в розыск и действовал через представителя), а также предстоящее вероятное банкротство физического лица. Очевидно, что в последнем случае вернуть затраченные средства окажется проблематично, если не сказать определеннее — сделать это будет практически невозможно. Настораживающим фактом при приобретении недвижимости должно стать и несовпадение реальной и заявленной площадей участка, поскольку большие территории могут оказаться незаконно захваченными, и в результате все может закончиться тем же судом.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных