Советская дача живее всех живых

30 Мая в 13:35 128 Ирина Коваленко

В советские времена можно было получить в пользование участок и домик, вступив в дачный кооператив. За прошедшие годы представления о загородной недвижимости кардинально изменились. Однако дачный формат оказался чрезвычайно живучим и сегодня широко представлен на рынке.

 
Родом из СССР
 
Садоводческие товарищества впервые появились в 20-х гг. XX в. В то время они имели статус юридического лица и выступали в качестве землепользователей, которые занимались сбором коммунальных платежей, осуществляли строительство домов на взносы своих членов и т.д. Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family, отмечает, что после принятия в 1991 г. нового Земельного кодекса садоводческим товариществам могли принадлежать только участки общего пользования. А после того как в 1998 г. вышел Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», стало возможным создание садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), в которые и были реорганизованы существовавшие объединения садоводов.
 
 
В тесноте, да не в обиде
 
Советская дача живее всех живых

Е. Румянцева
С тех пор прошло немало времени, и представление покупателя о загородном доме и о том, как он должен выглядеть, заметно изменилось. По мнению Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора Vesco Consulting, если раньше котировались участки в обжитых СНТ, то сегодня большей популярностью пользуются земля и дома в новых организованных поселках.
 
Тем не менее спрос на недвижимость дачного формата достаточно высок. «Кто-то ностальгирует по прежним временам, кто-то хочет жить по соседству с друзьями», — объясняет Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».
 
Несколько иную точку зрения о популярности данного формата загородной недвижимости высказал председатель Московского областного регионального отделения Союза садоводов России Юрий Шалыганов на круглом столе «Будущее садоводства России», который прошел в пресс-центре «Парламентской газеты»: «Для россиян дача — это любовь, дружба и Родина». И добавил, что сейчас многие выбирают для отдыха дачные участки, а не Болгарию и Турцию. Сергей Железняк, заместитель председателя Государственной думы РФ, также заметил, что дача — это традиционное место отдыха и досуга россиян, и сейчас оно сейчас набирает популярность.
 
Сегодня трудно сказать, сколько именно в России садоводов. Цифры разнятся. Одни эксперты говорят о 20 млн, другие о 70 млн дачников и огородников, а это почти половина взрослого населения страны. Достаточно большое число граждан ежегодно инвестируют в российские земли около 300 млрд руб. из расчета, что каждая семья за сезон вкладывает в свой дачный участок от 15 до 50 тыс. руб.
 
Обычная дача — это надел площадью 8–15 соток, на котором, как правило, расположено небольшое строение с летним водопроводом, локальной канализацией, иногда есть газ, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». По правилам, дом не должен занимать более 15% всего участка, остальная земля предназначена для возделывания огорода. Большинство СНТ расположено на удалении от трассы, рядом с лесным массивом, реже — с водоемом, добавляет Т. Алексеева. О едином архитектурном стиле в садоводческом товариществе говорить не приходится.
 
 
Заманчивая цена
 
Чем же помимо ностальгии так привлекательны для покупателей участки в СНТ? Прежде всего ценой. Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, отмечает: «Как правило, это довольно доступные предложения стоимостью от 10 тыс. руб./сотка». Например, за 100 тыс. руб. можно стать собственником 12 соток в СНТ с электричеством на границе Егорьевского и Воскресенского районов, в 95 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. А 800 тыс. руб. хватит на покупку щитового домика площадью 20 кв. м. на участке 5,43 сотки без коммуникаций в СНТ «Энергетик» (17 км от МКАД по Ярославскому шоссе).
 
Столь доступные ценники характерны для обычных садоводческих поселков. Помимо этого на рынке представлены объекты, которые принято называть старыми дачами. По словам В. Яхонтова, они расположены в особо привлекательных, живописных местах, например на большой воде. Старые дачи занимают небольшую долю в общем предложении (около 10%) и в открытой продаже бывают нечасто, так что порой на такой лот выстраивается очередь покупателей. Стародачные места давно превратились в закрытые элитные поселки, добавляет Е. Лобанова. Поэтому найти здесь незастроенную землю или участок с домом под снос очень сложно.
 
 
Сам себе управляющий
 
Советская дача живее всех живых
Главное отличие СНТ от коттеджных поселков — это статус участков. Самый распространенный для Московской области вид разрешенного использования земель — под дачное строительство, и объекты на таких территориях принадлежат к самому демократичному сегменту рынка. Другое дело — земли поселений под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Этот вариант надежнее для покупателя — здесь действуют принципиально другие правила в плане соблюдения СНиПов.
 
Кроме того, в СНТ труднее получить постоянную регистрацию, чем, например, в домах, возведенных на землях поселений. Как отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», чтобы прописаться на даче, нужно добиться признания строения в СНТ жилым помещением. То есть необходимо доказать, что в нем можно проживать круглый год.
 
Еще один нюанс — форма управления. В СНТ все вопросы решают коллективно, на общем собрании путем голосования. Отношение специалистов да и самих дачников к данному формату неоднозначное — для одних это плюс, для других — минус.
 
Явное преимущество садовоческих товариществ перед коттеджными поселками — невысокие ежемесячные взносы. Однако и набор услуг, на которые можно рассчитывать при покупке дачного участка, минимален. Как правило, в организованном коттеджном поселке есть хотя бы необходимая инфраструктура (дороги, детские и спортивные площадки, контрольно-пропускной пункт, места отдыха, охрана и т.д.). А на территории СНТ, отмечает В. Яхонтов, быт дачников редко налажен. По словам Т. Алексеевой, для садовых и дачных товариществ характерны тупиковые и узкие неасфальтированные дороги. За продуктами, вероятнее всего, придется идти в соседнюю деревню, а вот детского сада или школы поблизости может не оказаться. «Многие участки в СНТ простаивают без коммуникаций, так как подведение газа и электричества обходится в значительную сумму и требует множества согласований», — продолжает А. Хижняков. Кроме того, по словам Б. Цыркина, проблемы с инженерией могут возникнуть из-за различий в законодательных нормах потребления ресурсов для отдыха и жизни.
 
Правда, в вопросе обеспечения инфраструктурой наметился явный сдвиг. Больше всего повезло тем СНТ, которые находятся на территории Новой Москвы. Именно там начаты проектные работы, и в скором времени в 51 садоводческом объединении, или на 11 500 участков, появятся качественные дороги и необходимые инженерные сети в соответствии с постановлением Департамента развития новых территорий столицы.
 
 
Внутренние проблемы
 
Однако помимо перечисленных плюсов и минусов есть и более серьезные вопросы, с которыми потребителю придется столкнуться уже тогда, когда он станет собственником участка в садовом товариществе. Дело в том, что старая версия ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» имела лазейки, которыми успешно пользовались управляющие СНТ, творя беспредел за спинами членов садового товарищества.
 
Долгое время федеральные власти закрывали глаза на проблемы дачников, и только в прошлом году появилась надежда на то, что их будут постепенно решать. В ноябре 2012 г. на рассмотрение в Госдуму был внесен новый закон. По словам Олега Валенчука, автора законопроекта, новые правила будут действовать для всех садоводов страны, они создадут четкое правовое поле деятельности СНТ, устранят проблемы в действующем законодательстве. Этот документ готовили люди, близкие к жизни на земле и знающие о проблемах дачников не понаслышке: в течение полутора лет проводили региональные форумы садоводов, в ходе которых были выявлены основные недостатки прошлого законопроекта.
 
Поправки должны вводить постепенно. На первом этапе, рассказала Нина Александрова, член президиума Союза садоводов, участник рабочей группы по подготовке закона, были внесены изменения в сам ФЗ № 66. Следующим шагом станет корректировка Земельного и, возможно, Гражданского кодекса РФ.
 
Среди серьезных поправок в ФЗ № 66 стоит выделить отмену института уполномоченных в СНТ, который появился в 2000 г. и создал хаос. Например, председатели СНТ сами выбирали уполномоченных, а затем сообща продавали землю общего пользования, разрешали строить на ней магазины и даже офисы. Теперь все вопросы будут снова решать на общем собрании членов СНТ.
 
В старом законе существовала еще одна лазейка: председатели СНТ самовольно распродавали заброшенные участки. Объявившиеся позднее собственники обращались в суд для возврата своей земли. К слову сказать, в некоторых СНТ доля заброшенных участков достигает 80% от общего числа, говорит Н. Александрова. Поэтому сейчас суды буквально завалены подобными исками.
 
Для решения этой проблемы депутаты предлагают внести изменения в Земельный кодекс и предписать, что брошенную землю можно изъять только коллективным решением членов СНТ. Однако воспользоваться участком сами садоводы не сумеют, так как должны передать его в собственность муниципалитету, который уже будет принимать решение о том, кому предоставить надел. Претендовать на него смогут, например, многодетные семьи.
 
В дальнейшем депутаты хотят обратиться к руководству страны с инициативой создания единого координационного совета по садоводству при президенте.
 
 
Живучая альтернатива
 
Безусловно, форма СНТ в силу исторических аспектов давно устарела. Однако развитие вторичного загородного рынка тесно связано с ситуацией на первичном, который, как отмечает Т. Алексеева, в последние годы демонстрирует хаотичность, пребывает в состоянии вечной стройки, где происходит массовое затягивание сроков подведения коммуникаций и создания инфраструктурных объектов. Поэтому, когда перед покупателем возникает вопрос, что предпочесть, он рассматривает участки в СНТ в качестве реальной альтернативы коттеджу в поселке. К тому же, уточняет В. Яхонтов, для многих дача, пусть даже не предназначенная для круглогодичного проживания, является необходимым и любимым местом отдыха. Не стоит забывать и о том, что в дачных поселках многие охотно арендуют дома на летний сезон.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных