Скромность украшает буржуазию. Новые тенденции в элитном сегменте

Кризис — двигатель торговли! Как ни парадоксально это звучит, но тот, кто умеет продавать в трудные времена, чаще всего и становится успешным игроком на рынке вообще и на загородке в частности. Элитный сегмент не исключение, поэтому новые тенденции, о которых заговорили недавно эксперты, были вполне ожидаемы и прогнозируемы. Впрочем, обо всем по порядку.

На все готовое!

По оценкам экспертов, сегодня на первичном рынке высокобюджетного загородного жилья предлагается порядка 1,2 тыс. коттеджей и таунхаусов от застройщиков (без учета участков с подрядом). При этом доля вариантов с готовой отделкой составляет около 5–6%, то есть всего 60–70 домов.

Это единичные предложения как в премиальных поселках, так и проектах бизнес-класса, таких как Довиль, Трувиль, Успенка-21, поселки Villagio Estate и Пестово. Тем не менее подобные предложения расширяют продуктовую линейку, и, соответственно, покупатель имеет более разнообразный выбор. В последнее время девелоперы, стремясь наиболее полно удовлетворить запросы клиентов, нередко даже снимают часть домов с продажи — чтобы провести в них отделку и затем снова выставить на реализацию. Минимальная стоимость дома под ключ среди проектов бизнес-класса составляет 32,7 млн руб. (дом площадью 307 кв. м с участком 20 соток на Дмитровском шоссе), максимальные цены на подобные объекты для премиальных поселков доходят до нескольких десятков миллионов долларов США.

На рынке также встречаются предложения таунхаусов с отделкой. Стоимость таких лотов находится в диапазоне от 550 тыс. до 2,7 млн долл. и зависит от общего уровня цен в поселке, его класса, качества отделки и наличия мебели. Исключением из правил можно назвать поселок бизнес-класса Нагорное-2, где застройщик предлагает исключительно объекты с ремонтом. Формат проекта сочетает в себе элементы как загородной, так и городской жизни — продают компактные таунхаусы и дуплексы. Цены начинаются от 26 млн руб.

Такие домовладения не уступают городским квартирам, поэтому подобная концепция поселка полностью оправданна и пользуется успехом у покупателей. Гораздо чаще новые дома под ключ предлагают на вторичном рынке. При этом вторичными предложениями их можно назвать весьма условно, и то лишь с юридической точки зрения. В большинстве случаев в них никто не жил, а приобретали их инвесторы, которые и производили все ремонтные и ландшафтные работы. Подобная схема хорошо действует не только на городском, но и на загородном рынке. Инвестор получает определенную доходность от подобной работы, а покупатель избавляет себя от длительного и утомительного процесса ремонта дома, получая готовый для заселения коттедж или таунхаус. При этом объем рынка от инвесторов определить-подсчитать практически невозможно, но, по оценкам IntermarkSavills, например, он сопоставим с рынком предложений от профессиональных девелоперов.

Люди покупают полностью готовые к проживанию дома — подобная тенденция в высоком ценовом сегменте усилилась в результате кризиса. «Если раньше элитный дом за миллион долларов вам никто бы не продал (такие предложения, конечно, встречались в стародачных местах, но, как правило, это был бизнес-сегмент и ниже), то сейчас, имея эту сумму, можно приобрести очень достойное загородное жилье», — комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. Такое приобретение может стать хорошей альтернативой городской квартире: с одной стороны — потому что за одни и те же деньги можно получить больше жилой площади и земельный участок, с другой — потому что за счет курсовых колебаний городские квартиры не потеряли так сильно в цене, как загородные дома. «Поэтому если сегодня у человека есть миллион долларов, он может смело рассчитывать на приобретение элитной недвижимости за городом, чего раньше он позволить себе не мог», — подводит итог эксперт. И чем больше людей, готовых позволить себе такие траты, тем отчетливее становится портрет целевой аудитории, которая уже не готова тратить дополнительные средства на дизайнерскую отделку, а тем более на переделку уже готового. И, кроме того, все чаще можно встретить людей с достатком, которые относятся к недвижимости по-европейски, то есть с определенной долей аскетизма.

Подтверждение сказанному можно найти не только на традиционных элитарных Рублево-Успенском или Новорижском шоссе, но и вдоль направлений, которые сегодня проходят по территории Новой Москвы.

Мы нарисуем вам портрет

В основном элитные проекты в Новой Москве давно построены и обжиты — продажи идут на вторичном рынке. Покупателями здесь часто становятся высокопоставленные сотрудники организаций, расположенных на юго-западе Москвы, — «Газпрома», «Лукойла», «Роснано», Сбербанка. Переезжают в Новую Москву из сырьевых северных регионов и, особенно в последнее время, с юга. Нередко качественно улучшившиеся условия проживания в Новой Москве побуждают владельцев загородных домов, находящихся на пограничных территориях, выбрать себе другой объект, но уже на присоединенных территориях, рассказывают в компании PENNY LANE REALTY.

Условно говоря, недвижимость, расположенную по Калужскому и Киевскому шоссе (как известно, это главные артерии Новой Москвы), по степени удаленности от столицы можно разделить на три категории: находящиеся на расстоянии до 15 км, от 15 до 30 км и от 30 до 60 км. Первая группа традиционно пользуется повышенным спросом и ценится особенно высоко: дома стоят от 14,65 до 700 млн руб., участки — от 528 тыс. до 2,77 млн руб./сотка. Самое дорогое предложение на сегодня — дом площадью 1800 кв. м на участке 1 га в поселке Бельгийская Деревня за 736,3 млн руб. В настоящее время в базе PENNY LANE REALTY насчитывается порядка 350 домов и 122 участка, выставленных на продажу. В основном их приобретают для постоянного проживания, а главным аргументом в пользу покупки становится близость к деловому центру столицы. Впрочем, этот фактор вполне может стать переменной составляющей — с приходом крупных бизнес-игроков (например, «Ростелеком») на территорию Новой Москвы центр деловой активности для существенной части населения может сместиться, следовательно, произойдет переоценка такого параметра, как удаленность от столицы. На расстоянии до 15 км от Москвы пока самыми популярными считаются поселки Лесные Поляны, Искра, Дубровка, Милорадово, Князево, Богородское, Согласие, Антоновка, Ватутинки, Покровский Лес, Президент, Летова Роща, Праймвиль.

Покупателями недвижимости в проектах второй группы, расположенных на расстоянии от 15 до 20 км, в основном становятся молодые люди, которых не смущает долгий путь в поселок из центра города. Кроме того, дома приобретают представители среднего возраста в качестве дач, для детей или родителей — чтобы навещать их время от времени и одновременно быть недалеко от Москвы. В данной категории жилья объем предложения на сегодняшний день больше: в экспозиции находится порядка 540 домов и 325 участков. Стоимость домов от 8,9 млн до 1,1 млрд руб., участков — от 360 тыс. до 2,6 млн руб./сотка. К самым продаваемым проектам можно отнести поселки Светлый, Клены, Лесное Озеро, Изумрудная Долина, Зимний Сад, Варварино, Ирбис и Фортопс.

Проекты, относящиеся к третьей группе, расположенные более чем в 30 км от МКАД на территории Новой Москвы, уже довольно сложно назвать элитными — таких там единицы. Здесь спросом пользуются только доступные по цене объекты, с сообразными для этого ценового диапазона характеристиками: дома небольшой площади, на небольших участках, без соответствующей инфраструктуры на территории поселка.

Инфраструктура — хорошо, но...

Параллельно с развитием присоединенной территории меняются и предпочтения покупателей. Если до первого кризиса поселки возводили с максимальным набором объектов инфраструктуры, то теперь основную нагрузку по благоустройству взяло на себя государство. Инфраструктурные центры формируются в соответствии с тем окружением, где сконцентрирована застройка того или иного класса. Бывает достаточно, чтобы появилось здание торгово-развлекательного комплекса рядом с элитным поселком, а о том, чтобы этажи центра заполнились соответствующими арендаторами, можно не беспокоиться — в них недостатка не будет. По этой причине инфраструктура самих поселков перестает быть решающим фактором при покупке домовладения в Новой Москве. В качестве примера эксперты приводят два проекта. Первый — поселок Бельгийская Деревня, имеющий собственную развитую инфраструктуру, в том числе теннисные корты и рестораны, пользовался особой популярностью до 2009 г. Второй — Праймвиль, где собственной инфраструктуры нет. Сейчас эти проекты конкурируют, и причина тому — рациональность покупателей. Если раньше они готовы были платить на порядок больше за возможность пользоваться приватным теннисным кортом, то теперь именно отсутствие этого обременения в Праймвиле, а значит, и более скромные эксплуатационные расходы, они воспринимают как серьезное преимущество.

Несмотря на то что в целом покупатели элитной недвижимости научились считать средства, во многом переняли европейский стиль жизни, вкусы, у них изменилось эстетическое восприятие проектов, но понятие престижности, безусловно, осталось. Попробуем провести параллели. Итак, Рублевское шоссе — живописное, но извилистое, сохранившее свою элитарность и высокий статус, а Калужское шоссе имеет похожие характеристики. Те, покупатели, которые делают выбор в пользу комфорта и цивилизации, но не гонятся за престижем и мыслят рационально, выбирают Калужку. И еще одно сопоставление: Киевское шоссе по качественным и видовым описаниям напоминает Новую Ригу — значит, в определенном смысле его также можно рассматривать как достойный аналог популярного (и элитного) Новорижского направления.