Рынок участков под ИЖС: без спроса нет роста

 

 

Категория с 20-летней историей

 

Принято считать, что рынок наделов под ИЖС появился в 1993 г., когда в силу вступил Федеральный закон «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков». Вплоть до 1996 г. частные инвесторы активно скупали и застраивали такую землю. Но затем на страну обрушилась череда экономических потрясений, россиянам было не до приобретения какой-либо недвижимости, и этот сегмент рынка испытал глубокий кризис. Ситуация улучшилась в 2000-е гг. Тогда появилась нормативно-правовая база, регулирующая отношения участников рынка. Например, в 2001 г. был принят Земельный кодекс, а в 2004-м — Федеральный закон «О переводе земель из одной категории в другую». По словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», этот документ дал возможность собственникам дачных участков перевести их в категорию земель поселений с назначением под ИЖС, благодаря чему, в свою очередь, увеличилось количество предложений в сегменте.

 

Период расцвета этого рынка пришелся на 2004–2009 гг. Тогда в Подмосковье начали активно строить загородные поселки. Как отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» компании «ИНКОМ», до 2008 г. покупателей вообще не волновала категория земли. Такой объект приобретали как предмет роскоши для сезонного использования в дополнение к имеющейся недвижимости, где человек проживал круглый год. После того как загородный дом стал альтернативой городскому жилью, вопрос его покупки стал более актуальным. Однако последовавший кризис внес свои коррективы, сократив спрос. «Теперь мало кто решается инвестировать деньги в землю такого статуса, а некоторые владельцы даже стремятся продать имеющиеся участки», — констатирует А. Соколова. В это же время на подмосковных наделах под ИЖС некоторые инвесторы начали возводить малоэтажные многоквартирные дома. Такая недвижимость пользовалась повышенным спросом у покупателей прежде всего из-за доступной цены. Однако с оформлением собственности и пропиской в этих объектах порой возникают проблемы. В результате все чаще встает вопрос о необходимости внесения поправок в законы.

 

 

Около города

 

Рынок земли под ИЖС можно назвать одним из стабильных, так как существенных изменений, по словам генерального директора семейства компаний Kaskad Family Бориса Цыркина, в последнее время здесь не наблюдается. Главная и, пожалуй, единственная тенденция, которая сейчас прослеживается, — сокращение сегмента участков под ИЖС. По мнению эксперта, в определенной степени такой факт обусловлен нежеланием девелоперов менять статус дачной земли, чтобы не увеличивать конечную стоимость продукта. Кроме того, это является следствием намечающейся реализации проекта Новой Москвы. Последнее связано с приостановкой развития всех проектов, попавших в данную локацию, до утверждения генерального плана территории. Поэтому отложенное предложение может вернуться на рынок в конце 2013 г. По мнению специалистов Kaskad Family, это приведет к увеличению общей доли рынка участков под ИЖС на 3,7%.

 

Сейчас предложение в данном сегменте значительно превышает спрос прежде всего из-за изменений в законодательстве. Как отмечает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, в период, когда на дачах была невозможна прописка, покупатели предпочитали наделы под ИЖС, а девелоперы меняли назначение земель в угоду им. После вступившей в силу 1 сентября 2006 г. дачной амнистии прописаться в загородном доме стало возможно в любом случае, а значит, перевод участков из дачных в ИЖС стал ненужным.

 

На сегодняшний день доля участков под ИЖС на рынке составляет менее 50% от общего объема предложения, отмечает Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». Основным же продуктом остаются наделы сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства. По данным Vesco Consulting, в продаже находится 260 коттеджных поселков на землях ИЖС (43,4%), 312 — категории под дачное строительство (52,1%) и 26 (или 4,3%) возведено на других землях (крестьянско-фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство и т.д.). Как отмечает А. Соколова, на вторичном рынке дачных земель еще больше — 73% против 20% под ИЖС.

 

«Участки под индивидуальное жилищное строительство преобладают на более дорогих направлениях, — говорит И. Богданов. — Там смена категории земли экономически оправданна». Например, продолжает А. Соколова, это Новорижское и Киевское шоссе. В последнее время в лидеры также выбились Новорязанская, Дмитровская и Симферопольская трассы. Невелик объем предложения на Алтуфьевском, Ильинском, Щелковском и Горьковском шоссе. Однако местонахождение таких участков больше зависит не от направления, считает Т. Алексеева, а от расстояния от МКАД. Наделы под ИЖС преобладают в непосредственной близости от столицы, тогда как по мере удаления от Москвы участки ранее чаще использовали в сельскохозяйственных целях и теперь это дачный сегмент.

 

Среди поселков, где ведут строительство на землях ИЖС, можно назвать Чеховскую Жемчужину, Государев Двор, Ивушкино, Полуостров, Цветочный, Мартемьяново, Павлово-2, Мечта, Пестово, Barvikha Hills, Миллениум Парк и т.п.

 

 

За статус придется заплатить

 

Из-за близости к Москве или другим населенным пунктам с инфраструктурой, а также возможности быстрой прописки в загородном доме земли этой категории существенно дороже других. Стоимость сотки колеблется в зависимости от выбранного направления, характеристик участка, а также населенного пункта, на территории которого он расположен. В среднем, по данным компании Vesco Consulting, она составляет около 10,93 тыс. долл. В то же время участок под дачное строительство стоит 3650 долл./сотка. «На удаленных от Москвы территориях, — добавляет А. Соколова, — можно купить сотку под ИЖС меньше чем за 100 тыс. руб., а на престижных направлениях ее цена может превышать 800 тыс. руб.». Разброс стоимости готовых домов еще больше, продолжает эксперт: минимум 10–15 млн руб., а в среднем — примерно 15–20 млн руб.

 

Интересно, что в зависимости от направления разнятся и портреты покупателя. Так, отмечает А. Соколова, на западе и юго-западе Подмосковья землю под ИЖС приобретают в основном состоятельные люди в возрасте от 40 лет. Это крупные бизнесмены, предприниматели, шоумены, госчиновники. На других направлениях (северный и юго-восточный сектор области) участки покупают преимущественно молодые активные граждане от 30 лет. В основном это представители среднего класса: высокооплачиваемые специалисты, банковские работники, сотрудники государственных структур, топ-менеджеры компаний и т.д. Согласно данным, полученным в ходе исследования компанией Kaskad Family, лишь 7% потенциальных покупателей участков ИЖС не имеют детей, подавляющее же большинство — семейные люди (52% имеют одного ребенка, 32% — двух, 9% — трех детей и более).

 

Существуют важные нюансы, которые необходимо знать, приобретая участок под ИЖС. Как отмечает Т. Алексеева, такой надел находится на территории населенного пункта, что означает возможность прописки (регистрации). К тому же банки охотнее оформляют ипотеку на возведение дома на этой категории земли. Однако при оформлении постройки необходимо пройти процедуру по получению согласований. Так, отмечает Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, на участках под ИЖС можно построить дом высотой не более трех этажей. При этом проект должен быть согласован во всех государственных и муниципальных инстанциях, начиная от гостехнадзора и заканчивая санэпидемстанцией и пожарным надзором. Зато объект, возведенный по нормам ИЖС, добавляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», пользуется неприкосновенностью жилища, то есть, чтобы войти в него, даже представителям полиции и прочих силовых ведомств понадобится надлежащим образом оформленный ордер. Если же вы приобретаете дачу, такой документ не требуется. Не стоит забывать и о том, что земли под ИЖС стоят дороже, а значит, облагаются более высоким налогом.

 

 

В ожидании перемен

 

Сегмент участков под ИЖС пережил не одну волну экономических потрясений, которые скорректировали дальнейший путь его развития. Как и прежде, у этой категории земель есть свои покупатели, поэтому данный формат будет существовать на рынке загородной недвижимости. Впрочем, в ближайшее время мы не увидим активного развития сегмента, отмечает А. Соколова. На рынок будут выходить новые проекты, увеличивая существующее предложение.