Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

17 Июня в 13:56 758 Надежда Двоскина

Престиж Рублевки давно стал нарицательным. Направление на западе Подмосковья известно прекрасной экологией, однако «золотым» его делает не только это. Вот уже несколько веков Рублево-Успенское шоссе называют «царской дорогой».

Что «сделало» Рублевку

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: DP/Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Новое Николино»

Фото: IntermarkSavills
 
Рублевское шоссе не потеряло своей притягательности и сегодня, первые лица государства, известные политические деятели, люди бизнеса и искусства предпочитают жить именно здесь.
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: DP/Legion-media
 
Особое место в инфраструктурном ряду занимают объекты образования. Школ на этом направлении не менее 13, как частных, так и муниципальных.
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Горки-8»

Фото: Kalinka Group
 
Объемы продаж на загородном рынке Рублево-Успенского шоссе

I кв. 2015 — I кв. 2016 г.

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

По данным Vesco Consulting
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: DP/Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: DP/Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: DP/Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: Legion-media
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Николино»

Фото: Kalinka Group
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Николино»

Фото: Kalinka Group
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП Rubin Estate

Фото: Point Estate
 
МНЕНИЕ
 
Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер одинГеоргий Бельский, руководитель направления «Загородная недвижимость» компании Welhome:
 
«В последние несколько лет сегмент элитной загородной недвижимости на этом направлении пополнялся единичными проектами. Поэтому, несмотря на макроэкономический кризис, начавшийся в 2014 г., вывод в II полугодии 2015 г. двух новых проектов для игроков загородного рынка высокобюджетного сегмента стал событием неожиданным, а для самих девелоперов — достаточно рискованным».
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Parkville Жуковка»

Фото: IntermarkSavills
 

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

КП «Николина гора»

Фото: Wellhome
 
Строящиеся объекты на Рублево-Успенском направлении



• ЖК Level Barvikha Residence (д. Барвиха)



• ЖК Apila (с. Успенское)



• ЖК «Успенское» (с. Успенское)



• КП «Азарово» (с. Лапино)



• КП Грибово Таун (п. Грибово)
Данные KASKAD Family

Рублево-Успенское шоссе — дорога с многовековой историей. Еще во времена Ивана Грозного ее заповедные места высоко ценились: получить здесь вотчину считалось проявлением высокого доверия и милости со стороны царя. «И в наши дни Рублевское шоссе не потеряло своей притягательности, — отмечает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, — первые лица государства, известные политические деятели, люди бизнеса и искусства предпочитают жить именно здесь». Особенного внимания заслуживает экология этих мест, и можно быть уверенным, что в будущем эта ситуация сохранится, поскольку действует законодательный запрет на открытие здесь производственных предприятий.

И все же, несмотря на высокий статус рублевских территорий, с недавних пор, когда начали развиваться другие западные направления Подмосковья (Новорижское, Можайское, Киевское), внимание покупателей несколько сместилось. Во многом это произошло из-за наличия более доступных предложений в других местах и по причине сложной транспортной ситуации на самой трассе № 1. Пик миграции с Рублево-Успенского на соседние шоссе отмечался в 2007–2009 гг. Однако сейчас, с открытием платного дублера Минского шоссе в обход Одинцово, добираться в рублевские поселки стало проще.

«За два последних десятилетия здесь сложилась однородная социальная среда, атмосфера благополучия, безопасности и комфорта жизни за городом, подкрепленная наличием всей необходимой инфраструктуры. Эти факторы, а также близость к столице делают Рублево-Успенку удобной для жизни элиты», — отмечает Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Современные поселки начали появляться на Рублевке около 20 лет назад. «И в наши дни найдется немного проектов, которые сравнились бы по качеству, составу жителей и комфорту с КП «Николино», «Корабельные сосны» или «Загорянка», — утверждает Мария Большакова, главный редактор allrublevka.ru. Ценятся и поселки, расположенные в непосредственной близости или на бывших территориях Управления делами Президента РФ, как, например, в проекте «Петрово-Дальнее».

Вместе с тем окончательно облик направления сформировался пять-шесть лет назад, когда в 23 км от МКАД был реализован коттеджный поселок «Азарово» общей площадью 76 га, 40 из которых занял Новодарьинский лес. Последний же элитный проект вышел на рынок в прошлом году — это «Резиденции Березки» (151 дом в современном европейском стиле) от швейцарского архитектора Дэниэля Шиндлера.

Доступ к благам жизни

Рублево-Успенское шоссе (трасса А106) начинается сразу за МКАД, оно соединяет поселки от Раздоров до Успенского и тянется прямо до Горок-10. Налево уходят Первое и Второе Успенские шоссе, а направо через знаменитую Николину Гору идет «царская дорога» на Звенигород. В настоящее время шоссе имеет хорошее покрытие и освещение, построены дополнительные выезды на платную дорогу через Подушкинское и Красногорское шоссе. «По Ильинскому можно добраться до Новорижской трассы в районе Красногорска и через 5 мин. быть на МКАД. К слову, из-за проезда президента или премьера дорога сегодня перекрывается значительно реже», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

«Платная трасса помогла значительно разгрузить двухполосное шоссе, а также спровоцировала новую волну спроса на дальнюю Рублевку. Кроме того, строительство развязки в районе деревни Усово позволит получить быстрый доступ к объездной дороге, что непременно отразится на стоимости домов на этом направлении», — добавляет Артем Пронякин, руководитель отдела загородной недвижимости ORDO Realty. От станций метро «Молодежная» и «Крылатское» в поселки регулярно ходят маршрутки, а до станций Раздоры, Барвиха и Усово можно добраться на электричке от Белорусского вокзала.

На этом направлении прекрасно развита как внешняя, так и внутренняя (поселковая) инфраструктура. Здесь представлено множество ресторанов и магазинов, в том числе «Азбука вкуса», «Глобус Гурмэ», «Перекресток».

«Barvikha Luxury Village, Dream House, «Жукоffка Плаза» — популярные шопинг-центры Рублевки, — рассказывает А. Вепринцева. — В числе самых посещаемых ресторанов и кафе — «Царская охота», «Подмосковные вечера», «Причал», «Ветерок», «О’Шалей», «Веранда у дачи» и др.».

Нельзя не отметить большое количество мест отдыха, объектов для развлечений, занятий спортом. В «Горках-10» расположен конноспортивный комплекс Московского конезавода, в «Жуковке» открыта фитнес-лаборатория Shishka Lab, а в «Горках-2» — ледовое поле для занятий хоккеем и фигурным катанием «Каток.Ру». В ТЦ «Живой дом» можно посетить океанариум «Тайны океана».

«Особое место в инфраструктурном ряду занимают объекты образования, — отмечает Н. Резниченко. — Школ здесь не менее 13, как частных, так и муниципальных. Например, МБОУ «Ильинская СОШ», гимназия «Жуковка», школа «Президент». Другими словами, любому родителю не придется долго решать, в какое учреждение пристроить ребенка». Кроме того, в настоящее время в районе деревни Раздоры ведется строительство еще одной общеобразовательной школы. Предусмотрена инфраструктура и для будущих мам — в Лапино работает перинатальный центр.

Спрос и предложение Рублевки

По данным компании Savills, по состоянию на май 2016 г. в первичной продаже по Рублево-Успенскому направлению насчитывалось порядка 270 объектов недвижимости (коттеджи, таунхаусы и земельные участки) в девяти поселках: «Жуковка XXI», «Барвиха XXI», «Раздоры-2», «ParkVille Жуковка», «Резиденции Березки», «Новое Николино», «Азарово», «Усово-8» и «Лион». «Интересно, что кризисные явления не оказали заметного влияния на количество сделок. По итогам 2015 г. было подписано 30 договоров купли-продажи объектов недвижимости на данном направлении, что практически в два раза больше, чем в 2014 г.», — рассказывает Н. Резниченко.

Сейчас на загородном рынке — активный сезон. «На тактику покупателей влияет ограниченность качественного предложения в средних по элитным меркам бюджетах. Сегодня проще приобрести вторичный объект, пусть и с морально устаревшим ремонтом, чем найти достойный дом под отделку, который устроит и по стоимости, и по характеристикам», — считает А. Вепринцева. Весной дополнительную динамику рынку придала «офшорная амнистия», которая заканчивается в июне.

По данным компании Welhome, минимальная стоимость готового первичного жилья представлена в поселке премиум-класса Rubin Estate (16 км от МКАД) — дом площадью 500 кв. м на участке 20 соток предлагается за 55 млн руб. Максимальную же цену эксперты отметили в «Жуковке XXI» (10 км от МКАД) — дома класса deluxe площадью 950–1000 кв. м на участках 50 соток предлагаются за 8,95–11,5 млн долл.

«На текущий момент соотношение спроса и предложения таково, что на каждые девять объектов находится один покупатель. В 2015 г. за аналогичный период (с января по май) этот показатель был 10 к 1», — говорит руководитель направления «Загородная недвижимость» компании Welhome Георгий Бельский.

«После продолжительного затишья элитный загородный рынок пополнился несколькими новыми проектами, — отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — В прошлом году в продажу поступило 50 участков без подряда в КП «Николино», 9 новых домовладений (коттеджи и участки без подряда) в камерном поселке Rubleff Village и готовые объекты в «Резиденции Березки». Эксперт добавляет, что при этом местный рынок загородной недвижимости по-прежнему живет преимущественно за счет вторичных продаж.

Привлекая внимание покупателей

Среди наиболее оригинальных концепций рублевских поселков И. Калинина отмечает, в частности, Evergreen с зелеными кровлями домов и «Барвиху Хиллс», где организовано подземное движение автомобилей.

Примечательный объект — дом — «шкатулка с антиквариатом»: его площадь 1800 кв. м, находится строение в коттеджном поселке «Николино» на 24-м км Рублево-Успенского шоссе. Напоминающий французский замок, он оценивается в 80 млн долл.

В компании Savills считают, что наиболее востребованы поселки «Раздоры-2», «Новое Николино», «Parkville Жуковка» и «Жуковка XXI». «С бюджетом от 80 млн руб. можно рассмотреть приобретение земельного участка в «Раздорах-2» или «Новом Николино», — говорит Н. Резниченко. — В «Жуковке XXI» за 11,5 млн долл. предлагается готовый объект под ключ от девелопера».

Разумеется, на Рублевке можно найти и менее дорогие проекты. «Самые бюджетные предложения расположены в районе Знаменского поля в 15 км от МКАД, — рассказывает И. Доброхотова. — Но и в более высоком сегменте имеются качественные и доступные по цене предложения». К ним относится ЖК «Успенский квартал» в 15 км от МКАД (в поселке «Горки-8»), включающий 14 четырехэтажных корпусов клубного типа с одной-двумя квартирами на этаже. Стоимость объекта здесь начинается от 4,7 млн руб.

 
Структура предложения на Рублево-Успенском шоссе
Показатель
Квартиры
Коттеджи
Таунхаусы
Участки без подряда
Предложение, ед.
854
75
115
64
Доля, %
77,1
6,8
10,4
5,8
 

Новое строительство

«Нельзя не упомянуть застройку территорий дальней Рублевки в районе Николиной Горы — земель, присоединенных к столице в 2012 г., — считает Г. Бельский. — Это проект комплексного развития территории, который включает благоустройство набережной, строительство объектов социальной инфраструктуры — учебно-образовательного центра и медико-реабилитационного комплекса».

В активной стадии строительства находится коттеджный поселок «Раздоры-2» в 5 км от МКАД. Его территория площадью 170 га зонирована для застройки коттеджами и под участки без подряда. «Помимо прочего здесь будет организован парк вдоль реки Чаченка и торговый квартал. Стоимость входного билета в этот проект составляет порядка 80–90 тыс. долл./сотка и 2,7–2,8 млн долл. за дом площадью 550–650 кв. м с участком в 26–27 соток», — сообщил Г. Бельский. Также в стадии благоустройства находится северная часть поселка «Азарово» в 23 км от МКАД, где предлагаются коттеджи стоимостью от 1,3 млн долл. и таунхаусы с минимальным бюджетом в 1 млн долл.

ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ НАПРАВЛЕНИЯ

Готический замок графини Майендорф

С 1885 г. и до революции замок принадлежал баронессе Н. А. Майендорф и ее мужу, барону М. Ф. Майендорфу, российскому посланнику в Дании. В 30-е гг. прошлого века в господском доме был организован санаторий Совмина «Барвиха». Сейчас замок находится в собственности Управления делами президента. Когда-то в замке была обширная библиотека и коллекция предметов искусства, но все наследие разошлось по музеям, и лишь старинный гобелен просто не смогли демонтировать. Усадьба состоит из дома для господ и флигеля для гостей, постройки соединены переходом. Говорят, что есть в замке и настоящий подземный ход, который выводит на берег Москвы-реки.

Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Фото: hramy.ru

За замком Майендорфов находится храм Рождества Христова, выстроенный в стиле провинциального барокко, с невысокой колокольней и трапезной.

* * *

Спасская церковь в Уборах — выдающийся образец московского барокко. Ее фасады богато декорированы резными наличниками и витыми колоннами с капителями. Резной белокаменный декор с преобладанием растительных форм контрастирует с красными кирпичными стенами. Здание окружено низкой открытой галереей.

* * *

Примерно в 30 км от Москвы находится село Дунино, где с 1946 по 1954 г. жил М. М. Пришвин. Именно здесь он написал свои лучшие произведения — «Корабельная чаща», «Заполярный мед», замечательные очерки о русской природе. Сейчас в доме Пришвина создан музей, все бережно сохраняется, как было при его жизни.

Великие о дачах

Алексей Толстой переселился на собственную дачу рядом с санаторием «Барвиха» в конце 1930-х гг. Современники рассказывали: «Найти дачу Толстого оказалось нетрудно... Местность очень живописная. Двухэтажная дача с ее высокими, крутыми кровлями стоит в окружении сосен и елей».

Гости тянулись к Толстому. Художница В. Ходасевич вспоминала: «Опять Барвиха. Зима. Вечер. Алексей Николаевич ждет гостей — их будет много... Он заботливо помнит вкусы, привычки каждого, чтобы всем было уютно, удобно, вкусно. Наблюдает за сервировкой стола и помогает его украсить хрусталем, цветами, фруктами. Он режиссирует мизансцены — куда, кого и с кем посадить. Растапливает камин, зажигает свечи. Все в столовой и прилегающих комнатах начинает постепенно включаться в предстоящий праздник».

Проекты в первичной продаже на Рублево-Успенском шоссе
Проект
Количество объектов в поселке
Всего
В том числе
участки без подряда
коттеджи
таунхаусы
квартиры
Barvikha Hills
100
21
79
Рублевское предместье
1320
1320
Ильинка (лейнхаусы)
162
162
Папушево
193
193
Лион
50
50
Барвиха XXI
64
64
Сереброво
30
30
Петровский
452
180
80
192
RUBIN ESTATE



(Рубин Эстейт)
26
26
Прозорово
108
64
44
Архангельская Ривьера
78
78
Успенские усадьбы
30
30
Ромашково
1299
1299
Никологорские дачи
49
34
15
Apila
195
195
Шихово
503
503
Малиновый ручей
137
137
Центральный
470
470
Папушево парк (1-я очередь)
20
20
Level Barvikha Residence
80
80
Данные Vesco Consulting
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных