Рублево-Успенское шоссе: по-прежнему номер один

Престиж Рублевки давно стал нарицательным. Направление на западе Подмосковья известно прекрасной экологией, однако «золотым» его делает не только это. Вот уже несколько веков Рублево-Успенское шоссе называют «царской дорогой».

Что «сделало» Рублевку

Рублево-Успенское шоссе — дорога с многовековой историей. Еще во времена Ивана Грозного ее заповедные места высоко ценились: получить здесь вотчину считалось проявлением высокого доверия и милости со стороны царя. «И в наши дни Рублевское шоссе не потеряло своей притягательности, — отмечает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, — первые лица государства, известные политические деятели, люди бизнеса и искусства предпочитают жить именно здесь». Особенного внимания заслуживает экология этих мест, и можно быть уверенным, что в будущем эта ситуация сохранится, поскольку действует законодательный запрет на открытие здесь производственных предприятий.

И все же, несмотря на высокий статус рублевских территорий, с недавних пор, когда начали развиваться другие западные направления Подмосковья (Новорижское, Можайское, Киевское), внимание покупателей несколько сместилось. Во многом это произошло из-за наличия более доступных предложений в других местах и по причине сложной транспортной ситуации на самой трассе № 1. Пик миграции с Рублево-Успенского на соседние шоссе отмечался в 2007–2009 гг. Однако сейчас, с открытием платного дублера Минского шоссе в обход Одинцово, добираться в рублевские поселки стало проще.

«За два последних десятилетия здесь сложилась однородная социальная среда, атмосфера благополучия, безопасности и комфорта жизни за городом, подкрепленная наличием всей необходимой инфраструктуры. Эти факторы, а также близость к столице делают Рублево-Успенку удобной для жизни элиты», — отмечает Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Современные поселки начали появляться на Рублевке около 20 лет назад. «И в наши дни найдется немного проектов, которые сравнились бы по качеству, составу жителей и комфорту с КП «Николино», «Корабельные сосны» или «Загорянка», — утверждает Мария Большакова, главный редактор allrublevka.ru. Ценятся и поселки, расположенные в непосредственной близости или на бывших территориях Управления делами Президента РФ, как, например, в проекте «Петрово-Дальнее».

Вместе с тем окончательно облик направления сформировался пять-шесть лет назад, когда в 23 км от МКАД был реализован коттеджный поселок «Азарово» общей площадью 76 га, 40 из которых занял Новодарьинский лес. Последний же элитный проект вышел на рынок в прошлом году — это «Резиденции Березки» (151 дом в современном европейском стиле) от швейцарского архитектора Дэниэля Шиндлера.

Доступ к благам жизни

Рублево-Успенское шоссе (трасса А106) начинается сразу за МКАД, оно соединяет поселки от Раздоров до Успенского и тянется прямо до Горок-10. Налево уходят Первое и Второе Успенские шоссе, а направо через знаменитую Николину Гору идет «царская дорога» на Звенигород. В настоящее время шоссе имеет хорошее покрытие и освещение, построены дополнительные выезды на платную дорогу через Подушкинское и Красногорское шоссе. «По Ильинскому можно добраться до Новорижской трассы в районе Красногорска и через 5 мин. быть на МКАД. К слову, из-за проезда президента или премьера дорога сегодня перекрывается значительно реже», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

«Платная трасса помогла значительно разгрузить двухполосное шоссе, а также спровоцировала новую волну спроса на дальнюю Рублевку. Кроме того, строительство развязки в районе деревни Усово позволит получить быстрый доступ к объездной дороге, что непременно отразится на стоимости домов на этом направлении», — добавляет Артем Пронякин, руководитель отдела загородной недвижимости ORDO Realty. От станций метро «Молодежная» и «Крылатское» в поселки регулярно ходят маршрутки, а до станций Раздоры, Барвиха и Усово можно добраться на электричке от Белорусского вокзала.

На этом направлении прекрасно развита как внешняя, так и внутренняя (поселковая) инфраструктура. Здесь представлено множество ресторанов и магазинов, в том числе «Азбука вкуса», «Глобус Гурмэ», «Перекресток».

«Barvikha Luxury Village, Dream House, «Жукоffка Плаза» — популярные шопинг-центры Рублевки, — рассказывает А. Вепринцева. — В числе самых посещаемых ресторанов и кафе — «Царская охота», «Подмосковные вечера», «Причал», «Ветерок», «О’Шалей», «Веранда у дачи» и др.».

Нельзя не отметить большое количество мест отдыха, объектов для развлечений, занятий спортом. В «Горках-10» расположен конноспортивный комплекс Московского конезавода, в «Жуковке» открыта фитнес-лаборатория Shishka Lab, а в «Горках-2» — ледовое поле для занятий хоккеем и фигурным катанием «Каток.Ру». В ТЦ «Живой дом» можно посетить океанариум «Тайны океана».

«Особое место в инфраструктурном ряду занимают объекты образования, — отмечает Н. Резниченко. — Школ здесь не менее 13, как частных, так и муниципальных. Например, МБОУ «Ильинская СОШ», гимназия «Жуковка», школа «Президент». Другими словами, любому родителю не придется долго решать, в какое учреждение пристроить ребенка». Кроме того, в настоящее время в районе деревни Раздоры ведется строительство еще одной общеобразовательной школы. Предусмотрена инфраструктура и для будущих мам — в Лапино работает перинатальный центр.

Спрос и предложение Рублевки

По данным компании Savills, по состоянию на май 2016 г. в первичной продаже по Рублево-Успенскому направлению насчитывалось порядка 270 объектов недвижимости (коттеджи, таунхаусы и земельные участки) в девяти поселках: «Жуковка XXI», «Барвиха XXI», «Раздоры-2», «ParkVille Жуковка», «Резиденции Березки», «Новое Николино», «Азарово», «Усово-8» и «Лион». «Интересно, что кризисные явления не оказали заметного влияния на количество сделок. По итогам 2015 г. было подписано 30 договоров купли-продажи объектов недвижимости на данном направлении, что практически в два раза больше, чем в 2014 г.», — рассказывает Н. Резниченко.

Сейчас на загородном рынке — активный сезон. «На тактику покупателей влияет ограниченность качественного предложения в средних по элитным меркам бюджетах. Сегодня проще приобрести вторичный объект, пусть и с морально устаревшим ремонтом, чем найти достойный дом под отделку, который устроит и по стоимости, и по характеристикам», — считает А. Вепринцева. Весной дополнительную динамику рынку придала «офшорная амнистия», которая заканчивается в июне.

По данным компании Welhome, минимальная стоимость готового первичного жилья представлена в поселке премиум-класса Rubin Estate (16 км от МКАД) — дом площадью 500 кв. м на участке 20 соток предлагается за 55 млн руб. Максимальную же цену эксперты отметили в «Жуковке XXI» (10 км от МКАД) — дома класса deluxe площадью 950–1000 кв. м на участках 50 соток предлагаются за 8,95–11,5 млн долл.

«На текущий момент соотношение спроса и предложения таково, что на каждые девять объектов находится один покупатель. В 2015 г. за аналогичный период (с января по май) этот показатель был 10 к 1», — говорит руководитель направления «Загородная недвижимость» компании Welhome Георгий Бельский.

«После продолжительного затишья элитный загородный рынок пополнился несколькими новыми проектами, — отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — В прошлом году в продажу поступило 50 участков без подряда в КП «Николино», 9 новых домовладений (коттеджи и участки без подряда) в камерном поселке Rubleff Village и готовые объекты в «Резиденции Березки». Эксперт добавляет, что при этом местный рынок загородной недвижимости по-прежнему живет преимущественно за счет вторичных продаж.

Привлекая внимание покупателей

Среди наиболее оригинальных концепций рублевских поселков И. Калинина отмечает, в частности, Evergreen с зелеными кровлями домов и «Барвиху Хиллс», где организовано подземное движение автомобилей.

Примечательный объект — дом — «шкатулка с антиквариатом»: его площадь 1800 кв. м, находится строение в коттеджном поселке «Николино» на 24-м км Рублево-Успенского шоссе. Напоминающий французский замок, он оценивается в 80 млн долл.

В компании Savills считают, что наиболее востребованы поселки «Раздоры-2», «Новое Николино», «Parkville Жуковка» и «Жуковка XXI». «С бюджетом от 80 млн руб. можно рассмотреть приобретение земельного участка в «Раздорах-2» или «Новом Николино», — говорит Н. Резниченко. — В «Жуковке XXI» за 11,5 млн долл. предлагается готовый объект под ключ от девелопера».

Разумеется, на Рублевке можно найти и менее дорогие проекты. «Самые бюджетные предложения расположены в районе Знаменского поля в 15 км от МКАД, — рассказывает И. Доброхотова. — Но и в более высоком сегменте имеются качественные и доступные по цене предложения». К ним относится ЖК «Успенский квартал» в 15 км от МКАД (в поселке «Горки-8»), включающий 14 четырехэтажных корпусов клубного типа с одной-двумя квартирами на этаже. Стоимость объекта здесь начинается от 4,7 млн руб.

Новое строительство

«Нельзя не упомянуть застройку территорий дальней Рублевки в районе Николиной Горы — земель, присоединенных к столице в 2012 г., — считает Г. Бельский. — Это проект комплексного развития территории, который включает благоустройство набережной, строительство объектов социальной инфраструктуры — учебно-образовательного центра и медико-реабилитационного комплекса».

В активной стадии строительства находится коттеджный поселок «Раздоры-2» в 5 км от МКАД. Его территория площадью 170 га зонирована для застройки коттеджами и под участки без подряда. «Помимо прочего здесь будет организован парк вдоль реки Чаченка и торговый квартал. Стоимость входного билета в этот проект составляет порядка 80–90 тыс. долл./сотка и 2,7–2,8 млн долл. за дом площадью 550–650 кв. м с участком в 26–27 соток», — сообщил Г. Бельский. Также в стадии благоустройства находится северная часть поселка «Азарово» в 23 км от МКАД, где предлагаются коттеджи стоимостью от 1,3 млн долл. и таунхаусы с минимальным бюджетом в 1 млн долл.