Страхование и доступность ипотеки

В последнее время наблюдается тенденция роста доли малоэтажного жилья на рынке загородной недвижимости. В результате засилье в Подмосковье дешевых проектов ставит под вопрос необходимость загородного бизнес-класса, отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

 

Столь высокий интерес к малоэтажке вполне закономерен — покупатель может приобрести квартиру значительно большей площади, чем в Москве, к тому же получает все бонусы загородной жизни: комфортную среду, дружественную и соразмерную природным масштабам застройку, однородное социальное окружение, благоприятную экологию и многое другое, говорит Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Промбизнес-Девелопмент». Получается, что, не являясь прямым соперником коттеджам бизнес-класса, сегмент малоэтажного жилья оказывает прямое воздействие на загородный рынок.

 

По данным компании Vesco Group, за десять лет существования загородного рынка коттеджные поселки бизнес-класса прошли долгий путь. В период с 2004 по 2006 гг. они являлись альтернативой недоступному элитному жилью. Затем начался период бурного развития и высокой популярности этого формата, который продлился около двух лет. Но с 2009 по 2011 гг. последовало охлаждение сегмента, и сейчас в нем наблюдается стагнация. По мнению Андрея Хазова, заместителя исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», формат постепенно меняет свои характеристики. Например, еще пять лет назад формулировка «таунхаус бизнес-класса» вызывала улыбку, а сейчас это распространенное явление.

 

Выжить любой ценой

 

Активное развитие жилищного и инфраструктурного строительства в Московской области обнажило все болевые точки формата коттеджных поселков бизнес-класса, считает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. Возведенные когда-то вне населенных пунктов, на лоне природы, частные дома сегодня оказались в центре жилых кварталов или по соседству с крупными транспортными развязками. Естественно, спрос на коттеджи с видом на многоэтажную стройку невелик. Так что есть вероятность, что даже полностью готовые поселки никогда не будут проданы. В сложной ситуации оказались совсем новые проекты. «Так, — рассказывает А. Аверьянов, — все чаще к нам обращаются девелоперы, которые решили реализовать загородные комплексы на территории Новой Москвы. Они инвестировали в строительство инфраструктуры, сетей, первых домов, но были вынуждены приостановить продажи. Привлечь покупателей в такой поселок неспособна даже массированная рекламная компания. На очереди традиционный инструмент повышения объема продаж — ценовой демпинг, который часто используют в сегменте более высокого класса».

 

Но если одни девелоперы предпочитают демпинговать, то другие — лавировать. Так, многие застройщики сегодня, учитывая высокий спрос, перепрофилируют новые проекты, меняют концепции, ориентируясь на малоэтажные комплексы, а не коттеджи, сообщает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». «Поселкам бизнес-класса довольно трудно найти свою целевую аудиторию, платежеспособных покупателей, — добавляет А. Хазов. — Поэтому застройщики вынуждены демпинговать, дробить проекты, снижать потребительские характеристики домов. Например, девелоперы поселка Лесная Симфония, который изначально задумывался в формате бизнес-класса с индивидуальными домостроениями, в итоге пошли по пути мультиформатности.

 

Алексей Аверьянов отметил, что уже несколько клиентов компании Vesco Consulting всерьез просчитывают снос построенных ими же коттеджей, планируя редевелопмент в пользу городской застройки более низкого класса. И если раньше собственники хоть немного привлекательных земельных массивов стремились поднять стоимость проекта до бизнес-класса, то сегодня наблюдается колоссальный уход в малоэтажный сегмент — это более предсказуемый, востребованный, экономически обоснованный выбор девелоперов.

 

Смещение интересов в сторону малоэтажки налицо, но ряд экспертов рынка считают, что говорить о том, что поселки бизнес-класса сдают позиции в ее пользу, рано. С начала года на рынок вышло порядка 16 проектов данного сегмента, утверждает А. Соколова. Например, Архангельская Ривьера, Лесная Резиденция. В большинстве из них реализуются различные форматы загородного жилья (коттеджи и таунхасы) — таковых, по данным компании «Метриум Групп», более 80% в структуре общего предложения. Поселков, где реализуются только таунхаусы, пока немного — около 12–15%. Доля объектов бизнес-класса, где предлагаются земельные участки, еще меньше — не более 5%.

 

С начала года на рынок не вышло ни одного поселка бизнес-класса, где продавались бы исключительно коттеджи. Тем не менее, отмечают в аналитическом центре корпорации «ИНКОМ», этот сегмент загородной недвижимости по-прежнему остается на плаву. По данным экспертов, основное предложение сейчас приходится на сегмент коттеджей — 35%, в то время как квартиры в малоэтажных жилых домах занимают лишь 25% от общего объема рынка бизнес-класса. Таунхаусы и дуплексы — 22%, участки без подряда — 17%.

 

Отсутствие новых проектов среднего ценового сегмента специалисты корпорации «ИНКОМ» объясняют поляризацией предпочтений покупателей. Если до 2009 г. их одинаково интересовал эконом-, бизнес-, премиум- и de luxe-класс, то после основной спрос сосредоточился в экономклассе и элитке.

 

Курсовые колебания в поддержку

 

Несмотря на общее затишье на рынке загородной недвижимости, сегмент поселков бизнес-класса по-прежнему остается довольно привлекательным. Конечно, говорить о докризисном ажиотаже не приходится, но спрос и сейчас достаточно стабильный, а качественные проекты распродаются хорошими темпами — на уровне 10–15 домов в месяц, сообщает А. Соколова. Аналогичные данные приводят аналитики корпорации «ИНКОМ». Число домовладений осталось на прошлогоднем уровне. Выросла доля малоэтажных домов (26% против 18 % во II квартале прошлого года). Количество участков без подряда в бизнес-классе, напротив, сократилось с 24% в прошлом году до 17 % в текущем. Общее предложение в данном сегменте снизилось на 6,4%. Таким образом, отмечают аналитики, произошло частичное перетекание спроса от участков без подряда к квартирам: бюджет сделки сопоставим, а покупатели чаще интересуются готовым жильем.

 

Кстати, на увеличение объемов сделок на загородном рынке, по словам А. Аверьянова, может оказать влияние уменьшение стоимости рубля, которое пришлось на июнь, период спада деловой активности. Представители среднего класса, хранящие сбережения в валюте, при курсовых колебаниях и фиксированной в рублях стоимости жилой недвижимости понимают, что могут позволить себе чуть больше...

 

Дисконтные программы

 

Если же говорить о ценовой динамике на рынке загородного жилья бизнес-класса в целом, то она отрицательная много месяцев подряд, отмечает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Сейчас, по словам А. Соколовой, в рассматриваемом сегменте идет в основном реализация тех проектов, которые стартовали еще до кризиса, но так как ажиотажного спроса на рынке не наблюдается, то у застройщика нет поводов для накручивания цен. Так, по данным ОАО «ОПИН», к середине лета стоимость 1 кв. м домовладения с учетом земельного участка составила 2,6 тыс. долл. Правда, добавляет Е. Лобанова, темпы снижения среднерыночных цен в этом сегменте минимальны по сравнению с поселками элит- и экономкласса.

 

Кстати, есть на рынке и примеры беспрецедентных скидок, о которых девелоперы говорят открыто. Например, рассказывает А. Хазов, в поселке Княжье Озеро скидки достигают 80% от изначальной цены. Это говорит о том, что застройщики стремятся продать проекты с длительным сроком экспозиции и как можно скорее выйти в кэш. Реализация объекта бизнес-класса на рынке в настоящее время может составлять год и более, если продавец не готов предоставить ощутимую скидку (речь здесь идет не о 3–5%, а 15–20% и даже более).

 

Что на будущее?

 

Примеры по сути тройных инвестиций (проектирование и строительство, снос, новое проектирование и строительство), перетекание девелоперов в сегмент малоэтажного строительства и посткризисная стагнация на загородном рынке говорят лишь о том, что будущее поселков бизнес-класса выглядит не очень оптимистично. По словам А. Аверьянова, зона до 30 км от МКАД, где раньше господствовал данный сегмент, окажется полностью оккупированной многоэтажным экономклассом. А единственным выходом в рисковый «бизнес», по словам эксперта, станет расположение участка в лесу или в границах застройки уже существующих деревень.

 

Другие игроки рынка высказались менее категорично, отметив, что в ближайшем Подмосковье и на территории Новой Москвы осталось еще немало участков, подходящих под строительство поселков бизнес-класса. «Да, на Рублевке места действительно нет, но на других шоссе лимит земель еще не выбран, а их потенциал может возрасти как по причине улучшения транспортной доступности, так и строительства важных инфраструктурных объектов», — отметил А. Хазов.

 

В целом эксперты считают, что будущее у загородного бизнес-класса есть, но зависит оно от успешности проекта, разумного подхода к ценообразованию и умения застройщика вписываться в новые реалии рынка.