Подвалы Миллера, или Что скрывает подполье?

Этому изобретению человечества несколько тысяч лет — как только люди научились строить дома, так в них и появилось подпольное пространство. Немало легенд, фильмов и суеверий связано с этим незатейливым сооружением, и до сих пор к нему неоднозначно относимся и мы, рядовые покупатели загородной недвижимости, и сами девелоперы.

«Во сне вы увидели себя сидящими в холодном погребе — значит, вас одолеют сомнения, дурные предчувствия, вы утратите веру в себя. Вам сложно будет от всего этого избавиться, если только не возьмете себя в руки и не станете хозяином собственных желаний, эмоций и намерений. Кроме того, сон сулит утрату собственности» — это цитата из сонника, составленного известным американским психологом и бизнесменом Густавом Миллером в начале прошлого века. Неслучайно еще одно его толкование выглядит следующим образом: «Приснился подвал, полностью забитый запасами продовольствия и винами, — значит, вы получите предложение иметь долю в прибыли, источники которой будут довольно сомнительными». Иными словами, даже на подсознательном уровне подвальное помещение в доме прочно ассоциируется с определенными рисками и даже потерями. Двойственное отношение к этому техническому помещению и у девелоперов.

Мухи отдельно, котлеты отдельно

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», предлагает разграничить проекты от застройщика и дома, возводимые в частном порядке. «Если собственник решает, что ему нужен подвал, то он его строит, несмотря ни на какие технические сложности. Девелоперы руководствуются принципом целесообразности и максимальной ликвидности, поэтому в первую очередь оценивают, насколько проект экономически оправдан, — поясняет эксперт. — Подвальные помещения значительно повышают стоимость строительства, причем уже на начальном этапе, поскольку требуют более сложных проектировочных решений, дополнительных изысканий, в том числе геологических».

В нынешние, кризисные, времена многие игроки загородного рынка, как правило, отказываются от всех затрат, связанных не только со строительством, но и проектированием цокольных и подвальных помещений, пригодных для жилья. Такая экономия находит отклик и у покупателей, которые тоже бережливее относятся к деньгам и не готовы платить за дополнительную площадь.

Другое дело, если речь идет о готовом доме с уже отремонтированным подвалом. Таких предложений много. «Но если говорить о разнице в стоимости дома при наличии и отсутствии такой опции, как подвальное помещение, то на вторичном рынке ее практически нет, — утверждает В. Яхонтов. — В новостройках подобные проекты дороже, но сегодня их не строят».

Вообще, большие вспомогательные или технические помещения (в том числе подземные), как правило, строят в домах, которые позиционируются в дорогом ценовом сегменте. Однако, по словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», на сегодняшний день новые элитные поселки выходят преимущественно без подвальных помещений. А вот дома с цоколем можно встретить, например, в КП Павлово или Резиденции Бенилюкс. «На мой взгляд, это связано с техническими сложностями строительства и последующего обслуживания подвалов», — отмечает эксперт. Нередко собственникам коттеджей с подземным этажом приходится в буквальном смысле откапывать дома и заново переделывать гидроизоляцию. А это совсем не дешевое удовольствие. Тем не менее в бюджете от 5 млн долл. подобное помещение все же считается необходимым атрибутом. «Цокольный этаж чаще всего прилагается в качестве бонуса», — уточняет Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». И это неслучайно, поскольку такие помещения весьма удобны. Как правило, в них расположены все системы жизнеобеспечения, которые не занимают основную площадь объекта.

Подвал и цокольный этаж имеют общее назначение — расширить жилое или полезное пространство дома. Однако есть принципиальные различия. Одно из них заключается в том, что подвал в отличие от цоколя располагается ниже уровня земли. «Этот кажущийся незначительным нюанс на самом деле серьезно разграничивает возможности обустройства подземной части дома, — рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — К примеру, из-за отсутствия естественной вентиляции в подвале нельзя размещать газовую котельную». Кроме того, подвал отличается от цоколя высотой потолка (для последнего она всегда выше и начинается от 2,5 м), а также наличием окон.

«Подвал — это помещение без естественного солнечного освещения, — подтверждает В. Яхонтов. — В цоколе есть окна, в том числе и полноценные, если, конечно, позволяет ландшафт участка».

Затраты на организацию любого подвального помещения могут быть колоссальными, особенно в случае высоких грунтовых вод, поскольку требуется более мощная гидроизоляция и дренажная система. Тем не менее нельзя забывать, что существуют определенные требования по этажности зданий (например, в зоне аэропортов), которые нормируют высоту конька. В этом случае собственник может быть вынужден заглубиться в землю либо под всем домом, либо под его частью.

«...Неприятность эту мы переживем»

Но для чего люди тратят огромные деньги на сооружение подземного этажа? Например, на Рублевке перед очередным «концом света» самым распространенным было оборудование надежного убежища. «К нам поступали обращения с просьбой подобрать бункер, который бы гарантировал защиту от ураганов, наводнений, землетрясений, радиации и химических атак», — рассказывает Ю. Грошева. Самое любопытное, что такие предложения на рынке существуют. По словам И. Менжунова, в своей практике он видел дом в коттеджном поселке Николино, где из цокольного этажа был дополнительный спуск под землю. Здесь располагалось огромное оборудованное бомбоубежище. Однако собственники использовали его для хранения вещей. А сегодня этот дом вообще выставлен на продажу.

Впрочем, нельзя сказать, что большинство наших граждан зациклены на идее собственной безопасности, более того, их вовсе не пугают глобальные катастрофы, поэтому подземные помещения они используют исключительно в мирных целях. «Из интересных проектов могу привести дом в поселке Антоновка, где подвал — это часть архитектурного решения, он связан с общей ландшафтной концепцией и является единым целым с участком, — делится В. Яхонтов. — Высотность участка, площадь которого составляет более 0,5 га, создавалась искусственно. Примечательно, что площадь подземного этажа больше, чем самого здания».

Впрочем, чаще всего, по мнению Ильи Менжунова, в подвальных помещениях располагают домашний кинотеатр и зону водоподготовки, а также инженерное оборудование. Алексей Сенчук считает, что в первую очередь здесь обустраивают сауну, тренажерный зал, кладовую для хранения припасов, прачечную и котельную. «Дальше все зависит от площади, если остается достаточно места, то можно поставить бильярдный стол, стол для настольного тенниса, тренажеры, кому что нравится», — говорит эксперт. Распространенным вариантом также является организация оранжереи (зимнего сада), разведение грибов, например, шампиньонов и т. д. Только бассейн выбивается из списка. Дело в том, что если его расположить ниже уровня земли, то весь влажный воздух, прогоняемый вентиляцией, будет проходить через дом. В этом случае коттедж просто отсыреет. Есть примеры, когда из-за бассейна в подвальном помещении отваливались обои на третьем этаже дома. Поэтому все, что связано с водными процедурами, обычно располагают на первом этаже, в отдельной пристройке и с индивидуальной системой вентиляции.

С цокольным этажом дело обстоит примерно так же. Вот несколько конкретных примеров его использования от наших экспертов. В поселке Жуковка (Рублево-Успенское шоссе) продается двухэтажный дом, в котором есть жилой цоколь, фактически играющий роль полноценного этажа. Это большое помещение с прихожей и гостиной, кинотеатром, бильярдной, ванной комнатой, постирочной, котельной, электрощитовой и комнатой водоочистки. Кроме того, здесь имеется отдельное помещение, в котором располагаются коммуникации под бассейном и вентиляцией. Стоимость предложения 11 млн долл.

В цоколе одного из домов КП Николина Гора (Рублево-Успенское ш.) находится спа-зона с сауной, душевыми, комнатой отдыха, также здесь есть бильярдная, постирочная, блок для персонала. При этом сам дом имеет два наземных этажа и мансарду, его стоимость — 3,05 млн долл.

В поселке Монолит (Новорижское ш.) планировка цокольных этажей в коттеджах похожа: винный погреб, кинотеатр, спа-зона с джакузи, сауной, душевой и санузлом, а также комната для персонала и гараж на несколько машино-мест.

Не вглубь, так в вширь

Чего лишаются покупатели загородных коттеджей в связи с тем, что девелоперы отказываются от проектов домов с подвальными и цокольными этажами, понятно. А какова в этом случае экономия и где все перечисленные радости жизни можно разместить? По данным компании «Метриум Групп», устройство подземных площадей ведет к удорожанию проекта примерно на 30%. Следовательно, такова цена экономии. Впрочем, здесь имеется множество нюансов. Затраты на подвал сильно зависят от уровня залегания грунтов и их типа. Удорожание проекта может составить и 50%, уточняют в «МИЭЛЬ». К примеру, торфяной грунт обладает низкой несущей способностью, и подвал дома в таком месте потребует серьезных инженерных расчетов. В целом строительство может стоить в полтора-два раза дороже возведения обычного наземного этажа, резюмируют в Kalinka Group.

В некоторых же случаях смета подвала может быть равна смете всего дома, считают эксперты. Алексей Сенчук приводит такие данные: «Что касается сокращения расходов при постройке дома без цокольного этажа, то коэффициент экономии равен минимум 1,5, в зависимости от локации. Если местность насыщена водой, скажем, это низина рядом с лесом или водоемом, то с учетом гидроизоляции и другой подготовки к строительству подвального или цокольного этажа коэффициент может быть и выше — до 2,5».

То есть на эти деньги можно построить много чего дополнительного и тем самым компенсировать отсутствие подвального или цокольного помещения. В качестве альтернативы люди используют мансарду либо делают пристройку к дому. Например, бойлерную или прачечную вполне можно обустроить на первом уровне. Встречаются и варианты их размещения на чердаке. Если все-таки необходимо дополнительное помещение, то можно «вытянуть» само здание в зависимости от формы участка. Котельная, или топочная, как правило, пристраивается к дому, у нее должен быть отдельный вход. Что касается бани, сауны, тренажерных залов и всего остального, то для них возводят дополнительные постройки. По сути, дом растет и вширь, и ввысь. Конечно, это не совсем удобно, однако каких-то других альтернативных вариантов, способных решить проблему нехватки места, нет.

Иными словами, экономия во многом зависит от вкусов и аппетитов конкретного собственника.