Подмосковные горизонты загородного рынка

На каждом этапе освоения загородного рынка и покупатели, и девелоперы отдают предпочтение тому или иному направлению. Когда-то пределом мечтаний для всех была Рублевка, потом игроки обратили внимание на Новую Ригу, а последний год показал, что наиболее перспективными становятся Калужское, Киевское и Ленинградское шоссе.

 

Флажки на карте

 

С тех пор как в Подмосковье начало развиваться коттеджное строительство, появились уже тысячи поселков. Однако распределены они на карте области неравномерно. Как утверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, большинство из них сконцентрировано на западном и юго-западном направлениях. «Всего здесь, по нашим оценкам, расположено около 2–2,2 тыс. поселков разных размеров и ценовых категорий, — говорит эксперт. — Бесспорным и явным лидером среди шоссе по этому показателю является Новорижское (примерно 830 объектов). Много поселков на Калужском (около 370), Киевском (340), Дмитровском (около 330) направлениях. Объектов экономкласса больше всего на Симферопольском шоссе. На знаменитой Рублевке расположено чуть более 240 поселков, то есть около 5% от их общего числа. Скромными с точки зрения коттеджной застройки показателями отличаются Носовихинское (6 проектов), Боровское (13), Алтуфьевское (17) шоссе».

 

По данным Алексея Коротких, руководителя отдела продаж компании Villagio Estate, в элитном сегменте картина такова: на Новорижском и Волоколамском шоссе 30 коттеджных поселков, на Рублево-Успенском — 18, на Киевском — 11, на Калужском — 9 и на Дмитровском — 6.

 

Если подводить итоги года, то в 2012-м на продажу было впервые представлено 80 коттеджных поселков, где более 15 тыс. домовладений, из которых подавляющее большинство (88,3%) — участки без подряда (13,245 тыс. землевладений). Такие цифры приводит компания Vesco Consulting. Индивидуальных домов предлагают значительно меньше — 2,1%, или 315 отдельно стоящих коттеджей (готовых либо с подрядом на строительство).

 

Новые домовладения, согласно аналитике Vesco Consulting, равномерно распределены по 13 главным магистралям. Исключением стали Рублево-Успенское и Алтуфьевское шоссе — там в первой половине 2012 г. предложений новых малоэтажных домовладений не появилось. Больше всего недвижимости было выставлено на продажу по Ярославскому шоссе — 24% (19 проектов), чуть меньше на Симферопольском — 17% (14 поселков) и Новорязанском — 12% (10), Новой Риге и трассе Москва — Санкт-Петербург — по 10% (по 8 поселков). На других десяти шоссе сосредоточено 28% нового рынка (22 объекта).

 

Согласно результатам того же исследования больше всего участков без подряда представлено на Ярославском (27%) и Симферопольском (20%) шоссе. На других трассах таких объектов меньше: на Новорязанском шоссе 11%, на Новорижском и Ленинградском по 9%, на Киевском и Дмитровском лишь по 6% участков от общего объема, выведенного в 2012 г. Меньше этот формат представлен на Калужском и Горьковском направлениях (по 3%) и примерно по 2% на Каширском, Щелковском и Минском шоссе. Единственное направление, где в новых поселках нет участков без подряда, — Пятницкое.

 

Источник: Vesco Consulting

 

Слагаемые успеха

 

Новая Рига заметно сбавила темпы развития в уходящем году, но остается лидером за счет ударного строительства прошлых лет. «Это шоссе наиболее освоенное девелоперами загородных жилых проектов. Четвертая часть всех коттеджных поселков расположена тут, — говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton. — Это самое популярное направление среди потенциальных покупателей загородной недвижимости любой ценовой категории. Долгое время даже наблюдалась ситуация, когда жители юго-запада столицы выбирали Новую Ригу, несмотря на то что Киевское или Калужское направление им было бы удобнее».

 

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», обращает внимание, что сегодня застройка Новорижского шоссе меняется качественно: «Здесь по-прежнему больше всего коттеджных поселков, направление освоено вплоть до 100-го км. Но если до кризиса преобладали предложения бизнес-класса, то сейчас девелоперы почувствовали рыночную конъюнктуру и либо переформатируют проекты в более доступную по цене категорию, либо изначально возводят загородное жилье экономкласса».

 

Все большим спросом пользуется Ярославка, получившая в этом году пальму первенства по коттеджному строительству. «Не отличавшееся ранее высокими темпами освоения загородных земель Ярославское шоссе в 2012 г. вышло на третью строчку по количеству поселков в продаже (92), обогнав Киевскую трассу (68) и приблизившись к традиционным лидерам — Новорижскому (163) и Симферопольскому (122) направлениям», — констатируют эксперты Vesco Consulting. Впрочем, такой скачок не является внезапным — после кризиса рынок Ярославского шоссе стабильно рос, и в 2010 г. трасса уже входила в тройку лидеров по числу реализуемых поселков. Но снижение девелоперской активности в 2011 г. переместило ее на четвертую строчку рейтинга. Зато в 2012 г. произошел небывалый рост объема предложения — он увеличился на 44%, с 52 поселков в 2011 г. до 92 в 2012-м.

 

Инфраструктура прежде всего

 

Развитие местности зависит прежде всего от уровня и качества имеющейся инфраструктуры. Этот фактор важен и для девелоперов, и для покупателей. Застройщикам нужны готовые коммуникационные сети, а потребителям необходимы социальные объекты, позволяющие наладить загородный быт. «В этом отношении по-прежнему лидирует Рублевское шоссе, на котором, как и несколько лет назад, самая разветвленная инфраструктурная сеть. Здесь есть все что угодно, начиная от салонов красоты и заканчивая престижными школами», — свидетельствует В. Яхонтов.

 

Остальные шоссе по уровню инфраструктуры заметно отстают. Это касается даже раскрученной Новой Риги: там до сих пор дефицит детских учебных учреждений, поликлиник, развлекательных заведений, лишь в некоторых местах этих объектов достаточно. Впрочем, за последние полтора года там появились престижные салоны красоты (Aldo Coppola), фитнес-клубы (World Class), магазины («Азбука вкуса», «Алые паруса» и др.), автосалоны, рестораны, торговые центры. В шаговой доступности от поселков на Новой Риге находятся элитные школы «Ломоносовская ИНТЕК», «Президент», Павловская гимназия. Недостаток инфраструктуры стараются компенсировать и крупные компании-застройщики. «Так, Villagio Estate, девелопер более 30% элитной застройки на Новой Риге, развивает внутреннюю инфраструктуру, пользоваться которой могут не только жители конкретного поселка, но и их соседи, — рассказывает А. Коротких. — Например, в Гринфилде работает семейный клуб «Детская башня», где творческие занятия посещают местные малыши, дети из ближайших поселков (Риверсайд, Millennium Park, Madison Park, Monteville) и подмосковных городов. У нас (Гринфилд и Millennium Park) представлены рестораны, магазины, в том числе с продукцией фермерских хозяйств, студии красоты, йоги и т.д. Огромное значение имеет создание детской инфраструктуры: в каждом поселке оборудованы игровые площадки, в Гринфилде работает семейный клуб, а зимой в Millennium Park откроется детский сад «Робин Гуд». Востребованы крытые и открытые спортивные площадки, пляжи летом и каток зимой, горки для катания на лыжах или санках и т.д.»

 

Неплохая ситуация на Минском и Можайском шоссе. Жители поселков с удовольствием пользуются сложившейся инфраструктурой городов Одинцово и Голицыно, а также Лесного городка — здесь хорошие школы, детские сады, больницы и госпитали высокого уровня, развлекательные объекты.

 

Относительно благополучная обстановка на Киевском и Калужском шоссе. К тому же здесь возможно заметное улучшение ситуации с инфраструктурой в связи с освоением территорий Новой Москвы. Это классический пример того, как строительство инфраструктуры обуславливает увеличение и числа новых проектов, и потребительского интереса к ним. «В последнее время Новая Рига стала пользоваться меньшим спросом по сравнению с трассами Новой Москвы, более того, по нашей статистике, спрос здесь превышает предложение. Объектами около 40% всех сделок становятся присоединенные земли», — констатирует В. Яхонтов.

 

Спортивно-развлекательных объектов больше всего на Дмитровке: ей повезло с топографией. На многочисленных водохранилищах разместились лучшие в области яхт-клубы и рестораны на воде, чуть дальше находятся гольф-клубы и горнолыжные комплексы. Все это позволило привлечь сюда состоятельную публику, ценящую спорт и развлечения.

 

Восточные направления считаются отстающими в сфере загородной инфраструктуры, особенно по числу частных школ.

 

Будущее начинается сегодня

 

Помимо социальных, образовательных и культурных учреждений для покупателя важны состояние и пропускная способность трассы, по которой ему предстоит добираться до своего загородного дома. На основе этого фактора Д. Халин строит свой прогноз: «Перспективные направления те, где беспроблемные и самые качественные дороги. Например, Киевское и Калужское. Сохраняет высокий потенциал и Новая Рига. Вполне вероятно, что второе дыхание после строительства трассы Москва — Санкт-Петербург обретет Ленинградка. Существенный рост интереса ожидает Минское и Можайское шоссе, где также создают новые подъездные пути к Москве. Улучшение качества дорог повышает привлекательность не только близких к столице районов, но и территорий, удаленных на 30 км от МКАД и более. По нашему мнению, в скором будущем подорожает жилье, расположенное во втором поясе Подмосковья (20–30 км от МКАД) по тем направлениям, где сейчас ведут реконструкцию».

 

Если говорить о перспективах, то с Новорижским шоссе участники рынка, особенно работающие в элитном сегменте, по-прежнему связывают большие надежды, однако значительного роста цен не ждут. «Это удобная трасса, обладающая престижным статусом и оставляющая девелоперам простор для действий, — считает А. Коротких. — В настоящий момент средняя стоимость элитного объекта здесь составляет 46,9 млн руб. В течение всего года рынок вел себя спокойно, и в ближайшее время роста цен точно не будет». «На данный момент на Новорижском направлении предложение значительно превышает спрос. К тому же существенно ухудшила транспортную ситуацию затеянная недавно реконструкция», — добавляет Е. Родина.

 

Киевское шоссе после модернизации стало привлекательнее для потенциальных покупателей загородных домов, но на данном направлении ограничено предложение — коттеджных поселков мало, а новых проектов практически нет. Проблема также заключается в близости аэропорта. Самые востребованные участки, расположенные не далее 20–30 км от МКАД, находятся как раз рядом с Внуково.

 

«Однозначно перспективны направления Новой Москвы — Киевское, Варшавское, Калужское шоссе, — уверен В. Яхонтов. — После реконструкции Калужки значительно сократится время в пути до столицы. Это не может не радовать покупателей. Кроме того, в соответствии с озвученными планами московского правительства территории будут развивать комплексно, что позволяет надеяться на достойное социально-инфраструктурное наполнение, хорошую дорожную сеть и прочие блага. Пока ни один другой район столь масштабно развивать не планируют». «Рост интереса связан не столько с расширением Москвы — это как раз и останавливает многих от приобретения загородной недвижимости. Привлекает перспективное развитие самой трассы, улучшение дорожного покрытия, решение проблемы с низкой пропускной способностью», — считает Е. Родина. К тому же на Калужском шоссе расположено много стародачных поселков, есть ряд хороших проектов элитного и бизнес-класса.

 

Популярность Минского и Можайского шоссе выросла в связи с высокой готовностью новой скоростной трассы-дублера. Покупатели рассчитывают на хорошую транспортную доступность своего жилья, девелоперы же заинтересовались этими направлениями, потому что количество загородных коттеджных поселков здесь невелико, а, следовательно, конкуренция относительно низкая. «Рост спроса весьма заметен: по мере готовности транспортных развязок увеличивается число покупателей в проектах на Минском и Можайском шоссе, таких как «Довиль», «Трувиль», «Лесной городок», «Западная резиденция», — говорит Е. Родина.

 

Схожие перспективы и у Ленинградского направления, но из-за расположенного на 5-м км от МКАД аэропорта Шереметьево спрос на близкие к Москве районы снижен. Впрочем, после запуска скоростной трассы эксперты уверенно прогнозируют повышенный интерес к дальним проектам, в том числе и в Тверской области, — в Завидово и Конаково. Эти места всегда были привлекательны, особенно для ценителей охоты, рыбалки, яхтинга. Но постоянные транспортные проблемы на Ленинградке и перспектива добираться до дачи по 5–6 ч существенно снизили их популярность. Из-за финансового кризиса в этих районах практически не приобретают загородное жилье. Но в последнее время покупатели стали активнее, особенный интерес у них вызывают проекты, возводимые на базе существующих санаторно-курортных комплексов.