Перспективный эконом. В каком направлении его искать

Средняя стоимость предложения дома с участком в сегменте эконом
Направление	Цена, тыс. долл.
Ленинградское	358,2
Щелковское	320,2
Киевское	301,6
Пятницкое	284,8
Новорижское	275,7
Дмитровское	272,7
Егорьевское	262,2
Новорязанское	227,2
Каширское	219,8
Симферопольское	210,7
Калужское	207,4
Горьковское	205,7
Ярославское	188,8
Минское	170

Рейтинг шоссе по количеству предложений* коттеджей экономкласса
Топ-10
Шоссе	Доля,%
Ленинградское	15,5
Симферопольское	15,1
Пятницкое	14,3
Дмитровское	13,0
Новорижское	8,7
Каширское	6,0
Ярославское	5,8
Щелковское	4,2
Новорязанское	3,9
Волоколамское	3,6

Еще в 2009 г. участки без подряда занимали 56% загородного рынка в сегменте эконом. Сейчас их количество сократилось более чем в два раза — до 25%. Изменения кардинальные, считает директор по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армен Маркосян. Но это вовсе не значит, что в продажу вышло множество проектов с готовыми домами или подрядом. Когда спрос на участки в чистом поле пошел вниз, девелоперы поняли, что пришло время менять концепцию проектов.

 

В первую очередь, это связано с тем, что многие покупатели уже не желают самостоятельно заниматься строительством, а во вторую — предпочитают поселки с единым архитектурным стилем и более или менее однородной социальной средой. А это в принципе невозможно реализовать в проектах, где продаются участки без обязательного строительного подряда, отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. И, наконец, маржинальность новых проектов выше, если земли предлагаются с застройкой, подводит итог руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

 

Отказ от продажи участков без подряда — особенно заметный тренд в элитном и бизнес-сегментах, однако и в экономклассе спрос переориентируется на готовый продукт, рассказывает генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук.

 

Стоит подчеркнуть, что разговоры о скорой смерти предложения без подряда, особенно в демократичном сегменте, не просто преждевременны, а, скорее всего, утопичны. Всегда найдутся желающие купить землю по 10 тыс. руб./сотка, даже если не очень понимают, что с ней делать дальше. С ростом конкуренции спрос на участки без подряда будет снижаться за счет уменьшения интереса к проектам, представляющим собой нарезку земли без коммуникаций. Такие поселки будут проигрывать в борьбе за покупателя, но те коттеджные поселки, где предусмотрены электричество, газ, вода и дороги, едва ли потеряют своих клиентов, прогнозирует директор департамента управления активами Группы ПСН Татьяна Тикова.

 

Если представить эту картину в цифрах, то получается, что с 2012 г. частота покупки уже готового домовладения экономкласса увеличилась на 10–15%, считает руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент» Марина Денискина. А спрос на участки без подряда по сравнению с прошлым годом сократился почти на 50%, приводит свои данные заместитель генерального директора ООО «Столичная земля» Михаил Строилов.

 

В целом по итогам сезона можно смело говорить о том, что сделки в сегменте эконом- и суперэконом превалировали на загородном рынке и составили более 60%.

 

Где эта улица, где этот дом

 

Сейчас в Московской области около 150 поселков экономкласса, в которых предлагаются готовые дома или участки с подрядом под строительство коттеджей, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его данным, только полностью готовых объектов в продаже — 1280. Если говорить об участках с подрядом, то, по оценке Т. Тиковой, речь идет о 3,5–4 тыс. домовладений.

 

Что касается расположения, то в принципе подобное предложение есть практически везде (за небольшим исключением). Другое дело, что на некоторых направлениях бюджетные варианты превалируют, а на других представлены в числе прочих, подчеркивает учредитель компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

 

По оценке И. Менжунова, большинство поселков экономкласса с готовыми домами и участками с подрядом расположено на Симферопольском, Новокаширском (М4 «Дон»), Каширском, Киевском и Калужском шоссе — примерно 100 объектов. Лидером среди них является Симферопольское шоссе, где реализуется порядка 40 таких поселков. Тройка лидеров среди КП с готовыми домами (подряд не учитывался) по версии «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» выглядит следующим образом: Симферопольское (24 поселка), Новорижское (21), Дмитровское шоссе (13).

 

Почему именно они? По мнению И. Менжунова, основная часть покупателей с ограниченным бюджетом проживает в южном секторе Москвы. А Симферопольское лидирует еще и потому, что считается скоростным и бессветофорным. Здесь достаточное количество свободных площадок под застройку, приемлемые цены для девелоперов, и вполне естественно, это направление демонстрирует хорошую динамику развития проектов, поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.

 

Логично, что при этом самые экономные направления не являются ценовыми лидерами. Средний бюджет покупки на Симферопольском шоссе составляет 6,2 млн, на Новокаширском — 7,2 млн, на Каширском — 7,5 млн руб., говорит И. Менжунов. По мнению заместителя генерального директора Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, наиболее высокие цены характерны для Ленинградского (11,4 млн руб.) и Щелковского (10,2 млн руб.) шоссе, что объясняется крайне ограниченным предложением этого сегмента (во втором случае) и высокой стадией готовности расположенных здесь поселков (в первом).

 

Вдоль трассы М4 «Дон» найти недорогой объект можно всего в 20 км от МКАД, рассказал А. Муравьев. Это будет участок с подрядом по цене примерно от 4,5 млн руб. (стоимость отдельно земли 1–1,3 млн руб.). По Киевскому шоссе такие предложения встречаются на удалении 35 км от МКАД.

 

В целом средний уровень цен в поселках экономкласса формата «готовые дома/с подрядом» составляет около 5,2 млн руб., подсчитали в группе ПСН. Эксперты напоминают, что стоимость предложения зависит от многих факторов: удаления, престижности направления, размера дома и участка, а также строительной технологии будущего коттеджа. Наиболее высокий ценник представлен в концептуальных поселках, в которых предлагаются дома из высококачественных материалов.

 

Как отметил М. Строилов, наибольшим спросом пользуются готовые дома площадью от 70 до 180 кв. м с участками от 6 до 12 соток стоимостью от 6 до 10 млн руб. Домовладения в более высоком ценовом диапазоне рынком сейчас практически не востребованы.

 

Будущее за транспортом и инфраструктурой

 

Есть в сегменте и недооцененные по тем или иным причинам, но перспективные направления. По мнению И. Менжунова, к таковым относится Ярославское шоссе. Здесь расположено множество красивых мест с великолепной природой. Однако транспортная доступность пока оставляет желать лучшего, поэтому шоссе и недооценено. А ведь в перспективе у него есть все шансы выйти в лидеры. Самое весомое преимущество Ярославского шоссе — хорошая экология и обилие рек и озер. Если брать только водные ресурсы, то по этому показателю оно занимает второе место после Дмитровского, но дешевле, а значит, интереснее с точки зрения экономсегмента.

 

Недооцененным сегодня считается Новорязанское направление, но уже в скором времени оно также получит шанс повысить свою привлекательность за счет реконструкции трассы и открытия дублеров, считают специалисты компании Vesco Consulting. По Новорязанскому шоссе в 2014 г. откроется станция метро «Котельники». Помимо этого плюсом является пойма Москвы-реки. Здесь много лесов и парков. К минусам можно отнести соседство с аэропортом Быково и наличие большого числа промышленных предприятий и крупных населенных пунктов, что негативно сказывается на экологии, поэтому лидером направление вряд ли станет.

 

М. Строилов считает недооцененным и Калужское шоссе — здесь можно найти предложения готовых домовладений по такой же цене, как и на востоке Подмосковья. Тем не менее направление считается одним из наиболее перспективных, поскольку трасса оказалась, по сути, внутригородской магистралью Новой Москвы. С одной стороны, присоединенные земли активно развиваются: сейчас здесь предлагается порядка 80 проектов в сегменте эконом. Но спрос пока небольшой: у покупателя сложилось мнение, что, если Новая Москва, значит, цены здесь завышены, да и общего понимания по развитию территории пока нет. Впрочем, через пару лет спрос действительно будет высоким, прогнозирует М. Денискина. А В. Яхонтов уверен, что Новая Москва будет развиваться куда более интенсивно, нежели соседние территории просто в силу вкладываемых средств и хорошего административного ресурса.

 

Список может быть расширен усилением позиций северных направлений Московской области (Ленинградское и Дмитровское), в основном в категории «дальние дачи», считает Т. Тикова. Оба шоссе активно реконструируются, и точки роста в ближайшие три года будут сконцентрированы именно там. С тем, что однозначно упрочат свои позиции направления, где запланирована (или идет) реконструкция, согласен и Д. Ковальчук.

 

Словом, смена лидеров среди загородных направлений вполне возможна. Это нормальное явление, считает В. Яхонтов. Сейчас интересны те, которые имеют хорошую транспортную доступность. Однако в будущем ситуация может измениться, и лидерство получат территории с более развитой инфраструктурой, рабочими местами, качественным жильем.