Передел загородного рынка: механизм запущен

Нестабильность курсов валют, неустойчивость по отношению к ним рубля, ввод международных санкций в отношении России, рост и последующее снижение Центробанком ключевой ставки — в совокупности все эти факторы явились спусковым механизмом для структурных изменений рынка недвижимости вообще и загородного сегмента в частности.

«Традиционно спрос на рынке загородной недвижимости возрастал с низких показателей в декабре по восходящей до пика летом и опускался снова к осени, совершая плавную дугу, — отмечает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости агентства «ИНКОМ-Недвижимость». — В кризис мы видим, что привычная кривая превращается в синусоиду: в декабре спрос находится в пиковой точке, свойственной летним месяцам, затем идет на спад, но незначительный (обычно в январе спрос невелик, но в этом году он был выше), а затем снова поднимается».

Если поэтапно восстановить события начиная с конца прошлого года, то становится понятно, как вычерчивалась эта синусоида. В декабре и январе все покупатели активно избавлялись от рублей. В феврале остаток спроса стал иссякать, но еще давал о себе знать. На фоне невысокого сезона на смену рублевым покупателям пришли активные долларовые, и мотивация была не только и не столько в том, чтобы успеть купить к лету дачу. Потребители заметили, что цены начали расти, и хотели успеть приобрести недвижимость, которую еще недавно не рассматривали в качестве первоочередной покупки. Эта фаза была обусловлена тремя факторами: ростом цен, стабильно высоким курсом иностранной валюты и началом сезона.

Будут деньги — будет спрос

Общее мнение всех продавцов недвижимости сходится: люди с деньгами остались, и они будут покупать с определенной частотой, ломая прежние представления о законах рынка и образуя несвойственные ему циклы. В текущий момент очередному витку спроса, который пошел было на спад, придало импульс падение курса иностранных валют. Эксперты уже отметили приход на загородку первой волны держателей валюты, которые не хотят терять деньги из-за этих колебаний. Чем ближе лето, тем больше на характер спроса будет влиять сезонность, но закономерность быстро сменяющих друг друга низких и высоких фаз сохранится до глубокой осени. Причиной может быть не только нестабильность курсов валют, но и другие структурные, например социальные, изменения, к числу которых можно отнести перераспределение финансовых ресурсов (доходов) среди населения.

«Пик переформатирования рынка, по сути, наступит в 2016 г., пока же тренды только намечаются, — говорит А. Кройтор. — В новых экономических условиях, как всегда, будут образовываться и новые бизнесы, которые постепенно начнут приносить доход. Параллельно часть существующих бизнесов прекратит свое существование вовсе или станет менее доходной. Таким образом, произойдет перераспределение денежных средств: у одних, кто раньше хорошо зарабатывал, расходы заметно сократятся, а у других начнут формироваться капиталы, которые они принесут на рынок недвижимости».

Вероятность такого прогноза подтверждает уже начавшаяся тенденция продажи загородных объектов, приобретенных в ипотеку. Интересен и тот факт, что потенциальными покупателями такой недвижимости зачастую становятся граждане, готовые приобрести таунхаус или коттедж в ипотеку. Это говорит не столько о наличии или отсутствии у населения средств как таковых, сколько о том, какие изменения претерпели прогнозы на будущее у значительной части граждан. Те, кто еще вчера охотно брал кредиты, сегодня уже не уверены в том, что смогут расплачиваться по ним в средне- и долгосрочной перспективе. При этом у других появились основания быть уверенными в благополучии завтрашнего дня.

Важно добавить, что нестабильность в банковском секторе получила развитие и в этом году. С начала 2015 г. лицензий лишились уже 16 банков, а за прошлый год их число достигло 98. Очевидно, что это также подстегивает интерес граждан к недвижимости, в том числе и к загородной.

Переформатирование продолжается

Эксперты отмечают, что в общем объеме предложения сегмент участков с подрядом и коттеджей в рамках сравниваемых периодов сократился на 3%. Эта цифра с большой долей вероятности указывает на процесс переформатирования проектов, который начался некоторое время назад. Учитывая высокие цены и сократившиеся доходы населения, застройщики постарались уйти в более доступный с точки зрения цены формат — участки без подряда (УБП). Это предположение вполне подкрепляет цифра 3,1% — именно столько прибавил этот сегмент.

Несмотря на сложную ситуацию, к концу марта спрос на дачные участки вырос на 60% по сравнению с началом нынешнего года. Однако показатели продаж за аналогичный период 2014 г. пока не достигнуты.

Эксперты отмечают, что рынок УБП почувствовал влияние кризиса в этом году, но в незначительной мере, так как основной объем предложения сфокусирован в недорогих поселках. «Доля дачных участков экономкласса составляет около 70% предложения, а на доступный продукт всегда есть и будет спрос, поэтому покупатели даже в нестабильное экономическое время готовы приобретать землю и строить дома для загородного отдыха, тем более перед сезоном отпусков», — говорит генеральный директор УК «Бражниково» Юрий Бармин.

Динамика продаж, по словам эксперта, только к концу марта пошла вверх (в январе и феврале на рыке было затишье). Количество заключенных сделок за I квартал 2015 г. уменьшилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на УБП за год выросли на 7–10%, а по сравнению с IV кварталом 2014 г. — на 3–4%.

Лучше меньше, да лучше

Эта фраза уже давно стала крылатой, и в данном случае ею можно охарактеризовать процессы, происходящие сегодня рынке загородной недвижимости в целом. За последние несколько месяцев количество таунхаусов увеличилось всего на 0,4%, дуплексов — на 0,6%, отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Сокращение объема квартир в малоэтажных жилых домах на 1,3% указывает на то, что растущие в этом сегменте цены негативно влияют на спрос. Основными причинами, тормозящими развитие формата, остаются повышенные требования покупателей к развитости инфраструктуры в шаговой доступности от комплексов, а также их транспортная доступность. Всего доля поселков с малоэтажной застройкой составляет 2% от общего количества проектов, что с учетом спроса указывает на дефицитность этой недвижимости в среднесрочной перспективе.

В среднем по рынку сократилось количество проданных объектов: так, за I квартал 2014 г. было реализовано 4554, а за тот же период 2015-го — 3269 объектов. Больше всего сделок совершено в сегменте УБП — 53% и в сегменте квартир в малоэтажных жилых домах — 27%. На 1% выросли продажи на рынке участков с подрядом, а реализованный спрос на таунхаусы и дуплексы остался точно таким же, как и в начале весны 2014 г.

Сокращение площадей участков и строений также становится устойчивым трендом, что находит свое подтверждение в цифрах. Так, средняя площадь участка год назад составляла 14,9 сотки, сегодня — 13,8. Средняя площадь домов сократилась с 179,2 до 149,4 кв. м. Иными словами, есть все основания полагать, что в стремлении сократить себестоимость строительства застройщики будут и дальше уменьшать размеры площадей таунхаусов и коттеджей. Таким образом, цена квадратного метра загородного жилья гарантированно будет ниже городского, по крайней мере, в обозримом будущем.

Парадоксы цен

Парадоксальная ситуация складывается в отношении цен в разных форматах загородного рынка. Так, цены на участки с подрядом и коттеджи выросли за год на 1,8%, а УБП показали рост почти на 50%. Таунхаусы подешевели на 13,1%, дуплексы — на 15,3%, квартиры в малоэтажных жилых домах — на 11,1%.

Кстати, эксперты отмечают, что поселки с квартирами в сблокированных домах, похоже, становятся редкостью на загородном рынке. Во всяком случае, за последние полгода появилось всего четыре новых проекта, тогда как обычно на реализацию поступало от 12 до 43 поселков, отмечают в компании «ИРН-Консалтинг». Это свидетельствует о том, что в сегменте таунхаусов намечается дефицит предложения, и в долгосрочной перспективе цены на сблокированное жилье отыграют утраченные позиции. Впрочем, прогноз специалистов «ИРН-Консалтинг» пока остается пессимистичным для девелоперов и инвесторов. По их мнению, в ближайшие год-два тенденция к снижению уровня цен в новых поселках таунхаусов сохранится в основном из-за сокращения платежеспособного спроса.