Отступление от границ. Встречные тенденции рынка

Термин «поселки для ПМЖ» медленно, но верно уходит в прошлое. Во-первых, меняется сама формулировка — сейчас в профессиональной среде их все чаще называют поселками для постоянного проживания. Во-вторых, стал иным и концептуальный подход к покупке недвижимости за пределами города, которая вот уже несколько лет выступает как альтернатива московским квартирам.

 

«Постоянно проживать можно в любых комфортных условиях, на любом расстоянии от МКАД — и в поселке, который позиционируют как дачный, и в таунхаусе недалеко от Москвы, и в элитном коттедже на Рублевке, — говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН. — Конечно, существует некая совокупность характеристик и параметров, которые позволяют причислять дом к пригодным для постоянного проживания объектам: это и удаленность от МКАД, и наличие коммуникаций, и минимально необходимая инфраструктура, и концепция застройки. Однако и в 90 км по Новорижскому шоссе можно найти проекты, которые девелоперы позиционируют как поселки для постоянного проживания. Здесь речь идет уже о целевой аудитории и способности покупателя идти на компромисс».

 

Так кто же сегодня приобретает дома в подобных поселках? Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», отвечает на этот вопрос: «Объекты подороже (до 10 км, таунхаусы от 150 кв. м и коттеджи от 200 кв. м) приобретают в основном москвичи. Все, что подешевле (10–30 км, таунхаусы 100–140 кв. м, квартиры в малоэтажных домах 35–60 кв. м), предпочитают жители столицы (40%) и иногородние (60%) граждане, которые в дальнейшем планируют перебраться в Первопрестольную».

 

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что во всех поселках с пропиской обязательно наличие социальной инфраструктуры и инженерных сетей, а в крупных населенных пунктах площадью до 100 га должны функционировать также почтовые отделения, детские сады, школы и отделения полиции. В этом их главное отличие от дач, покупателям которых нередко могут быть предоставлены только электросети.

 

Удаление загородных поселков для постоянного проживания от столицы связано и с активным освоением Подмосковья девелоперами. «Причина прежде всего кроется в отсутствии рядом с Москвой свободных участков под строительство», — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Городское строительство вытесняет коттеджные поселки. «Высотки возводят за МКАД (0–5 км) — в Куркино, Северном, Долгопрудном и т.д. Соответственно, загородные поселки появляются на расстоянии от 10 до 30 км», — отмечает А. Дубовенко.

 

Такая тенденция наметилась еще до кризиса, считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». «Застройщики, чтобы выдержать ценовую конкуренцию и иметь возможность установить более низкую стоимость домовладений, вынуждены искать более доступные участки, которые как раз располагаются на значительном удалении от МКАД», — поясняет эксперт. При этом дорожно-транспортная ситуация пока что не оказывает существенного влияния на рост стоимости объектов загородного рынка. Сейчас заявлено немало проектов реконструкции различных трасс, но реальные улучшения мы увидим не раньше чем через два-три года.

 

Если загруженность подмосковных дорог сдерживает цены, то на переселение граждан из квартир в собственные дома в первую очередь влияет слабо развитая подмосковная инфраструктура. «Покупатели поняли, что многие проекты просто не соответствуют их ожиданиям. Поэтому сейчас можно говорить о встречной тенденции: люди переезжают обратно в город, а коттедж либо продают, либо оставляют в качестве места для отдыха», — отмечает А. Соколова. Во многом именно из-за недостаточного числа инфраструктурных объектов поселки развиваются рядом с крупными городами, такими как Одинцово и Красногорск.

 

О новом векторе упоминают другие эксперты. «Удаленные поселки для постоянного проживания имеют все шансы развиваться по принципу кластеров, — считает Д. Котровский. — По сути, это мини-город, в котором есть все необходимое для жизни не только с точки зрения потребления, но и с точки зрения обучения, развития, совершенствования. В последние годы формируются новые загородные кластеры — маленькие города, объединенные не только локацией, но и общей идеей, направленной например, на сплочение семьи, развитие молодого поколения».

 

Такой подход абсолютно оправдан с точки зрения развития территорий, он удобен для жителей и более интересен для девелоперов. Если проект рассчитан на 10, 15, 20 лет, гораздо интереснее качественно строить и развивать территорию, в результате люди захотят сюда перебраться, будут перевозить свои семьи, переводить бизнес, детей отдавать в школы, считают эксперты. Средний класс уже стремится именно к такому образу жизни, при котором все прекрасно: есть место и для отдыха, и для работы, и для воспитания (обучения) детей, и для шопинга, и для встреч с друзьями. И эта тенденция сохранится.

 

Пока что вопрос инфраструктуры решается в основном силами девелопера, развивающего поселок. Хотя изменения в этой сфере также довольно значительны. Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, отмечает: «Девелопмент в элитном загородном сегменте с начала 2000-х изменился существенно. Что такое поселки десятилетней давности? Отсутствие генплана, стихийная застройка, высокие заборы, минимальная инфраструктура, никакого благоустройства. В лучшем случае под общественные зоны отводили 15% всей территории. Сегодня такой подход обречен на неудачу. Жителям элитных поселков нужно обеспечить комфортную среду. Именно поэтому в современных проектах под рекреационные зоны отводят до 40% общей территории и даже больше. Например, в поселке Millennium Park парки, сады, прогулочные маршруты, водоемы занимают более 35 га, то есть практически столько же, сколько сами домовладения (400 тыс. кв. м). Думаю, такой подход сохранится в будущем».