Особняк на Рублевке. Недорого. Торг уместен

Итоги кризисного 2015 г. на Рублево-Успенском направлении неутешительны: цены на некоторые объекты в долларовом выражении просели примерно вдвое, предложение увеличилось на четверть, покупатели медлят. А с приходом зимы, которая считается временем традиционного затишья, ситуация только ухудшилась.

Пришла второй

Сегодня Рублевка находится на почетном втором месте в общем объеме элитных продаж, уступая Новой Риге. Причем если раньше у каждого направления были свои приверженцы, то сейчас 90% потенциальных покупателей высокобюджетной загородной недвижимости рассматривают их одновременно, а основным критерием выбора является соотношение «цена — качество», и не в пользу Рублевки.

«Инфраструктура Новой Риги уже достигла высокого уровня, — объясняет Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. — Здесь хорошая транспортная доступность, есть поселки новых форматов, где жители не прячутся за высокими заборами (как это происходит на Рублевке), большой объем первичного предложения в бюджете до 1 млн долл., в то время как на Рублевке такие варианты встречаются лишь в зоне дальше 20 км от МКАД».

Между тем ориентация Новой Риги на бизнес-класс способствует формированию соответствующего рынка, отмечают в TWEED. Здесь редко проходят сделки свыше 5 млн долл., а бюджеты в 10 млн долл. можно пересчитать по пальцам, тогда как даже в период кризисной ситуации 2015 г. на Рублево-Успенском шоссе закрылось несколько крупных сделок. Например, в коттеджном поселке Жуковка XXI была куплена резиденция за 11 млн долл., в проекте «Усадьбы Усово» дома приобретались за 9–10 млн долл. Так что среди высокобюджетных объектов (от 5 млн долл.) Рублевка остается лидером и, скорее всего, будет им еще не один год.

Кстати, введенный не так давно платный дублер Минского шоссе значительно облегчил транспортную доступность левой части Рублево-Успенского. У направления появилось второе дыхание, а вместе с ним и прозвище — СтоРублевка, из-за взимаемой платы за проезд.

Золотые дома

Поселки в самом дорогом сегменте строятся постепенно и продаются несколько лет, поэтому эксперты всерьез говорят о дефиците первичного предложения на Рублево-Успенском шоссе. Среди немногочисленных премьер — вышедший на рынок осенью 2015 г. коттеджный поселок Резиденции Березки, который, кстати, серьезно поправил соотношение первички и вторички на Рублевке, — здесь чуть ли не 80 домов. Среди достоинств проекта — удачное расположение (17 км от МКАД), хорошие видовые характеристики и разно­образная инфраструктура. Ценник — от 90 до 350 млн руб.

По результатам года хорошую динамику первичных продаж на Рублево-Успенском шоссе показали проекты «Ильинка», «Рубин Эстейт», «Раздоры-2», «Успенка-21», «Усадьбы Усово», «Азарово» и др.

В частности, как рассказала Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate, в поселке Раздоры-2 — самом ближнем и новом на Рублевке — дома без отделки, площадью 600 кв. м, на участках 14 соток продаются в бюджете от 2,7 млн долл. В готовом поселке лейнхаусов Ильинка минимальное предложение за проект «Рижский» — 344 кв. м, без отделки, на участке от двух соток — стартует от 23,5 млн руб. В Рубин Эстейт дом площадью 400 кв. м, без отделки оценивается в 55 млн руб.

Миллион в подарок

На вторичном рынке свои ценовые «тяжеловесы». По данным Contact Real Estate, на Рублевке есть несколько предложений в закрытых продажах, которые переваливают за 100 млн долл. Озвучивать их брокеры не берутся. Среди самых дорогих лотов в официальных продажах — дом общей площадью около 4 тыс. кв. м стоимостью 80 млн долл., на ближней Рублевке, рядом с Москвой-рекой (с отделкой, на нескольких гектарах земли). Кроме того, сравнительно недавно был выставлен дом с мебелью, площадью 1,7 тыс. кв. м, на участке 200 соток за 100 млн евро в поселке Жуковка XXI.

Дисконт на главном направлении элитной недвижимости тоже впечатляет. Так, особняк под ключ на Николиной Горе когда-то стоил 6 млн долл., а в 2015 г. был продан за 2,5 млн, да еще и в рассрочку. Дом под отделку на 1-м Успенском шоссе собственники покупали три года назад за 2,3 млн долл., а сегодняшняя цена сделки — 1 млн долл. (дом в прежнем состоянии).

«Заявленные цены скорректировались незначительно, собственники по-прежнему предпочитают предоставлять дисконт на личных переговорах, — объясняет А. Хамидуллина. — Хотя есть и объекты, стоимость которых существенно снижена из-за вынужденных продаж. И практически никто на вторичном рынке не перевел цены в рубли, как это практикуют застройщики».

В агентстве TWEED рассказали, что причиной, вынуждающей собственников продавать рублевскую недвижимость, может быть переезд за границу. Например, относительно недавно был продан дом на Успенском шоссе, хозяева которого живут в Мюнхене. Стартовая цена — 2,3 млн долл., итоговая — 1 млн долл. Собственники до последнего держали недвижимость, переехали и наконец поняли, что им она не нужна. Также была закрыта сделка семьи, переехавшей в Лондон, итоговый бюджет в результате был скорректирован почти вдвое.

Ближе к земле

В начале 2000-х гг. первыми в «рублевские» проекты приходили инвесторы и перекупщики, которые после приобретения земли предпочитали ее придержать, а потом выводили на рынок по более интересным для себя ценам. За время, пока участок простаивал, рост стоимости мог составить 50, а то и все 100%. В 2004–2006 гг. разница в 50% могла быть достигнута всего за пару месяцев перепродажи.

Сейчас этот механизм не работает. За последнее время валютные цены на участки без подряда на Рублевке снизились примерно на 40%, и вектор развития вряд ли изменится. «Возможно, раньше инвестировать в землю без подряда на Рублево-Успенском шоссе было выгодно, — объясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — Однако сегодня ситуация прямо противоположная. Купив участок, в будущем вы, конечно, сможете его реализовать. Однако прибыльной эта сделка, скорее всего, не будет».

Эксперты объясняют такое положение дел падением покупательской способности, а также переориентацией спроса на готовые объекты, которые не требуют сиюминутных вложений в строительство в условиях валютных колебаний. Впрочем, как знать, возможно, история сделает очередной виток, и лозунг Марка Твена «Вкладывайте в землю — ее больше не производят» снова станет актуальным.