Оптимизация цен и площадей на рынке загородной недвижимости

По мнению аналитиков, ситуация на рынке загородной недвижимости к началу лета практически не изменилась и в целом развивалась в русле тех тенденций, которые наблюдались в первые месяцы года. Застройщики по-прежнему делали акцент на сокращении площадей участков и строений, снижении стоимости объектов, предлагали скидки и рассрочки... Впрочем, появилось и кое-что новое — усилилась конкуренция, особенно на тех направлениях, которые всегда возглавляли аналитические рейтинги.

Но вначале несколько слов о приятном для покупателя. Как заявили в одном из пресс-релизов эксперты департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», акции и скидки на рынке загородной недвижимости не носят сезонного характера, а проводятся на регулярной основе, и их периодичность зависит в первую очередь от финансовых нужд застройщиков в конкретное время. Условия специальных предложений отличаются лишь в зависимости от конкретного проекта, его ликвидности, ценовой ниши и потребности застройщика в привлечении денежных средств в период проведения программ лояльности.

Если говорить об объектах экономкласса, являющихся сегодня самыми ликвидными, то скидки в этом сегменте относительно небольшие и обычно не превышают 10% в зависимости от успешности проекта и ситуации на рынке. Так, в середине 2014 г. покупатели вполне могли претендовать на дисконт в 7–10%, а в конце 2014-го, в период ажиотажного спроса, скидки в этом сегменте составляли максимум 5%. Уникальная ситуация складывается в классе премиум и de luxe. Несмотря на то что спрос на эти объекты сохраняется, скидка здесь составляла и составляет сейчас от 10 до 30%. Это объясняется ментальностью покупателей в этом сегменте — даже в самые «тучные» времена им требуются преференции. Как правило, застройщики, учитывая этот нюанс, закладывают возможность предоставления скидок в изначальную смету проекта, а их размер зависит от конъюнктуры рынка в данный момент.

Примечательно, что в период экономической нестабильности на дополнительные скидки могут рассчитывать те, кто единовременно оплачивает 100% стоимости жилья вне зависимости от сегмента покупки. Эта категория потребителей и в докризисный период могла пользоваться дополнительными преференциями, но во времена экономических пертурбаций бонусы от застройщика становятся весомее — от плазменного телевизора до скидок на машино-место.

«В ближайшей перспективе размер скидки вряд ли будет увеличиваться, такое возможно лишь в каких-то отдельно взятых проектах, и связано это будет с локальными внутренними вопросами застройщиков. Но по общей конъюнктуре рынка средний размер скидок останется стандартным — от 5 до 20%», — поясняет Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Чем меньше, тем лучше?

К началу лета средняя площадь участка уменьшилась почти на 3% и составила 13,5 сотки против 13,9 тремя месяцами ранее. Показательно, что по сравнению с II кварталом прошлого года, когда площадь участков равнялась 14,6 сотки, она сократилась на 8,1%.

Размеры домовладений также подверглись корректировке: с 171,6 кв. м в 2014 г. до 148,8 кв. м в нынешнем, то есть на 15,3%. При сравнении двух минувших кварталов разница оказалась минимальной — всего 0,4%.

Средняя стоимость объектов за три месяца снизилась до 7,6 млн руб., (зимой — 8,1 млн). По классам картина выглядит следующим образом. В экономклассе цена опустилась на 100 тыс. руб. — с 2,4 до 2,3 млн руб., в бизнес-классе — с 16,3 до 16 млн руб., в премиум-классе — с отметки в 31,8 до 30,3 млн руб. Также снизилась средняя стоимость объектов класса de luxe. Так, в настоящее время она составляет 128,1 млн, тогда как в I квартале — 133,8 млн руб. Неизменной осталась стоимость объектов в сегменте комфорт — 8,4 млн руб., подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Очевидно, что меры по сокращению площадей и стоимости объектов, предпринимаемые девелоперами в ответ на вызовы времени, приносят свои плоды. Так, в II квартале 2015 г. увеличилось количество проданных объектов — до 4484, тогда как тремя месяцами ранее было реализовано 3347 домовладений и участков. При этом наибольшим спросом у покупателей пользовалась земля без подряда — 57% от общего объема. Что касается таунхаусов и коттеджей, то спрос на них немного снизился до 6% (ранее 9%) и 7% (9%) соответственно. Неизменным оказался лишь спрос на дуплексы: так же, как и в минувший период, их доля составляет 2% от общего объема. Немного увеличился спрос на квартиры в малоэтажных домах — до 28% против 26 в I квартале.

На текущий момент на реализации находятся в общей сложности 845 коттеджных поселков. Как отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, 24 из них де-юре заявлены как новые, появившееся в II квартале нынешнего года, однако де-факто в большинстве своем они оказываются фантомами и служат рекламным трюком для привлечения внимания к компании застройщика и — виртуальным способом — расширения его базы предложений. Есть все основания считать, продолжает эксперт, что последующие два-три квартала подтвердят это предположение, когда анонсированные сейчас проекты так и останутся поселками «на бумаге».

Количество объектов в организованных поселках в настоящий момент составляет 70 514 единиц, что на 0,8% больше, чем в I квартале, и на 2% больше, чем в самом начале года. При этом основную часть предлагаемых объектов формируют участки без подряда — их доля составляет 63% от общего объема, далее следуют квартиры в малоэтажных домах — 17%, коттеджи — 9%, таунхаусы — 8%, дуплексы — 3%.

Экология как конкурентное преимущество

Экологическая обстановка района является не последним фактором при выборе жилья за городом, и это отлично понимают и девелоперы. Традиционно они, учитывая местоположение объекта, повышают цену, особенно если он находится на западном направлении, вблизи Рублевского и Новорижского шоссе. Однако нынешний кризис и некоторые политические решения властей (например, по расширению столицы) спутали карты. В частности, Одинцовский и Красногорский районы ближнего Подмосковья действительно являются одними из наиболее чистых, обладают наименьшим количеством вредных производств на своей территории и минимальными выбросами в атмосферу. Однако территория Новой Москвы в некоторых районах ничуть не уступает по экологической чистоте признанным лидерам, при этом цены на недвижимость там существенно ниже.

«Согласно последним данным, Красногорский и Ленинский районы Московской области обладают примерно одинаковыми природными параметрами и относятся к слабо загрязненным, что для зоны в 10 км от МКАД действительно редкость, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Вполне естественно, что высокие цены на Рублевском и Новорижском шоссе не в последнюю очередь обусловлены хорошей экологией этих районов. Однако в Новой Москве ситуация не хуже, но существенного повышения цен здесь пока не произошло, и для потенциального покупателя это шанс приобрести высококлассное жилье с возможностью столичной регистрации и чистым воздухом вокруг».

По мере развития Новой Москвы в этом районе появляется все больше уникальных малоэтажных жилых проектов, по стоимости при этом относящихся к эконом- и комфортклассу, столь востребованным в кризисных условиях. Стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах Новой Москвы начинается от 50 тыс. руб., в то время как на Рублевском и Новорижском шоссе за эти деньги нельзя купить даже половину квадратного метра.