Обещанного три года ждут. Коттеджей и покупателей будет больше?

Горьковское шоссе представляет собой некий парадокс. Загородную недвижимость многие предпочитают иметь на «экологически чистых направлениях», а отдыхать, ловить рыбу собирать ягоды и грибы — здесь. Во всех рейтингах трасса занимает последнюю строчку. Но почему? Ответ на этот вопрос мы узнали у наших экспертов, а заодно выяснили, сколько лет потребуется, чтобы направление стало по-настоящему востребованным.

 

Знакомьтесь, Горьковское шоссе

 

Горьковское шоссе — это автомобильная дорога федерального значения М7 «Волга». Ее началом считается пересечение МКАД и шоссе Энтузиастов на востоке Москвы, а заканчивается дорога в городе Уфа. Кроме того, трасса является и частью европейских маршрутов Е22 и Е017. Протяженность его свыше 1,3 тыс. км. Шоссе проходит через Балашиху, Ногинский, Павлово-Посадский и Орехово-Зуевский районы Московской области. Интересно, что дорога, которая и стала в дальнейшем именоваться Горьковским шоссе, известна еще с XVI в. Когда-то по ней проходило войско Ивана IV для покорения Казахского ханства.

 

Не та роза

 

В наше время без учета розы ветров дома не строят. Возьмем, к примеру, московскую розу ветров. У нее давно существует свой проверенный маршрут. Так, зимой в столице преобладает юго-западный ветер, а летом — северо-западный, поэтому считается, что экологически чистые районы те, что находятся на северо-западе столицы. Наибольшая же концентрация вредных веществ сосредоточена на юго-востоке и востоке города. Поэтому стоит ли удивляться, что северо-западные районы Москвы, а также Подмосковья девелоперы развивают охотнее, ведь недвижимость здесь можно продать гораздо дороже. Не совсем благоприятная роза ветров — это одна из причин, по которой, например, Горьковское направление Московской области остается недооцененным. Но есть и другие причины. «Горьковское шоссе традиционно относится к наиболее недорогим направлениям для покупки жилой недвижимости. Но дороги на востоке и юго-востоке Подмосковья считаются наиболее загруженными. Ни для кого не секрет, что проехать без заторов в Балашиху практически невозможно, а в пробке у ногинского светофора можно потерять больше часа. В районе Ногинска (пересечение с малой бетонкой А107) расположено большое количество складов и логистических комплексов. По этой причине трасса всегда загружена фурами», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ».

 

Текущая оценка данного направления как с точки зрения покупателей, так и девелоперов вполне соответствует его качественным характеристикам, уверен Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Горьковское шоссе отличается плохой транспортной доступностью — многокилометровые пробки на этой магистрали возникают повсеместно. Конечно, здесь расположено множество свободных участков под застройку, однако потенциал направления, как считает эксперт, будет раскрыт только после проведения реконструкции шоссе. В настоящее время и в пределах МКАД, и в других районах активно идет расширение дороги. Планируется создание высокоскоростной трассы до Ногинска и пуск трамвая-экспресса до Балашихи, который будет ходить по отдельной линии.

 

На самом деле ни одно из подмосковных направлений свой потенциал не исчерпало, сообщил Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD журналу «Н&Ц». Просто сейчас продолжается посткризисный спад и затишье на рынке, поэтому объем предложения на Горьковском направлении, как, собственно, и на остальных, может увеличиться. Что же касается инфраструктуры, то помимо логистических комплексов здесь расположено много торговых центров, мебельных магазинов. Кроме того, в III квартале 2014 г. откроется новый объект. Это ТРЦ «Сфера Молл», который расположится в поселке Обухово, в 24 км от МКАД. На Горьковском направлении сосредоточено немало санаториев и пансионатов, что неудивительно, так как в начале шоссе расположено несколько лесопарков: Горенский, Кучинский, Озерный, а также заповедная Мещерская низменность. Здесь также обосновались старинные усадьбы Глинки, Горенки, Троицкое-Кайнарджи, Пехра-Яковлевское.

 

Бюджетный рынок

 

Недвижимость на Горьковском направлении можно отнести скорее к экономклассу. Рынок вторичного жилья здесь развит достаточно хорошо, но элитная загородная недвижимость практически отсутствует. «Предложения данного сегмента единичны и отличаются низкой ликвидностью. Максимальная цена — 100 млн руб. за дом площадью 700 кв. м на участке 60–80 соток. Объекты других ценовых сегментов представлены в достаточном количестве, начиная от маленького щитового домика на 6 сотках стоимостью 300 тыс. руб. и заканчивая коттеджами бизнес-класса площадью 200 кв. м на участках 12–15 соток, которые продают по цене 13–15 млн руб.», — говорит И. Менжунов.

 

Самый бюджетный вариант на Горьковском направлении, по словам В. Яхонтова, стоит 350 тыс. руб. Это участок размером 7 соток в садовом товариществе, что в 65 км от МКАД, неогороженный и неосвоенный; из коммуникаций — электричество по границе и летний водопровод. Самый дорогой вариант — это участок размером 45 соток в стародачной Салтыковке, в 5 км от МКАД. Есть все центральные коммуникации, кроме канализации. Стоимость предложения — 26,55 млн руб. Бревенчатую дачу площадью 87 кв. м на участке 10 соток в 125 км от МКАД можно приобрести за 800 тыс. руб., а трехэтажный кирпичный дом площадью 709 кв. м на участке 29 соток в 5 км от МКАД, в Балашихе (на участке имеется двухэтажный гостевой дом), как отмечает эксперт, — за 150 млн руб.

 

А вот первичный рынок недвижимости по сравнению с другими направлениями здесь развит очень слабо. Больше всего предлагается участков без подряда. В качестве интересного примера эксперты приводят поселок Премьера на 72-м км Горьковского шоссе. Это не совсем характерный для дальнего Подмосковья мультиформатный проект, инфраструктура которого будет включать в себя магазин, спортивные площадки, фонтаны. Коттеджи продаются в поселках Лагуна, Papillon и Виктория Клаб. Площадь домов в среднем 200 кв. м. Интересен район Бисеровских озер около Старой Купавны. В качестве примера игроки рынка называют поселок таунхаусов Бисерово Парк.

 

В данный момент Горьковское направление привлекает покупателей живописным природным окружением и невысокой стоимостью недвижимости, считает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». По словам эксперта, разница в цене по сравнению с западом Подмосковья, традиционно считающимся наиболее престижным, может доходить до 50%. «Средняя стоимость 1 сотки земли в организованном коттеджном поселке (до 35 км от столицы) составляет 120–170 тыс. руб. Около 90% проектов представлено в формате участков без подряда», — приводит данные эксперт.

 

Сначала дороги, потом дома

 

Большинство игроков рынка недвижимости склонны считать, что перспективы развития Горьковского направления напрямую зависят от транспортного сообщения. «Когда в Подмосковье построят нормальные дороги, как радиусы, так и кольца (ЦКАД), и хорды, только тогда можно будет думать о бурном развитии загородного строительства», — говорит В. Яхонтов. Похожей точки зрения придерживается и А. Дубовенко, полагая, что после устранения транспортных проблем потенциальных покупателей недвижимости на недооцененных ранее направлениях станет больше. Но ждать этого стоит не раньше чем через три года.

 

Похоже, самого оптимистичного взгляда придерживается А. Сенчук. По словам эксперта, в дальнейшем, в том числе благодаря программе развития Подмосковья, реализуемой властями, проблема недооцененности Горьковского шоссе может решиться. Реконструкция крупных магистралей и развязок, введение в работу новых станций метро и строительство других объектов инфраструктуры поможет значительно улучшить ситуацию на данном направлении и значительно увеличить привлекательность проектов, расположенных вдоль этой трассы, как полагает эксперт, на 50%.