О земле — категорично. Где можно строить без риска?

5 Декабря в 20:23 66 Оксана Самборская

Не первый месяц в СМИ обсуждается тема возможной отмены деления земель на категории. Минэкономразвития уже давно подготовило соответствующий законопроект. Однако пока он не принят, и поэтому вопросы о переводе участков из одной категории в другую, а также о строительстве на них «законопослушных» жилых домов вызывают живейший интерес как конечных покупателей, так и девелоперов. И первый пункт программы — ситуация с землями сельхозназначения.

 
Просто о сложном
 
О земле — категорично. Где можно строить без риска?
 
Созданные на дачных участках жилые объекты подлежат государственному учету, им присваивают инвентарный и кадастровый номера. Кроме того, с 1 января 2013 г. вместо технических паспортов кадастровыми инженерами подготавливаются технические планы.
 

О земле — категорично. Где можно строить без риска?

 
Не более 130 кв. м должна быть площадь дома, который законно можно построить на дачном участке в шесть соток.
 

О земле — категорично. Где можно строить без риска?

 
Проще всего осуществить перевод участков сельхозназначения в том случае, если они войдут в состав границ населенных пунктов, как, например, это было с территориями Новой Москвы.
 

О земле — категорично. Где можно строить без риска?

 
К СВЕДЕНИЮ
Госдума приняла — пока только в первом чтении — поправки в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который разрешает постоянную регистрацию в садовом или дачном доме. Правда, чтобы прописаться на даче, ее придется переоформить в индивидуальный жилой дом независимо от того, где находится постройка — на территории населенного пункта или землях сельхозназначения.
Сначала о главном: позволяют ли существующие правовые нормы поменять статус участка? Генеральный директор УК ТМ «Своя земля» Павел Романов уверяет: «Перевод возможен согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
 
Впрочем, возможно, кому-то кажется более правильным столь же короткий ответ учредителя компании GOOD WOOD Александра Дубовенко: «Да, такая процедура предусмотрена, но в основном она коррупционная — вопрос обычно решается за взятку».
 
Немаловажным выглядит замечание руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова: «Последняя редакция Градостроительного кодекса 2004 г. позволяет менять вид разрешенного использования на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) только для земель, примыкающих к населенным пунктам». То есть нет нужды приспосабливать под жилье участки в чистом поле. В Московской области в отличие от Крайнего Севера или Западной Сибири дефицита поселений нет. По официальным данным, в столичном регионе насчитывается 4,9 тыс. деревень и хуторов, 583 поселка, 427 сел.
 
Юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская уточняет, что проще всего осуществить перевод участков сельхозназначения в том случае, если они войдут в состав границ населенных пунктов, как, например, это было с территориями Новой Москвы.
 
Важное замечание: проблем не возникнет, если рассматриваемые территории не находятся в особо охраняемой природной экологической или исторической зоне, не предназначены для развития транспортной и инженерной инфраструктуры, не имеют других запретов на изменение категории земли. Причем, как подчеркивает директор департамента исходно-разрешительной документации компании Kaskad Family Александр Куц, решения о включении земельных участков в границы населенных пунктов (либо об исключении из них) и об изменении вида разрешенного использования участков, как правило, принимаются одновременно. «Если площадь земельного участка составляет 1 га и более, то решения согласовывают через Министерство имущественных отношений Московской области на межведомственной комиссии и градостроительном совете», — замечает эксперт.
 
Вообще, подводя промежуточный итог, отметим, что процедура перевода земель чрезвычайно сложна, многогранна, многоступенчата, хотя некоторые нюансы делают ее проще. Например, Д. Таганов поясняет: «Наличие генплана по развитию территории, принятого администрацией района, существенно облегчает владельцам задачу перевода участков. Например, собственник может столкнуться с большими проблемами, если власти считают, что на этом конкретном отрезке нужно построить электростанцию. Чтобы избежать подобных неожиданностей, многие застройщики участвуют в градостроительном планировании и стараются повлиять на решение администрации о включении их частных земель в программу дальнейшей урбанизации».
 
Кроме того, эксперт отмечает, что на землях сельхозназначения можно возводить любые коттеджи и дачи. Ограничения в данном случае затрагивают только таунхаусы и малоэтажные жилые здания. На практике встречаются случаи оформления таунхаусов как индивидуальных домов на дачных участках, однако в будущем у их владельцев могут быть проблемы.
 
Земельная арифметика
 
Впрочем, строить можно на разных участках, другой вопрос — что? В принципе у нас в стране существует семь видов земель: поселений, сельхозназначения, промышленности (транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий, водного фонда, лесного фонда, запаса. Из перечисленных категорий на последних трех капитальные объекты возводить нельзя. Бывают исключения — имеются в виду постройки типа временных сооружений, плотин и т.п. (в зависимости от типа участка и необходимости).
 
Остается четыре категории. Ситуацию с ними подробно описывает генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев: «На землях особо охраняемых территорий можно строить детские лагеря, а также недвижимость для рекреационного использования». Также существуют земли сельхозназначения, пригодные для дачного строительства. При этом, как отмечает М. Лещев, не надо менять категорию, только вид разрешенного использования. Такие решения — прерогатива органов местного самоуправления.
 
Правда, бывают исключения из общих правил. Например, участок включен в границы населенного пункта, но разрешенный вид использования — сельхозназначение. На такой земле, по словам М. Лещева, можно возводить только объекты для обеспечения сельскохозяйственной деятельности. Земли промышленности предполагают промышленное использование. Однако даже на таких территориях иногда встречаются участки с видом разрешенного использования — для строительства жилья.
 
С перспективой дачной амнистии
 
Возводить «законопослушное» жилье на землях сельхозназначения допустимо на участках, предназначенных под дачное строительство. И, как отмечает А. Дубовенко, здесь «строить можно без особых разрешений, а впоследствии подводить объекты под дачную амнистию». Исключение — участки ИЖС, где не обойтись без получения разрешения на строительство.
 
Как добавляет П. Романов, минимальный размер дачного участка, который можно зарегистрировать с правом строительства на нем, — шесть соток, а максимальная площадь дома и других строений, включая хозяйственные сооружения, дорожки, беседки, составляет 30% от территории надела. «Возводить постройки выше трех этажей нельзя, допускается только устройство подвала и погреба под зданием. Получается, что на участке шесть соток вполне законно можно построить дом площадью не более 120–130 кв. м, — поясняет эксперт. — При этом созданные на дачных участках жилые объекты подлежат государственному учету, им присваивают инвентарный и кадастровый номера. С 1 января 2013 г. вместо технических паспортов кадастровыми инженерами подготавливаются технические планы».
 
Следует учесть, что менять вид разрешенного использования (из сельхозназначения — в ИЖС) для маленького участка никто не будет, предупреждает А. Дубовенко. Как правило, перевод осуществляют для всего поселка целиком.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных