Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

27 Мая в 15:20 1140 Надежда Двоскина

На расстоянии 30–100 км от Москвы по Новорязанскому шоссе можно найти наиболее доступные по цене земельные участки в Подмосковье. Несмотря на то, что это направление в настоящее время не особенно популярно среди покупателей, эксперты отмечают его перспективность, в том числе возможность активного развития за счет государственной поддержки фермерских хозяйств.

Проблемы роста

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

Фото: DP/Legion-media
 
Средняя цена сотки с коммуникациями
Расстояние от МКАД, км
Тыс. руб.
30
300–400
25
450–700
15
500–1600
10
600–2600
5
700–4000
По данным журнала «Недвижимость & цены»
 
Основными покупателями загородного жилья на Новорязанке являются те, кто провел детство в одном из стародачных мест и не хочет уезжать, но планирует улучшить свои жилищные условия.
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

КП «Заповедный бор»
 
Вниз по течению



Выйдя из столичных чертогов, Москва-река петляет вдоль Новорязанского шоссе, то отклоняясь, то приближаясь к нему, пока не впадает в Оку чуть ниже Коломны. Москва-река здесь широкая, раздольная и витиеватая, близ устья ширина достигает 200 м, в пойме реки множество заливных лугов, озер-стариц. И, конечно, эти красоты манят дачников. И чем ближе недвижимость к воде, тем более она ликвидна. Если в среднем на этом направлении стоимость сотки составляет около 90-100 тыс. руб., то на прибрежные участки на высоком берегу ценник взлетает до 400 тыс.
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

КП «Заповедный бор»
 
Средние показатели характеристик коттеджных поселков Новорязанской трассы, 30–100 км от МКАД
Средняя площадь (кв. м):



коттеджа



квартиры
184



47,6
Средняя площадь (кол-во соток):



придомового уч-ка коттеджа



участка без подряда
12



13
Средняя площадь поселка (га)
35,1
Среднее число домовладений в поселке (ед.)
336
По данным Vesco Consulting
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

Фото: DP/Legion-media
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

Фото: МИЭЛЬ
 
Cтруктура сделок на загородном рынке Новорязанского шоссе, 30–100 км от МКАД, I кв. 2015 — I кв. 2016 г.

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

Данные Vesco Group
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

КП «Серебряная лагуна»

Фото: ИНКОМ-Недвижимость
 
Средние цены на загородную недвижимость Новорязанского шоссе, 30-100 км от МКАД
Недвижимость
Стоимость, руб.
Коттеджи
6 425 000
Участки без подряда
1 378 000
Квартиры
2 597 000
По данным Vesco Consulting
 

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

КП «Белаго»

Фото: ИНКОМ-Недвижимость

Несмотря на то, что юго-восток Подмосковья в целом не считается популярным, он знаменит своими стародачными местами — Малаховка, Кратово, Томилино, Быково в свое время звучали очень престижно. «В 1990-е гг. они пользовались большим спросом, а местные цены были сопоставимы даже с показателями Рублево-Успенки. Однако в 2000-х гг. эти территории стали терять привлекательность», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Снижение интереса объясняется довольно просто: транспортной загруженностью и не самой лучшей экологией. И это при том, что сами по себе места вокруг Новорязанского шоссе довольно красивы. «Транспортная ситуация оказывает влияние на популярность трассы среди покупателей жилой недвижимости, на активность освоения земель девелоперами и сами характеристики расположенных здесь загородных объектов», — продолжает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. Новорязанское шоссе насчитывает шесть полос при выезде из Москвы, однако через 12 км от МКАД сужается до четырех (по две в каждую сторону), в результате чего в дачный сезон здесь постоянно образуются многокилометровые пробки. Важным фактором, не способствующим развитию загородного сегмента, стало также большое количество промышленных зон вдоль трассы.

«Интересных проектов с продуманной концепцией и выразительной архитектурой на Новорязанском шоссе фактически нет», — заключает Т. Алексеева. Сейчас это направление отличается невысокой стоимостью земли, низкой плотностью застройки и преобладанием объектов экономкласса.

«Основными потребителями загородного жилья тут являются те, кто провел детство в одном из стародачных мест Новорязанки и не хочет уезжать, но планирует улучшить свои жилищные условия. Часто резиденты спальных районов, расположенных на востоке Москвы, ищут себе дачу в удобной транспортной доступности от дома», — добавляет В. Яхонтов.

Инфраструктура направления

На расстоянии 30–100 км от Москвы Новорязанское шоссе проходит через Раменский, Воскресенский и Коломенский районы, а в удаленности от 100 до 146 км — еще и через Луховицкий. Раменский район включает сельские поселения Ганусовское, Константиновское, Кузнецовское, Никоновское, Рыболовское, Софьинское и Ульянинское, а Воскресенский район — сельское поселение Фединское. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», рассматривает инфраструктуру на примере Коломенского района, опираясь на данные аналитиков компании. За последние пять лет количество жителей в районе снизилось на 1,4% (с 45,4 до 44,8 тыс. человек). При этом на его территории расположено 23 детских сада, и некоторая нехватка мест была ликвидирована за счет ввода в 2014 г. пристройки к МДОУ «Орленок» в поселке Сергиевский. До 2018 г. в районе планируется строительство еще двух дошкольных образовательных учреждений, что полностью будет соответствовать градостроительным нормам Московской области (65 мест на 1 тыс. жителей).

Что же касается школ, то в Коломенском районе их 19, причем подавляющее большинство детей учится в одну смену. Тем не менее мест меньше, чем нужно (сейчас насыщенность составляет 63% от нормы). Поэтому в поселке Пески планируется строительство общеобразовательного учреждения на 500 мест.

Гораздо хуже обстоят дела с обеспеченностью спортивными комплексами — таких сооружений в районе всего 29,4% от нормы. «Для улучшения ситуации планируется завершение в 2016 г. строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном в поселке Радужный, а также завершение проектирования комплекса с крытым катком к 2018 г.», — отмечает Р. Коняхин.

Практически полностью решен вопрос обеспечения района газом — до 95% домовладений доведены газопроводы, в том числе за последние два года — в село Шереметьево и деревню Чуркино.

«По мере достройки Новорязанского шоссе, реконструкции мостов и развязок улучшается транспортная доступность района. Социальная и торгово-развлекательная инфраструктура сосредоточена в Бронницах и Воскресенске. Район остается преимущественно дачным», — добавляет Алексей Щербак, руководитель отдела продаж компании «Мобил Строй — Недвижимость».

Особенности предложения

Характер строительства на этих территориях определяется изменчивой историей направления. Если еще в 1990-е гг. на участках с вековыми соснами строились довольно дорогие дома, то в 2000-х его популярность резко упала, что отразилось на качестве недвижимости.

«Сейчас на Новорязанке представлено немало демпинговых предложений, которые можно наблюдать на первичном рынке, что, конечно, на руку покупателям. В этом регионе сформировалась практически самая низкая цена на участки в Подмосковье», — говорит эксперт А. Щербак. Тем не менее во многом благодаря малой освоенности земель направление обладает определенным потенциалом. «Интерес к этим местам только появляется, что позволяет отнести шоссе к числу наиболее перспективных для вложения средств», — резюмирует А. Щербак.

По данным Vesco Consulting, из 47 коттеджных поселков, расположенных на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД по Новорязанской трассе, 88% составляют участки без подряда на строительство (при объеме первичного предложения в 5,4 тыс. единиц).

Многоэтажные дома, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», сосредоточены преимущественно в исторических районных центрах, таких как Раменское и Ступино, где были или до сих пор функционируют промышленные предприятия.

На первичном рынке

«На загородном рынке Новорязанского шоссе соотношение спроса и предложения сегодня составляет 1 к 3,5», — рассказывает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

Недвижимость можно купить в коттеджных поселках «Лесной городок», «Софьино-2», «Заповедный бор», «Классика», «Велино», «Рыболово парк», «Орленок», комплекс «Московский берег» и др. К примеру, в «Софьино-2», что в 35 км от МКАД, предлагаются земельные участки с коммуникациями, без обязательного подряда. Их стоимость составляет от 60,9 до 97,6 тыс. руб./сотка плюс пакет коммуникаций — 448 тыс. руб.

Комплекс поселков «Московский берег» расположен в районе деревни Бояркино, в 40 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Это шесть коттеджных поселков разной степени готовности — находящихся только на старте и введенных в эксплуатацию проектов. Покупателям предлагаются участки от 10 до 30 соток, без строительного подряда с уже проложенными коммуникациями (дороги, электричество), в некоторых поселках проведен газ. КП «Зеленая Опушка» — первый полностью реализованный проект из комплекса «Московский берег»: построены дома, проведен газ, асфальтированы дороги, на въезде — пропускная система и круглосуточное видеонаблюдение. Объект расположен на опушке векового леса. В числе прочих поселков комплекса — «Бережок», «Бережок-2», «Московские холмы», которые расположены на берегу Москвы-реки с выходом к воде. Девелопер планирует обустройство рекреационной и прогулочной зон площадью 16 га вдоль Москвы-реки. Здесь будут построены беседки для отдыха и барбекю, беговые дорожки, высокотехнологичный гаражный комплекс для хранения катеров, а также площадка для игры в большой теннис и мини-футбол.

В Воскресенском районе (65 км) расположен клубный коттеджный поселок бизнес-класса «Заповедный бор» (ранее здесь находилось охотничье имение графов Розендорфов). Объект обеспечен электричеством, газом, центральным водоснабжением и канализацией, на территории есть зона отдыха с собственным пляжем, спортивная и детская площадки. Рядом расположен оздоровительный комплекс «Конобеево». В поселке представлены участки от 13 до 39 соток с коттеджами площадью 190–355 кв. м. Строящийся дом можно приобрести за 10,5 млн руб., готовый — за 12,5 млн руб.

В Раменском районе компания «ГЕО Девелопмент» реализует проект «Раменск», предусматривающий возможность развития фермерских хозяйств и экопоселений. В разработку взят земельный массив площадью более 3 тыс. га. Территория поделена на три части: PROM (логистический или производственный бизнес), AGRO/DIY (земли сельхозназначения), ИЖС — малоэтажное строительство, тесно связанное с деятельностью предыдущих двух кластеров. Возможность успешного развития проекта компания видит в связке с государственной поддержкой малого предпринимательства и фермерства в Подмосковье. Стоимость участков в нем обсуждается индивидуально.

Максим Лещев, генеральный директор компании «ГЕО Девелопмент», считает, что популярность дач — уникального формата российского загородного рынка — переживает спад прежде всего из-за транспортной загруженности трасс Подмосковья. В то же время действующие в настоящее время санкции на импорт довольно ощутимо повлияли на развитие отечественного сельхозпроизводства. «Проект инвестиционно привлекателен как для большого бизнеса, так и для семейно-фермерских хозяйств, — отмечает М. Лещев. — Кроме того, использование земель в проекте «Раменск» позволит решить проблему маятниковой миграции». По мнению эксперта, в настоящее время внимание покупателей загородной недвижимости может быть обращено именно к фермерству и связанному с ним стилю жизни.

«К сожалению, далеко не все предприниматели, готовые заниматься развитием фермерства, знают о существующих мерах поддержки, — говорит Денис Буцаев, заместитель председателя правительства Московской области, министр инвестиций и инноваций Московской области. — Министерство сельского хозяйства Московской области проводит большую работу по предоставлению реальной денежной помощи фермерам, и это дает результаты. Примером может служить количество вовлеченных в сельхозоборот ранее не используемых земель».

 
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС

Русская готика Подмосковья

Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

Фото: DP/Legion-media
 

Под Коломной



Где на четырех высоких лапах



Колокольни звонкие бока



Поднялись, где в поле мятный запах,



И гуляют маки в красных шляпах,



И течет московская река, —



Все бревенчато, дощато, гнуто...



Полноценно цедится минута



На часах песочных. Этот сад



Всех садов и всех лесов дремучей,



И над ним, как над бездонной кручей,



Солнца древнего из сизой тучи



Пристален и нежен долгий взгляд.

1 сентября 1943



Ташкент

Владимирская церковь в Быково расположена на территории усадьбы М. И. Измайлова. Она построена в 1789 г. в псевдоготическом стиле, авторство приписывается В. И. Баженову. Позже рядом была пристроена колокольня. По оригинальности композиции храм не имеет аналогов в мировой архитектуре. В советское время на территории церкви находилась швейная фабрика и склад, и только в конце 1980-х гг. храм снова был возвращен верующим. Архитектурный и исторический интерес представляет также и сама усадьба генерал-губернатора в Быково с английским парком. Беседку-ротонду, стоящую на одном из островов круглого пруда, относят к лучшим образцам парковой архитектуры XVIII в.

* * *

В Коломенском районе находится старинное село Черкизово, принадлежавшее в XIV в. великому московскому князю Дмитрию Донскому. С 1689 г. оно перешло во владение князей Черкасских — крупнейших помещиков России. По заказу П. Б. Черкасского архитектор Баженов построил в стиле псевдоготики кирпичную Никольскую церковь (сохранилась до наших дней). Иконостас выполнен в стиле классицизма. Не утрачены и иконы XVIII в. — деревянная резная Богоматери с младенцем и деревянная скульптура «Христос в темнице». От усадьбы Черкасских также остались кирпичная Успенская церковь, флигель и парк, где и сегодня можно погулять по старым липовым аллеям.

Великие о дачах

Имение Черкизово в 1892 г. купил профессор медицины В. Д. Шервинский, живший там в летние месяцы. В 1928 г. ему было присвоено звание «Заслуженный деятель науки», а ВЦИК дал особую охранную грамоту, которая закрепляла за владельцем усадьбу в Черкизово навечно. Шервинский лечил И. Тургенева, М. Горького, В. Маяковского, М. Ермолову и многих других знаменитостей. Дачу Шервинских посещали поэты А. Ахматова, Б. Пастернак, М. Лозинский. Ниже приведены строки, написанные Анной Ахматовой о Черкизово.

 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных