Новорязанское шоссе: дешево, но с перспективой

На расстоянии 30–100 км от Москвы по Новорязанскому шоссе можно найти наиболее доступные по цене земельные участки в Подмосковье. Несмотря на то, что это направление в настоящее время не особенно популярно среди покупателей, эксперты отмечают его перспективность, в том числе возможность активного развития за счет государственной поддержки фермерских хозяйств.

Проблемы роста

Несмотря на то, что юго-восток Подмосковья в целом не считается популярным, он знаменит своими стародачными местами — Малаховка, Кратово, Томилино, Быково в свое время звучали очень престижно. «В 1990-е гг. они пользовались большим спросом, а местные цены были сопоставимы даже с показателями Рублево-Успенки. Однако в 2000-х гг. эти территории стали терять привлекательность», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Снижение интереса объясняется довольно просто: транспортной загруженностью и не самой лучшей экологией. И это при том, что сами по себе места вокруг Новорязанского шоссе довольно красивы. «Транспортная ситуация оказывает влияние на популярность трассы среди покупателей жилой недвижимости, на активность освоения земель девелоперами и сами характеристики расположенных здесь загородных объектов», — продолжает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. Новорязанское шоссе насчитывает шесть полос при выезде из Москвы, однако через 12 км от МКАД сужается до четырех (по две в каждую сторону), в результате чего в дачный сезон здесь постоянно образуются многокилометровые пробки. Важным фактором, не способствующим развитию загородного сегмента, стало также большое количество промышленных зон вдоль трассы.

«Интересных проектов с продуманной концепцией и выразительной архитектурой на Новорязанском шоссе фактически нет», — заключает Т. Алексеева. Сейчас это направление отличается невысокой стоимостью земли, низкой плотностью застройки и преобладанием объектов экономкласса.

«Основными потребителями загородного жилья тут являются те, кто провел детство в одном из стародачных мест Новорязанки и не хочет уезжать, но планирует улучшить свои жилищные условия. Часто резиденты спальных районов, расположенных на востоке Москвы, ищут себе дачу в удобной транспортной доступности от дома», — добавляет В. Яхонтов.

Инфраструктура направления

На расстоянии 30–100 км от Москвы Новорязанское шоссе проходит через Раменский, Воскресенский и Коломенский районы, а в удаленности от 100 до 146 км — еще и через Луховицкий. Раменский район включает сельские поселения Ганусовское, Константиновское, Кузнецовское, Никоновское, Рыболовское, Софьинское и Ульянинское, а Воскресенский район — сельское поселение Фединское. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», рассматривает инфраструктуру на примере Коломенского района, опираясь на данные аналитиков компании. За последние пять лет количество жителей в районе снизилось на 1,4% (с 45,4 до 44,8 тыс. человек). При этом на его территории расположено 23 детских сада, и некоторая нехватка мест была ликвидирована за счет ввода в 2014 г. пристройки к МДОУ «Орленок» в поселке Сергиевский. До 2018 г. в районе планируется строительство еще двух дошкольных образовательных учреждений, что полностью будет соответствовать градостроительным нормам Московской области (65 мест на 1 тыс. жителей).

Что же касается школ, то в Коломенском районе их 19, причем подавляющее большинство детей учится в одну смену. Тем не менее мест меньше, чем нужно (сейчас насыщенность составляет 63% от нормы). Поэтому в поселке Пески планируется строительство общеобразовательного учреждения на 500 мест.

Гораздо хуже обстоят дела с обеспеченностью спортивными комплексами — таких сооружений в районе всего 29,4% от нормы. «Для улучшения ситуации планируется завершение в 2016 г. строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном в поселке Радужный, а также завершение проектирования комплекса с крытым катком к 2018 г.», — отмечает Р. Коняхин.

Практически полностью решен вопрос обеспечения района газом — до 95% домовладений доведены газопроводы, в том числе за последние два года — в село Шереметьево и деревню Чуркино.

«По мере достройки Новорязанского шоссе, реконструкции мостов и развязок улучшается транспортная доступность района. Социальная и торгово-развлекательная инфраструктура сосредоточена в Бронницах и Воскресенске. Район остается преимущественно дачным», — добавляет Алексей Щербак, руководитель отдела продаж компании «Мобил Строй — Недвижимость».

Особенности предложения

Характер строительства на этих территориях определяется изменчивой историей направления. Если еще в 1990-е гг. на участках с вековыми соснами строились довольно дорогие дома, то в 2000-х его популярность резко упала, что отразилось на качестве недвижимости.

«Сейчас на Новорязанке представлено немало демпинговых предложений, которые можно наблюдать на первичном рынке, что, конечно, на руку покупателям. В этом регионе сформировалась практически самая низкая цена на участки в Подмосковье», — говорит эксперт А. Щербак. Тем не менее во многом благодаря малой освоенности земель направление обладает определенным потенциалом. «Интерес к этим местам только появляется, что позволяет отнести шоссе к числу наиболее перспективных для вложения средств», — резюмирует А. Щербак.

По данным Vesco Consulting, из 47 коттеджных поселков, расположенных на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД по Новорязанской трассе, 88% составляют участки без подряда на строительство (при объеме первичного предложения в 5,4 тыс. единиц).

Многоэтажные дома, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», сосредоточены преимущественно в исторических районных центрах, таких как Раменское и Ступино, где были или до сих пор функционируют промышленные предприятия.

На первичном рынке

«На загородном рынке Новорязанского шоссе соотношение спроса и предложения сегодня составляет 1 к 3,5», — рассказывает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

Недвижимость можно купить в коттеджных поселках «Лесной городок», «Софьино-2», «Заповедный бор», «Классика», «Велино», «Рыболово парк», «Орленок», комплекс «Московский берег» и др. К примеру, в «Софьино-2», что в 35 км от МКАД, предлагаются земельные участки с коммуникациями, без обязательного подряда. Их стоимость составляет от 60,9 до 97,6 тыс. руб./сотка плюс пакет коммуникаций — 448 тыс. руб.

Комплекс поселков «Московский берег» расположен в районе деревни Бояркино, в 40 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Это шесть коттеджных поселков разной степени готовности — находящихся только на старте и введенных в эксплуатацию проектов. Покупателям предлагаются участки от 10 до 30 соток, без строительного подряда с уже проложенными коммуникациями (дороги, электричество), в некоторых поселках проведен газ. КП «Зеленая Опушка» — первый полностью реализованный проект из комплекса «Московский берег»: построены дома, проведен газ, асфальтированы дороги, на въезде — пропускная система и круглосуточное видеонаблюдение. Объект расположен на опушке векового леса. В числе прочих поселков комплекса — «Бережок», «Бережок-2», «Московские холмы», которые расположены на берегу Москвы-реки с выходом к воде. Девелопер планирует обустройство рекреационной и прогулочной зон площадью 16 га вдоль Москвы-реки. Здесь будут построены беседки для отдыха и барбекю, беговые дорожки, высокотехнологичный гаражный комплекс для хранения катеров, а также площадка для игры в большой теннис и мини-футбол.

В Воскресенском районе (65 км) расположен клубный коттеджный поселок бизнес-класса «Заповедный бор» (ранее здесь находилось охотничье имение графов Розендорфов). Объект обеспечен электричеством, газом, центральным водоснабжением и канализацией, на территории есть зона отдыха с собственным пляжем, спортивная и детская площадки. Рядом расположен оздоровительный комплекс «Конобеево». В поселке представлены участки от 13 до 39 соток с коттеджами площадью 190–355 кв. м. Строящийся дом можно приобрести за 10,5 млн руб., готовый — за 12,5 млн руб.

В Раменском районе компания «ГЕО Девелопмент» реализует проект «Раменск», предусматривающий возможность развития фермерских хозяйств и экопоселений. В разработку взят земельный массив площадью более 3 тыс. га. Территория поделена на три части: PROM (логистический или производственный бизнес), AGRO/DIY (земли сельхозназначения), ИЖС — малоэтажное строительство, тесно связанное с деятельностью предыдущих двух кластеров. Возможность успешного развития проекта компания видит в связке с государственной поддержкой малого предпринимательства и фермерства в Подмосковье. Стоимость участков в нем обсуждается индивидуально.

Максим Лещев, генеральный директор компании «ГЕО Девелопмент», считает, что популярность дач — уникального формата российского загородного рынка — переживает спад прежде всего из-за транспортной загруженности трасс Подмосковья. В то же время действующие в настоящее время санкции на импорт довольно ощутимо повлияли на развитие отечественного сельхозпроизводства. «Проект инвестиционно привлекателен как для большого бизнеса, так и для семейно-фермерских хозяйств, — отмечает М. Лещев. — Кроме того, использование земель в проекте «Раменск» позволит решить проблему маятниковой миграции». По мнению эксперта, в настоящее время внимание покупателей загородной недвижимости может быть обращено именно к фермерству и связанному с ним стилю жизни.

«К сожалению, далеко не все предприниматели, готовые заниматься развитием фермерства, знают о существующих мерах поддержки, — говорит Денис Буцаев, заместитель председателя правительства Московской области, министр инвестиций и инноваций Московской области. — Министерство сельского хозяйства Московской области проводит большую работу по предоставлению реальной денежной помощи фермерам, и это дает результаты. Примером может служить количество вовлеченных в сельхозоборот ранее не используемых земель».