Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

13 Мая в 15:19 848 Надежда Двоскина

Несмотря на то что развитие Новорижского направления началось относительно недавно, его территории очень быстро завоевали престижный статус и оказались в ряду наиболее востребованных в Подмосковье. Близость к Москве, хорошая экология и реконструкция трассы — вот основные причины появления здесь высоких сегментов.

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

Фото: DP/Legion-media
 
Средняя цена сотки с коммуникациями
Расстояние от МКАД, км
Тыс. руб.
30
300–400
25
450–700
15
500–1600
10
600–2600
5
700–4000
По данным журнала «Недвижимость & цены»
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

КП «Княжье озеро»
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

КП «Княжье озеро»

Фото: ГК «Сапсан»
 
МНЕНИЕ
 
Новорижское шоссе: хроники растущего спросаЮлия Грошева, заместитель директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group:
 
«В последнее время заметен рост числа объектов, предлагаемых в аренду. Это связано с тем, что собственники после неудачных попыток продать свои дома без снижения цены решаются их сдать. У арендаторов требования к жилью более лояльны, они готовы мириться с чем-то, что для покупателя кажется существенным, — например, недостаточной, по их мнению, толщиной стен или качеством строительства».
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

КП «Ренессанс Парк»

Фото: Villagio Estate
 
Cтруктура предложения на Новорижском направлении, до 30 км от МКАД, I кв. 2015 — I кв. 2016 г.

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

Данные Vesco Group
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

КП Futuro Park

Фото: Villagio Estate
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

ЖК «Парк Рублево»

Фото: ОПИН
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

Школа Лидер

Фото: ГК «Сапсан»
 
Поселки на Новой Риге изобилуют объектами инфраструктуры — от магазинов и поликлиник до гольф-полей и горнолыжных клубов.
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

КП Park Avenue

Фото: Villagio Estate
 
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА
Загородная недвижимость князей Юсуповых



Архангельское — одна из самых знаменитых подмосковных достопримечательностей, единственный полностью сохранившийся дворцово-парковый ансамбль, расположенный недалеко от МКАД. В течение трех столетий ее владельцами являлись князья Одоевские, Голицыны, Юсуповы. Князь Николай Юсупов придал дворцу современный вид и разбил парк, который нередко сравнивают с Версальским. В Архангельском Юсупов разместил богатую коллекцию предметов искусства и книг, организовал крепостной театр. В свое время здесь побывали все русские императоры — от Александра I до Николая II, многие иностранные послы, видные государственные деятели, писатели, художники, музыканты. Сегодня в усадьбе проводятся ярмарки и фестивали, самый известный — «Усадьба Джаз».
 

Новорижское шоссе: хроники растущего спроса

Фото: DP/Legion-media

Еще недавно Новорижское направление заметно уступало в популярности Рублево-Успенскому шоссе. «Состоятельные люди обратили внимание на Новую Ригу как на место жительства в начале 2000-х гг., — вспоминает Юлия Грошева, заместитель директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group. — Сначала здесь появлялись объекты стихийной застройки, скрытые высокими заборами, потом — организованные коттеджные поселки (КП) на несколько сотен домов, выдержанные в одном стиле». Именно в это время, в частности, была начата реализация КП «Княжье Озеро». Сегодня направление прочно закрепилось на лидирующих позициях в рейтинге загородных территорий Подмосковья.

Разумеется, престиж возник не случайно. Помимо того что именно в этих местах расположен такой значимый памятник архитектуры и истории Подмосковья, как усадьба Архангельское, здесь представлены еще и «генеральские дачи» («Горки-6», дачи маршалов СССР). Все это, разумеется, тоже сказалось на востребованности. Однако долгое время транспортная ситуация была довольно сложной, и, разумеется, это негативно сказывалось на развитии направления, даже несмотря на его историю и хорошую экологию.

Примерно 15 лет назад Новая Рига была узкой и крайне неудобной дорогой, без прямого выезда из центра Москвы. «Если на трассе образовывалась пробка (а это происходило регулярно), в окрестностях начиналась буквально «буря в пустыне» — из-за грунтовой разделительной полосы, по которой кто-нибудь обязательно объезжал стоящие автомобили», — рассказывает Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН». Реконструкция шоссе до пересечения с Малой бетонкой (А107) в 2012–2015 гг. стала важной вехой в истории развития направления. В результате дорога была превращена в восьмиполосную скоростную магистраль. Кроме того, на сегодняшний день Новая Рига — одна из немногих автострад в Подмосковье с бессветофорным движением.

Высокие сегменты

Так какие же объекты можно найти среди застройки Новорижского направления? Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, отмечает, что в настоящее время здесь преобладают сегменты «бизнес» и «премиум». «Поселки, заявленные как элитные, таковыми не становятся по ряду причин — обстоятельства диктуют новые правила. Так, задумывавшиеся годы назад как суперэлитные усадебные комплексы типа «Соверен» и «Ренессанс Парк» по факту являются твердым продуктом премиум-сегмента», — отмечает она.

Основная же доля премиального рынка, по ее словам, приходится на проекты компании Villagio Estate. Сейчас в активной продаже находится семь поселков девелопера. Наиболее знаковым стал Millennium Park, известный своими ландшафтами, где впервые была создана система декоративных водных каналов. Сегодня на первичке в «Миллениуме» предлагаются участки с подрядом площадью от 15 до 40 соток стоимостью от 49 млн руб., а готовые дома выставлены только от частных собственников. Другой поселок — «Ренессанс Парк» стал новым предложением на Новорижском направлении, вышедшим на рынок пару лет назад. Он расположен рядом с лесом и включает 312 участков от 15 соток. Уже построена первая очередь из 35 особняков площадью от 400 до 800 кв. м. Инфраструктура проекта предусматривает собственный ресторан премиум-класса, детские и спортивные площадки, а также парковый ансамбль с большим озером, каскадами фонтанов, летним пляжем.

Среди более демократичных проектов можно выделить Futuro Park, включающий только таунхаусы площадью 169 и 238 кв. м. Архитектурная концепция создана под влиянием идей русского авангарда. Все таунхаусы имеют эксплуатируемую кровлю, террасу и панорамные окна. Минимальная стоимость предложения составляет 12,6 млн руб. На территории комплекса планируются детский сад, школа, медицинский центр.

А вот И. Потапов c настороженностью отмечает появление на этом направлении еще и многоэтажной застройки комфорт- и экономкласса, что, по его мнению, не только размывает сложившийся имидж Новой Риги, но и снова ухудшит транспортную доступность территории. «Это может превратить шоссе в очередной пригород Москвы со смешанной сегментацией и не лучшими в плане транспортной доступности условиями», — утверждает эксперт.

По данным Vesco Realty, в апреле 2016 г. на территории до 30 км по Новорижскому шоссе к продаже предлагались 2119 домовладений в 36 коттеджных поселках и малоэтажных жилых комплексах. Около половины всех объектов (46%) составляют таунхаусы, четверть — квартиры, немногим меньше (21%) — коттеджи. Особенно мало здесь участков без подряда, что объясняется и высокой ценой земли, и тем, что девелоперы обычно комплексно подходят к застройке приближенных к Москве территорий.

Спрос растет в кризис

В настоящее время до 30 км по Новорижскому шоссе у покупателей востребованы относительно небольшие участки площадью 15–18 соток с домовладением до 300–500 кв. м, как под ключ, так и под отделку. «Рынок участков без подряда практически исчерпал себя, большинство клиентов с высокими бюджетами не хотят связываться со стройкой, а предпочитают заезжать сразу в готовое жилье», — считает Е. Панова.

Конечно, кризис внес определенные коррективы в развитие сектора. С курсом валют цены на элитное жилье изменились, значительно снизившись в долларовом эквиваленте. А поскольку многие потребители хранили сбережения в валюте, премиум-сегмент Новой Риги оказался для них более доступным. «Интересно, что именно кризис послужил причиной активизации спроса. Падения продаж мы пока не увидели, количество сделок по загородным проектам даже превышает показатели 2014 и 2015 гг.», — утверждает И. Потапов.

«Под действием волатильности на валютном рынке наиболее ликвидные загородные лоты просто вымылись», — добавляет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. Это, в свою очередь, привело к увеличению спроса на предложения вторичного рынка.

Лидерами же продаж на первичном рынке в начале года стали поселки Villagio Estate. «В КП «Ренессанс Парк» за первые два месяца 2016 г. провели 12 сделок, что абсолютно нехарактерно для мертвого сезона и кризисного времени», — отмечает Ю. Грошева.

А вот Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate, считает: в целом интерес к Новой Риге у покупателей снижается. Это, на ее взгляд, связано с выходом новых предложений на других направлениях и общим улучшением транспортной доступности Подмосковья. «Если говорить об элитарности района, то на сегодняшний день Новой Риге и Рублевке на пятки наступает Минское шоссе — в прошлом году самые высокобюджетные сделки были заключены именно на Минке», — добавляет она.

В широком ассортименте

Застройщики давно поняли, что конкурентными их проекты могут быть только при наличии развитой инфраструктуры, так что поселки на Новой Риге изобилуют подобными объектами — от магазинов и поликлиник до гольф-полей и горнолыжных клубов. «Спортклубы и фитнес-центры давно перешли в разряд обязательных составляющих качественной жизни. Большинство загородных объектов имеют собственную инфраструктуру или же расположены в удачной близости к тем, в составе которых таковая имеется», — подтверждает Ю. Грошева.

Торговля сконцентрирована в основном вблизи от МКАД: до 10 км расположены ТЦ «Юнимолл», где работают «Азбука вкуса» и Hoff, гипермаркет Globus, строительный «Леруа Мерлен Новая Рига». Более того, количество новых торговых объектов растет: в прошлом году здесь были открыты ТЦ «Твой дом» и гипермаркет «Карусель», а в II квартале 2016 г. ожидается запуск ТРЦ «Рига Молл» с «АВ Маркет», OBI, «М. Видео», «Л’Этуаль» и «Детским миром».

«Стоит отметить хорошую обеспеченность Новорижского шоссе относительно других направлений образовательной инфраструктурой», — отмечает А. Шибаев. Это АНО «Павловская гимназия», школа-лицей «Ковчег XXI», школа «Лидер», Ломоносовская школа «Интек» и ряд других частных и государственных образовательных учреждений.

До 30 км от столицы Новорижское шоссе пролегает по двум районам — Красногорскому (с городским поселением Красногорск и поселением Ильинское) и Истринскому (сельские поселения Павлово-Слободское, Обушковское и Ивановское). «На этой территории имеется четыре школы — две в Павлово-Слободском и по одной в Обушковском и Ивановском поселении. Их заполненность неравномерна. Так, в Павловской средней общеобразовательной школе дети учатся в две смены, а Рождественская заполнена лишь на 61%», — рассказывает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».

Что же касается спортивной инфраструктуры, то в Павловской Слободе в 2018 г., а в Рождествено в 2019 г. планируется построить физкультурно-оздоровительные комплексы. Помимо этого, в Павловской Слободе в 2019 г. должен быть возведен легкоатлетический стадион.

«Среди пустующих инфраструктурных ниш можно отметить отсутствие альтернативы автомобильному транспорту», — добавляет А. Шибаев. Однако частично она будет компенсирована надземной транспортной системой «Стрела», которую планируется пустить по микрорайону Ильинское-Усово с выходом к транспортно-пересадочному узлу в районе 22-го км Новорижского шоссе. Разрешение на ее строительство было получено ГК «Мортон».

 
Самые продаваемые поселки на Новорижском шоссе
Поселок
Расстояние от МКАД, км
Формат
Площадь домовладения
Минимальная стоимость, руб.
Эконом
Тимошкино Парк
19
Участки
От 7 до 13 соток
3 317 300
Комфорт
Кембридж
24
Таунхаусы
От 65 до 225 кв. м
3 990 000
ЖК «Рублевское предместье»
3
Квартиры в МЖД
От 39 до 176 кв. м
3 212 000
ЖК «Рига! Рига!»
19
Таунхаусы
От 125 до 164 кв. м
8 750 000
Бизнес
Futuro Park
23
Таунхаусы
169 и 238 кв. м
12 600 000
Веледниково Deluxe (Веледниково Club)
14
Участки
От 16 до 22 соток
18 720 000
Река Река (Река! Река!, Река-Река)
24
Коттеджи/участки с подрядом, дуплексы, участки
От 8 до 26 соток, от 143 до 240 кв. м (к/ усп), 111 кв. м (д), от 7 до 30 соток (у)
9 712 000 (к), 5 500 000 (д), 2 000 000 (у)
Премиум и de luxe
Millenium Park (Миллениум парк)
19
Коттеджи/участки с подрядом
От 15 до 41 соток, от 300 кв. м
49 000 000
Монтевиль (Monteville)
24
Коттеджи/участки с подрядом
От 11 до 47 соток, от 300 кв. м
54 306 000
Ренессанс Парк
19
Коттеджи/участки с подрядом
От 15 соток до 1,5 га, от 350 кв. м
55 000 000
Парк Авеню
19
Танухаусы
291 и 364 кв. м
26 500 000
Европа (Европа 2, 3, Английский квартал, Итальянский квартал)
14
Коттеджи/участки с подрядом, дуплексы
От 6 до 11 соток, от 220 до 350 кв. м (к), от 140 до 270 кв. м (д)
17 600 000 (к), 10 800 000 (д)
Княжье озеро
24
Коттеджи/участки с подрядом
13 и 31 сотка, 176 и 431 кв. м
38 000 000
По-Рижская мечта
15
Коттеджи/участки с подрядом, таунхаусы
От 15 до 50 соток от 338 до 661 кв. м (к), от 225 до 269 кв. м (т)
24 995 000 (к), 21 187 500 (т)
ЖК «Парк Рублево»
0
Квартиры в МЖД
От 62 до 167 кв. м
22 400 000
По данным аналитического центра VIllagio Estate
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных