Московский регион на старте сезона

1. Как известно, рынок загородной недвижимости Московского региона находится сейчас в состоянии стагнации. Что ждать застройщикам и покупателям в сезоне весна-лето 2014 г.? Возможно ли оживление деловой активности?

 

2. Что, на ваш взгляд, будет пользоваться наибольшим спросом? Как изменятся цены на загородную недвижимость?

 

3. Назовите основные тенденции на рынке загородной недвижимости в ближайшие полгода.

 

 

1. Оживление деловой активности мы наблюдаем с начала марта, но полагаем, что оно будет носить сезонный характер, и как обычно к осени увидим характерный спад.

 

2. Наибольшим спросом будет пользоваться предложение самой низкой ценовой категории — именно здесь сосредоточено 90–95% спроса. Пример такого объекта: не более 4 соток земли, 60–80 кв. м, брус, без коммуникаций, стоимостью до 2 млн руб. Учитывая, что такого предложения не может быть на первичном рынке (хотя они были бы очень востребованы), остается вторичный. В радиусе 20–30 км от МКАД по-прежнему останутся востребованы участки без подряда. Если же говорить о более качественном и дорогостоящем предложении первичного рынка, то популярностью будут пользоваться таунхаусы и квартиры в малоэтажных многоквартирных домах ближнего Подмосковья.

 

Возросшая конкуренция и невысокие ожидания рынка приводят к снижению цен, особенно в сегменте доступного предложения. Тем не менее 5–10% приходится на нишевый товар, то есть качественные коттеджные поселки. Тут действительно наблюдается коррекция цен вверх, но не в связи с растущим спросом, а по мере готовности того или иного проекта. В среднем это 2% в квартал.

 

3. Перемен в отношении покупательской активности мы не ожидаем, несмотря на возросшее весной количество показов. Мы не видим предпосылок для роста благосостояния граждан и улучшения покупательской способности. Основными тенденциями остаются оптимизация строительства (для сохранения конкурентной цены застройщики будут вынуждены выводить на рынок проекты меньшей площади), спрос на качественные участки без подряда, актуальность ликвидных предложений, которых на рынке немного, но которые остаются надежным инвестиционным инструментом.

 

 

1–2. В глобальном смысле рынок загородной недвижимости Московской области в последние два года переживает не стагнацию, а довольно болезненный процесс саморегуляции — одни форматы демонстрируют свою неконкурентоспособность, другие перерождаются, следуя за теми вызовами, которые получают от покупателей.

 

Определяющее негативное влияние на продажи на загородном рынке оказывают такие факторы, как огромный объем предложения и реальная стагнация на рынке вторичного жилья в Москве. Фактически тот, кто готов совершить покупку на загородном рынке через альтернативную сделку — продажу вторичного жилья в Москве (их большинство), сталкивается с проблемой длительных сроков экспозиции квартиры и сложностей с ее продажей. Проще говоря, они не могут совершить приобретение на загородном рынке, пока не продадут уже существующее жилье. Вторая причина —это слабое инфраструктурное развитие ряда локаций в Московской области. Имея твердое намерение переехать за город, люди ищут для покупки загородной недвижимости те локации, где уже действует или строится инфраструктура, способная в полной мере удовлетворить требования вчерашнего городского жителя. В первую очередь это детские сады, школы, центры образования, а также спортивные, творческие школы и студии.

 

Постоянно общаясь с покупателями, мы видим, что наибольшие опасения при переезде за город вызывает страх отрыва от уже существующей социальной среды, необходимость возить детей в школу, детский сад по пробкам за несколько километров, невозможность спрогнозировать ежедневную логистику маятниковых поездок в город. Если девелопер заведомо решает этот вопрос, сводит в одной локации все многообразие инфраструктурных объектов или ориентируется на уже существующие социальные объекты, то потенциальным покупателям гораздо проще принять решение о приобретении загородной недвижимости.

 

Я думаю, что наибольшим спросом в дальнейшем будут пользоваться форматы, к которым больше подходит эпитет «современный пригород» — с комплексным подходом к инфраструктуре, с хорошей логистикой, транспортной доступностью, имеющей альтернативные варианты, — не только авто, но и железнодорожный транспорт, легкое метро, классическое метро.

 

 

1–2. В течение всего прошлого года, так же как и в начале 2014-го, на рынке элитной загородной недвижимости и в сегменте жилья класса бизнес+ наблюдалось некоторое затишье. Сделки заключались, но в очень небольших количествах, новые заметные проекты не выходили. Вообще, для того чтобы выйти сейчас с новым проектом, надо иметь очень большую смелость. Хороших мест под новое строительство не осталось. С большим трудом строятся и продаются объекты элитного класса. Предложение намного превышает сформировавшийся спрос. При этом неплохо продаются объекты экономкласса и участки без подряда.

 

В I квартале этого года рынок загородной недвижимости находился в стандартной сезонной стагнации. Но сейчас заметно оживление. Есть много интересных предложений, которые продаются по хорошей цене, что важно и для продавцов, и для покупателей. 1–1,2 млн долл. — наиболее востребованная цена за домовладение.

 

Плюсом для продавцов, которые фиксируют цену на объекты в валютном эквиваленте, во многом стало повышение курса доллара. Но и покупатели понимают, что цена из-за курса валюты выросла, и требуют еще большую скидку.

 

С учетом ожидания очередной волны кризиса потребительский спрос на высококлассную загородную недвижимость вырос с начала года примерно на 10%. Продавцы надеются на удачный сезон. Хотя в мае, скорее всего, можно ожидать отложенный спрос, потому что на принятие решения у людей обычно уходит два-три месяца. Так что реальные сделки можно ожидать с конца июня — начала июля.