Малоэтажка: ни много, ни мало

Массовое появление малоэтажных комплексов началось в Подмосковье менее десяти лет назад. К настоящему моменту они занимают существенную долю рынка и пользуются стабильным спросом у покупателей. Помимо приемлемых цен интерес к формату объясняется и другой причиной, ведь дауншифтинг сегодня в моде, а малоэтажка вне города — своего рода толстовское опрощение: жизнь без понтов, ближе к природе, среди единомышленников.

Кризис не помеха

В классическом понимании малоэтажкой называют многоквартирные дома не выше пяти этажей. Формат стал активно развиваться после кризиса 2008–2009 гг., чему Евгений Клец, руководитель управления продаж компании «Вектор Инвестментс», приводит такое объяснение: «Рынок загородной недвижимости пережил тот кризис неважно, все-таки коттеджи — больше роскошь, чем необходимость. Поэтому девелоперы от застройки земельных участков переключились на строительство многоквартирного малоэтажного жилья, что оправдано и экономически, и с точки зрения спроса».

С каждым годом таких проектов появлялось все больше, и в конце 2015 г. их количество на первичном рынке составило почти семь десятков, или 18% от всех новостроек Подмосковья. По классам структура предложения выглядит следующим образом: 17% — проекты эконом, 74% — комфорт, 7% — бизнес, 2% — премиум.

К малоэтажному жилью относятся также таунхаусы с их разновидностями. По информации Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, доля таунхаусов и дуплексов в общем объеме предложения Подмосковья сегодня занимает 10–15%.

В Villagio Estate также отмечают, что по итогам 2015 г. в эконом- и премиум-классе продажи малоэтажного жилья упали на 11 и 10% соответственно, но в контексте общей ситуации все выглядит неплохо. Тяжелее всего пришлось классу комфорт, где число сделок уменьшилось на 40%. У таунхаусов все наоборот: минимально спрос снизился в сегментах комфорт и de luxe (12 и 10% соответственно), максимально просел бизнес (—55%).

Маленькие радости

Любовь девелоперов к малоэтажным проектам понятна: тут сошлось сразу несколько факторов — экономика, интерес потребителей и пожелания властей. «Из-за сравнительно низкой стоимости и популярности такого формата его выгодно развивать, а за счет более низкого бюджета покупки он любим покупателями в условиях кризиса», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».

Повышение доли малоэтажного жилья является одной из приоритетных задач политики, проводимой властями Московской области. Согласно последним опросам, порядка 60% потенциальных покупателей предпочли бы жить именно в малоэтажном доме. А спрос рождает предложение: сегодня целью государственной программы «Жилище» является увеличение доли малоэтажного жилья до 50% к 2018 г.

Приемлемая стоимость предложений складывается из нескольких составляющих. Во-первых, возведение малоэтажных домов не требует использования сложной техники, инженерная составляющая таких проектов гораздо проще — отсутствует необходимость строительства технического этажа, использования мощных насосов, лифтов, легче обеспечивать противопожарную безопасность. В совокупности все эти факторы позволяют возводить малоэтажку быстро и относительно дешево. «В сравнении с высотными комплексами цикл строительства малоэтажек меньше минимум на 40–50%», — говорит Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино».

Кроме того, для объектов высотой не более трех этажей нет необходимости проводить обязательную государственную экспертизу проектной документации (в соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). «Это стало одной из причин привлекательности формата и позволяет более гибко вести девелоперский цикл, экономя на расходах, — считает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Риск заморозки строительства малоэтажного проекта значительно ниже по сравнению с постройкой высотных домов. Главная причина — все та же меньшая себестоимость и возможность корректировать проекты. Не построить второй (пятый, десятый) корпус проще, чем не достроить шесть уровней в 17-этажном доме.

Еще одно «да» в пользу малоэтажного жилья за городом говорит Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект»: «Высокая плотность застройки — признак низкой классности жилья. В конце 1990-х гг., когда размер квартиры превалировал над прочими параметрами, можно было встретить 25-этажный дом бизнес-класса, однако сейчас это в прошлом. Поэтому, безусловно, малоэтажка, даже с маленькими квартирами, в любом случае дает ощущение более высокого уровня комфорта».

Что, где, когда?

Наиболее престижные проекты малоэтажного жилья расположены на западном и северо-западном направлении Подмосковья, где цена за один квадратный метр достигает 90 и 83,5 тыс. руб. соответственно. Наиболее бюджетные варианты встречаются на северо-востоке, востоке и юго-востоке — здесь стоимость в среднем составляет 65 тыс. руб.

Больше всего ценятся комплексы с хорошей транспортной доступностью. Так, неплохие темпы продаж в малоэтажном UP-квартале «Западное Кунцево» в том числе обусловлены его расположением в 2 км от Москвы на востребованном западном направлении. Другие драйверы спроса — готовность не ниже 30% (как жилых корпусов, так и объектов инфраструктуры), разнообразие финансовых акций и возможностей оплаты (рассрочка, лизинг, скидки при ипотеке и пр.).

В компании «Метриум Групп» подсчитали: 45% покупателей малоэтажки — молодые супруги или холостые мужчины в возрасте до 35 лет. Они ориентированы на приобретение собственного жилья, уже добились успехов в карьере, имеют стабильный доход, которого, однако, не хватает на покупку квартиры в Москве, где средняя цена квадратного метра жилья экономкласса составляет 158 тыс. руб. Это почти в полтора раза больше, чем стоимость квадрата в малоэтажной новостройке.

Семьи с маленькими детьми тоже зачастую отдают предпочтение малоэтажным домам (30%), что связано с необходимостью расширить жилплощадь. Например, можно продать однокомнатную квартиру в Москве и приобрести двухкомнатную в малоэтажном комплексе. Не последнее в списке причин покинуть город — желание увезти детей подальше от шумного и загрязненного мегаполиса.

Самую малочисленную группу (не более 10%) составляют пожилые люди, которые хотят тишины и спокойствия, но в то же время таунхаус или загородный дом для них слишком велик. Покупка квартиры в малоэтажном комплексе дарит возможность жить в районе с благоприятной экологией, наслаждаясь прогулками на свежем воздухе и общением с соседями.